נושא: אישור הסכם הדסה

רקע:

1. ביום 19.6.19 אישרה הנהלת רמ"י מתווה הסדר עם הסתדרות מדיצינית הדסה ועם נשות הדסה, במסגרתו סוכם כי תושב למדינה קרקע הכלולה בחוזי החכירה של הדסה בעין כרם ובהר הצופים, לצורך קידום תכנון למגורים ותעסוקה על ידי המדינה ובתמורה רמ"י תעביר להדסה אחוזים מהתמורה נטו  שתתקבל בגין השיווקים, שמטרתם פיתוח בית החולים.
2. לאחר אישור המתווה על ידי ההנהלה הוחלפו טיוטות הסכם בין הצדדים, והצדדים הגיעו לנוסח מתקדם. כמו כן החלה רמ"י לפעול לקידום התכנון, הן בהר הצופים והן בעין כרם.
3. בגין השטח הפוטנציאלי לפיתוח בהר הצופים קודמה תכנית מספר 101-0890426, לפיתוח מתחם מגורים, הכולל כ-433 יח"ד וכן כיכר עירונית בכניסה העתידית לבית החולים הדסה הר הצופים, שטחים ציבוריים פתוחים, מוסדות ציבור ושטחי מסחר.

• סטטוס התכנית: עמידה בתנאי סף.

1. בגין השטחים הפוטנציאליים לפיתוח בעין כרם, הוכנה הצעה לתכנית אב, לתכנון, בין היתר, של 8,400 יח"ד ו-90,000 מ"ר שטח למסחר ותעסוקה. בשלב זה אין התכנות לקידומה של תכנית זו.
2. לאחר שהמו"מ הוקפא לזמן מה, הצדדים שבו אל שולחן המשא ומתן ובמסגרת זו הועלו מספר בקשות מצד הדסה, שנדונו בין הצדדים, בשיתוף עם משרד האוצר,  לצורך אישור נוסח סופי של הסכם המקובל על הצדדים.
    

הסוגיה לדיון: 

• למען הנוחיות, יפורטו ראשית העקרונות שאושרו על ידי ההנהלה ביום 19.6.19:

1. רמ"י תקדם שיווק למגורים ותעסוקה בשטחים שאותרו כפוטנציאליים לשיווק בתחום חוזי הדסה ונשות הדסה בהר הצופים ובעין כרם. התכנון המקודם יעשה במטרה לממש את כל פוטנציאל יחידות הדיור שניתן יהיה לאשר במתחמים אלה.
2. השטחים שיתוכננו על פי מתווה זה יושבו לרשות מקרקעי ישראל, יגרעו מהחוזה עם הדסה וזכויות החכירה תועברנה ע"ש המדינה בלשכת רישום המקרקעין קודם לאישור התכנון. רשות מקרקעי ישראל תשווק את המגרשים במכרזים פומביים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל שתהיינה תקפות ותעביר להדסה 50% מהתמורות שתתקבלנה משיווק השטחים בעין כרם שאינם כלולים בהסכם ההשבה ו-25% מהתמורות שתתקבלנה משיווק השטח בהר הצופים. 
3. האחוזים יגזרו מהתמורות משיווק הקרקע ללא מע"מ, הוצאות פיתוח וחלף היטל השבחה.
4. הכספים שיועברו מרמ"י במסגרת מתווה זה ישמשו לשם פיתוחו של בית החולים.
5. השטחים שהוחזרו למדינה על-ידי הדסה, במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 2014, הינם בבעלות המדינה והיא רשאית לתכנן ו/או לשווק אותם ללא צורך בהסכמתה של הדסה וללא כל זכאות לתקבול מתוך השיווקים, ויחולו בעניינם ההסדרים הקבועים בהסכם ההבראה.
6. נשות הדסה תמשוכנה את בקשת הרשות לערער שהגישה לבית המשפט העליון וההליכים השמאים ימשכו בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי מיום 19.6.18 ולהוראות הסכם ההבראה.
7. כמו כן, במסגרת ההסכם תוותר הדסה באופן סופי ומוחלט על טענתה כי חוזה החכירה על קרקעות עין כרם, לרבות נספח ב' להסכם, כולל מטרת מגורים פר סה.
8. לאחר קבלת הסכמתה של הדסה יחתם הסכם בין הצדדים המעגן את ההסכמות שביניהם ובמסגרתו יקבע מועד למסירת החזקה במקרקעין המושבים, הקודם למועד השיווק.
9. כל צד ישא בחיובי המס המוטלים עליו על פי דין. 

