מושב אליקים - הצטרפות להסדר הקבוע בסימן ז' בפרק משנה 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל

רקע מקוצר:

בהמשך להחלטת  הנהלה מס' 3545 מיום 01.04.2014 חברי המושב  מבקשים להסדיר את מעמדם ולפעול על פי  ההסדר הקבוע בסימן ז' לפרק משנה 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שהינו וולונטרי ביסודו. 
בעקבות החלטת ההנהלה הנ"ל,  התקבלו במרחב פניות להצטרפות להסדר הקבוע בסימן ז' בפרק משנה 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
על מנת לטפל נכון בבקשות אלה, מצאנו כי שאלות מסוימות נשארו ללא מענה/התייחסות מצד הנהלת הרשות. להלן מובאת הצעת האגף לדיון במגמה להשלים את החלטת ההנהלה האחרונה. 

ההצטרפות להסדר הקבוע בהוראות סימן ז' בפרק משנה 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל עבור נחלות באליקים מחייבת:

1. ביטול העסקה והחוזה שנעשו לגבי מגרש המגורים עם בעל הזכויות בנחלה, ככל שמגרש זה כלול בנחלה בעסקה הנוכחית. 
2. זכויות הבנייה שנרכשו  עפ"י העסקה הפרטנית ע"י בעל הזכויות בנחלה בשיעור של  11% שיחשבו ל-91% -  יישארו בעינם לגבי הזכויות שנרכשו בעסקה הפרטנית ולא תידרש השלמה ל-33%.
   שטחי שירות שנרכשו במסגרת העסקה הפרטנית עם בעל הזכויות בנחלה ייחשבו כשטח העיקרי לעניין סעיף זה. 
3. החוכר ישלם 3.75% בגין זכויות הבנייה בין הזכויות שנרכשו על ידו לבין 375 מ"ר, ככל שהתכנית מאפשרת בינוי כזה (לדוגמא: בוצעה עסקה למגרש עם זכויות בנייה של 120 מ"ר  ושולמו 11% החוכר יידרש לשלם 3.75% משווי הזכויות של 255 מ"ר, ההפרש בין 375 מ"ר ל-120 מ"ר).
4. בגין תוספת זכויות בנייה מעל 375 מ"ר ישולמו 91% , לחלופין 33% בגין כל זכויות הבנייה שלא נרכשו כולל פוטנציאל תכנוני, וכן השלמה של 29.25% לזכויות עבורם שולמו 3.75%. 
5. חוכר אשר הצטרף להסדר רשאי לפצל מגרש או מגרשים למגורים מחלקת המגורים בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 8.3.48 לקובץ ההחלטות, אולם לעניין התשלום יחולו התנאים כלהלן:
   1. במקרה בו החוכר רכש זכויות מהוונות לקיבולת בנייה של לפחות 160 מ"ר, תהיה לחוכר אפשרות לנייד זכויות מהוונות של 160 מ"ר מהנחלה למגרש המפוצל ועל יתרת הזכויות מעל 160 מ"ר ועד למלוא זכויות הבנייה במגרש המפוצל, בתוספת פוטנציאל תכנוני, יישלם החוכר תשלום בשיעור 33% משווי המגרש המפוצל,  כפוף להנחות אזור. 
   2. במקרה בו החוכר רכש זכויות מהוונות פחות מ-160 מ"ר, פיצול המגרש יחייב "משיכת" 160 מ"ר מתוך הזכויות עבורן שילם 3.75%. לפיכך ישלם החוכר עבור 160 מ"ר שיופחתו מהנחלה ויוצמדו למגרש המפוצל, השלמת תשלום בשיעור 29.25% ותשלום בשיעור 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו. 
6. ניתן להגדיר חלקת מגורים מוטבת בגודל של 2.5 דונם ללא קשר לגודל השטח שהיה בעסקות שנעשו לגבי  המגרשים שפוצלו. 
7. עקב הנסיבות החריגות בהן פוצלו מגרשים והזכויות בהם הועברו לצדדים שלישיים עפ"י ההסדרים שהיו נהוגים לפני החלטת הנהלה 3545, באופן בו המגרש שפוצל מפריד בין יתר חלקי חלקת המגורים, ו/או חלקי חלקה א', מוצע לוותר על הדרישה לחלקת מגורים ולא חלקה א' רציפה.
8. מכסת דמי חכירה שנתיים לנחלה יהיו לפי דרגה 1, דהיינו מכסת דח"ש מלאה לנחלה. 
9. לאור חוו"ד תכנונית לפיה התב"ע שאושרה בתקופת היות הישוב – ישוב קהילתי-  מתאימה למגורים גם בנחלה חקלאית, לא יידרש שינוי תכנוני כתנאי להצטרפות להסדר וחזרה לנחלות חקלאיות. 
10. יש לאפשר לכלול בעסקת חלקת המגורים את כל המגרשים הריקים שנוצרו מהשטח הצהוב של  הנחלה, לפי בחירת בעל הזכויות בנחלה. לא ניתן להשאיר מגרש ריק אלא אם פוצל והועבר לאחר. 
11. הזכות לתוספת יח"ד בנחלה עפ"י תמ"א 35ב1 נבדקת כרגע. זכות זו רלוונטית רק במקרה שמבקשים לשלם דמי רכישה או בהעברת זכויות, כדי לקבוע כמה יח"ד יש להעריך בנחלה.

בתאריך 13/05/2020  סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את התנאים שבהצעת האגף כמפורט לעיל וזאת בנסיבות המיוחדות של היישוב.