גביית דמי הסכמה בעיבודים חקלאיים לתקופה ארוכה בהסכמי מכר שקדמו ליום 28.10.2018

רקע מקוצר:

הנהלת רשות מקרקעי ישראל מתבקשת לאשר גביית דמי הסכמה בשטחי עיבוד בגין הסכמי מכר שקדמו לתאריך 28.10.2018 (מועד כניסתה לתוקף של החלטת מועצה 1562) לפי 2000 ₪ לדונם + מע"מ, מהנימוקים שיפורטו בהצעה שלהלן:

רקע כללי:

1. נוהל 37.02B שעניינו "העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת" (שיקרא להלן: "הנוהל") פרק ד חישוב דמי הסכמה סעיף 4 קובע:

"סעיף 4. כללי החישוב לדמי הסכמה בשטחי עיבוד הם:
2,000 ₪ * שטח העסקה בדונמים = דמי הסכמה. על סכום דמי ההסכמה יש להוסיף מע"מ.
חישוב זה יחול על העברות זכויות שבוצעו החל מ-28.10.2018 ³ .
דמי הסכמה בגין העברות זכויות שבוצעו לפני מועד זה יחושבו בהתאם לכללים המפורטים בנספח 5 (נוהל העברת זכויות במגזר החקלאי–גרסת 26.05.2015 ⁴).

³ מועד כניסתה לתוקף של החלטת מועצה 1562 
⁴ בגרסה זו מפורטים כללי החלטת מועצה 534".

כלומר, בהעברות זכויות בשטחי עיבוד כאשר הסכם המכר בוצע לאחר ה-28.10.2018 שהינו מועד כניסתה לתקוף של החלטת מועצה 1562 (ואשר יקרא להלן: "המועד הקובע") חישוב דמי ההסכמה נעשה בצורה פשוטה לפי 2,000 ש"ח לדונם * שטח העסקה בדונמים אשר לסכום זה מתווסף מע"מ כחוק.

כפי שעוגן בנוהל מיום 26.5.15, סעיף 4 לאותו נוהל, במקרים בהם הסכמי המכר בוצעו לפני המועד הקובע, חישוב דמי ההסכמה נעשה עפ"י כללי החלטת מועצה 534 שמשמעותו הזמנת שומה פרטנית למועדי הסכם המכר. 

הסוגיה לדיון:

קיימים מקרים רבים של ריבוי עסקאות בקרקע חקלאית שנערכו לפני המועד הקובע ועד היום לא הועברו בהם הזכויות. 
עריכת חשבון דמי הסכמה עפ"י כללי החלטת מועצה 534 אורכת זמן רב ונדרש להשקיע  משאבים רבים  לטיפול בהעברות זכויות (בעיקר כאשר מדובר בריבוי העברות), כגון- הזמנת שומה פרטנית לכל הסכם מכר לבדיקת סבירות שווי המכר, אפשרות להשגה, התחשבנות על העברה קודמת, בדיקת סוג העיבוד שהיה קיים בעת הסכם המכר וזיכוי בהתאם ועוד.
לרוב מדובר בעסקאות שנערכו לפני שנים רבות, המתייחסות לעסקאות מזעריות של 500 מ"ר עד דונמים בודדים בתיק בו מנוהלים עשרות או מאות דונמים.
בעבר ניתן היה לטפל בהעברה אחת בלבד ועד שזו לא הייתה מסתיימת לא ניתן היה לטפל בהעברה הבאה בתור. כמו כן, חלק גדול השטחים לא היו מעובדים ולא ניתן היה לטפל בבקשות להעברת הזכויות בהתאם להחלטות ונהלי הרשות.
התוצאה של התנהלות זו היא שבהליכי פדיון בשטח חקלאי בו נעשו עסקאות מכר רבות לפני המועד הקובע, קיים קושי לקידום הסכמי השבה.  לכאורה הרשות אמורה  להתנהל מול בעל זכות החכירה הרשום אך הוא אינו מגלה שום עניין בפדיון משום שמכר את זכויותיו לאחרים לפני שנים רבות. מהצד השני - הזכויות לא הועברו לקונים בשל ההתנהלות המתוארת לעיל'. וכעת לא ניתן להשלים העברת זכויות מהירה אליהם בשל משך הזמן שלוקח לערוך חשבון לדמי הסכמה. גם לא ניתן לחתום על הסכם השבה עם הקונה בהיעדר וודאות ביחס לתשלום דמי ההסכמה שידרשו החוכרים/הרוכשים לשלם.

עמדת המרחב:

הנהלת המרחב סבורה כי יש להחיל על כל העסקאות תשלום דמי הסכמה אחיד כפי שנקבע בהחלטת מועצה 1562, דהיינו, 2000 ₪ לדונם + מע"מ. 
תשלום דמי הסכמה אחיד במקרים אלו עשוי להביא את העברות הזכויות לסיום בפרק זמן סביר, לקצר את הליכי הטיפול במרחבים והשירות לאזרח, לצמצם את כמות השומות אותן יש להזמין, ויתר את כמות הליכי ההשגה הצפויים.

בתאריך 1.2.2023 סוכם: 

הנהלת הרשות מאשרת גביית דמי הסכמה באופן רטרואקטיבי לפי 2,000 ₪ לדונם לבקשות להעברות זכויות להסכמי מכר שקדמו למועד הקובע, דהיינו 28.10.2018.
האגף המשפטי יבחן את הצורך בתיקון החלטת המועצה.
 

עדכון מיום 13.8.23:

האגף המשפטי השלים את בדיקתו ובהתאם לה, ההחלטה לא אושרה בהינתן שלא ניתן להחיל את ההחלטה רטרואקטיבית.

עם זאת, אין באמור לשלול הפעלת שיקול דעת במקרים חריגים שנמצא שאינטרסים נוספים של הרשות מחייבים קבלת החלטה פרטנית לצורך השלמת העברת הזכויות דוגמת פדיון אך מדובר מקרים פרטניים חריגים שצריכים לבוא לאישור ההנהלה.