• הסכמות שנוספו לאחר אישור מתווה העקרונות:

1. ככל שמוסדות התכנון יבקשו להפחית מעל 7% מהזכויות המתוכננות בתכנית כפי שתוגש לגבי קרקעות עין כרם או הפחתה משמעותית בזכויות בהר הצופים – רמ"י מתחייבת להגיש התנגדות עצמית וגם הדסה תהא רשאית להגיש התנגדות. רמ"י תעביר להדסה מקדמות לצורך פיתוח בית החולים הדסה עין כרם, בפעימות על פי קצב התקדמות התכנון.
2. המקדמות יקוזזו מהתמורות שישולמו. 
3. ככל שתעבורנה 15 שנים מחתימת ההסכם והתכנית לא תקודם, רמ"י תוכל לדרוש השבת המקדמות ששולמו וככל שלא תושבנה המקדמות ניתן יהיה לקזז את הסכומים מהתמיכות השנתיות המוענקות לפיתוח בית החולים מהמדינה.
4. כנגד וכתנאי לקבלת המקדמות, ירשם לטובת רמ"י שעבוד צף בדרגה שניה, על כל הפירות והתמורות שיגיעו לבית החולים מכל עסקה (לרבות השכרה, מכירה, עסקת קומבינציה, שינוי יעוד, השבחה או כל עסקה אחרת) ב-3 נכסים שבבעלות בית החולים.
5. רמ"י תעביר להדסה מקדמות לצורך פיתוח בית החולים הדסה הר הצופים בתוך 45 יום מאישור התכנית.

 קדם מימון:

1. לצורך העתקת מנחת המסוקים המצוי כיום בקו הכחול של התכנית המקודמת בהר הצופים לגג המבנה החדש של חדר המיון שיבנה, תעביר רמ"י להדסה קדם מימון בתוך 45 ימים מהצגת דרישה מצד הדסה, מגובה במסמכים. 
2. סכום שיועבר כקדם מימון לא יקוזז מהתמורות נטו. 

הוצאות פיתוח:

1. בעקבות הקמת השכונה החדשה בעין כרם (אך לא רק) יהיה צורך בהקמת מנהרה חדשה בעלויות גבוהות, לפיכך נעתרה רמ"י לבקשת הדסה להשתתפות חלקית בהוצאות הפיתוח ובגידורם. 
2. נוסף התחייבה רמ"י שבתקציב הפרויקט יכללו אך ורק הוצאות המשרתות את פיתוח או שיווק המקרקעין הכלולים בהסכם. 

ביטול החוזה:

• ביטול החוזה על-ידי נשות הדסה (עין כרם): אפשרי באחד מ-3 המקרים הבאים:

1. חלפו 10 שנים והתכנית לא אושרה, ככל שנשות הדסה לא התנגדו לתכנית.
2. אושרו פחות מ-8000 יח"ד ונציגות הדסה בועדת ההיגוי של הצדדים לא הסכימו לכך.
3. חלפו שנתיים מהעברת הקרקעות לרמ"י ולא התקבלה כל תמורה או התכנית בוטלה בהליך   משפטי חלוט, לפי המוקדם.

• ביטול החוזה על-ידי בית החולים הדסה (הר הצופים) אפשרי באחד מ-2 המקרים הבאים:

1. חלפו 10 שנים והתכנית לא אושרה, ככל שבית החולים לא התנגד לתכנית.
2. חלפו שנתיים מהעברת הקרקעות לרמ"י ולא התקבלה כל תמורה או שהתכנית בוטלה בהליךמשפטי חלוט, לפי המוקדם.

• ביטול ההסכם על-ידי רמ"י אפשרי כאשר נשות הדסה או בית החולים לא השיבו את המקרקעין ששינוי ייעודם, כאמור. 

היטל השבחה:

• ככל שעיריית ירושלים תטיל היטל השבחה על הדסה – ההיטל ישולם על-ידה ורמ"י לא תפחית חלף היטל השבחה מהתמורות המחולקות בין הצדדים כאמור בסעיפים 6(ב) ו-6(ג) לעיל.

החלטה

הנהלת רמ"י מאשרת להתקשר בהסכם בהתאם לאמור לעיל.