קמפוס תעסוקה קרית טבעון - NVIDIA

רקע מקוצר:

מובאת בזאת הצעה לאישור הנהלת הרשות לצורך עסקת הקצאה בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 3(28) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993 (להלן: "התקנות") למטרת הקמת קמפוס/מרכז פיתוח של חברת אנבידיה NVIDIA Corporation    באמצעות חברת מלאנוקס טכנולוגיות (אנבידיה ישראל) )להלן: "אנבידיה" או "החברה").

רקע:

חברת NVIDIA היא אחת החברות המשפיעות בעולם, המובילה בין השאר את מהפכת הבינה המלאכותית. החברה מחזיקה כיום בתואר בעלת שווי השוק הגבוה ביותר בעולם, כאשר החדשנות ופריצות הדרך הטכנולוגיות שלה משנות את פני תעשיית ההיי טק, ממחשוב ענן ועד רכבים אוטונומיים, מחקר רפואי, חקר אקלים, רובוטיקה ועוד.
בימים אלו שואפת NVIDIA  להרחיב את פעילותה בישראל, העומדת כיום על 5 מרכזי פיתוח עם מעל ל-5000 עובדים ולהקים מרכז פיתוח חדשני אייקוני, פרויקט ייחודי בהיקפו ובעיצובו, שטרם נראה כמותו בארץ בדומה למטה החברה בסנטה קלרה קליפורניה. המבנה אשר יחלוש על כ-160 אלף מ"ר ויאכלס כ-8,000 עובדים, מתוכנן לא רק כקמפוס מתקדם עבור מהנדסי החברה, אלא גם כמודל למצוינות תכנונית ועיצובית בינלאומית, המשתלב בהרמוניה עם הסביבה הטבעית ועם הקהילה המקומית. בדומה למיזמים בעלי היקפים דומים, לקמפוס מסוג זה צפויה להיות השפעה רחבה על מעגלי תעסוקה, השקעה ופיתוח אזורי באזור הצפון כולו.
מובאת בזאת הצעה לאישור הנהלת הרשות לצורך עסקת הקצאה בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 3(28) לתקנות, למטרת הקמת קמפוס/מרכז פיתוח של חברת אנבידיה, במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 9, 10, 17 בגוש 12194; חלק מחלקות 10, 11, 12, 15 ו- 16 בגוש 12292; חלק מחלקה  77 בגוש 12193; חלק מחלקות 11, 12 ו – 17 בגוש 12194; חלק מחלקות 3, 4, 10, 11 ו – 31 בגוש 12292 חלק מהמגרשים הללו גם מהווים את תכנית קמפוס קרית טבעון שמספרה 306-0830737  (קו כחול) למטרת תעסוקה, בקרית טבעון  (להלן: "התוכנית המאושרת"), בהתאם לתשריט המצ"ב.

במהלך התקופה האחרונה התקיים שיח שוטף עם החברה במספר מישורים. במסגרת זו נערכו דיונים עם גורמי המקצוע ברשות, במטה הרשות ובמרחב חיפה , בנושאי תכנון ופיתוח, וכן התקיימו פגישות ישירות עם נציגי החברה בנושאים אלו. בנוסף, התקיים שיח עם מתכנן המחוז ועם יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, הן במפגשים נפרדים והן במשותף עם נציגי החברה. עוד יצוין כי הוגשה לוועדה לתכנון ובנייה בקשת פרה-רולינג מטעם הרשות בהתאם לתיאומים שנערכו עם החברה, והוועדה המחוזית העבירה מענה לעניין זה ביום 29 באוקטובר 2025. בנוסף, נערך שיח מול מטה הסדר הקיבוצים והתקבלה הסכמתו העקרונית לאישור מתווה זה כפי שיפורט להלן. עוד צפויות ישיבות עם החברה ביחס לדרישות תכנון, יחד עם משרדי ממשלה נוספים.

מצ"ב מענה הועדה לתו"ב כנספח א'
חלק משטח התוכנית המאושרת המבוקש על ידי החברה מהווה מגרש תכנוני לתעסוקה המכונה "תכנית קמפוס תעסוקה טבעון 306-0830737" שמהווה  כ 90 דונם- מתחם זה מבוקש להקצותו בפטור ממכרז באזור שאינו אזור עדיפות לאומית. לבקשת החברה, כלל השטח הנכלל בתחום הקו הכחול של התוכנית המאושרת ואשר כולל כיום גם שצ"פים ודרכים יוקצה לה וזאת בכפוף להסכמת הרשות המקומית. החברה מתכננת לקדם שינויים תכנוניים בשטח האמור, כך שייעודם של הדרכים ושטחי הציבור הפתוחים ישונה במסגרת התכנון מחדש. יובהר כי במסגרת העסקה יתבצע דיוק של גבולות השטחים המוקצים, בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל.
במסגרת הדיונים שהתקיימו עם החברה, הובהר כי החברה מבקשת להקים מרכז פיתוח ייחודי ברמה בינלאומית, בעל מאפיינים ודרישות תכנוניות ספציפיות. לאור התכנון אותו מבקשת החברה  ליישם הוברר שהחברה זקוקה לשטחים נוספים מעבר לשטח התוכנית המאושרת, ולפיכך, ממליץ המרחב להקצות לחברה שטחי הרשאה לתכנון, כמפורט בתשריט המצורף.
לגבי שטחים אלו  ייחתם הסכם הרשאה לתכנון בין רמ"י לבין החברה, לתקופה של 5 שנים. יובהר כי תחום שטח ההרחבה יעבור הליך דיוק ותיאום במרחב, לאחר בחינת ההתחייבויות לרבות זכויות ייזום, הבעלויות וההפקעות החלות בו ככל שקיימות כאלה.
העסקה תיערך לפי תקנת פטור 3(28) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג – 1993, בהעדר תקנת פטור ספציפית ומשום שמדובר בהתקשרות שלגבייה נתקיימו נסיבות מיוחדות ונדירות המצדיקות עשייתה ללא מכרז  כמתואר לעיל, ובלבד שוועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל, באישור שר האוצר תחליט, מטעמים שיירשמו, לפטור אותה מחובת המכרז. 
בשל חשיבות העניין יפורטו כאן חלק מאפייניה הייחודיים של העסקה: 
להקצאה זו קיימים שיקולים ציבוריים, כלכליים, טכנולוגיים ואסטרטגיים-לאומיים בעלי משקל יוצא דופן. הקמת מרכז הפיתוח של חברת NVIDIA באזור הצפון תתרום תרומה מהותית לקידום התעשייה, התעסוקה האיכותית והחדשנות הטכנולוגית באזור הסובל ממחסור כרוני בהזדמנויות תעסוקה איכותיות. מעבר לתרומה האזורית, השקעה זו נושאת משמעות לאומית רחבה, כשהיא מחזקת את מעמדה של מדינת ישראל כמעצמת הייטק עולמית ומבססת את עליונותה בתחום הבינה המלאכותית. הקמת מתקן פיתוח ברמה עולמית של אחת מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם דווקא בישראל ודווקא בצפון, במיוחד לנוכח השלכות מלחמת "חרבות ברזל" על האזור, משדרת אמון, חוסן ומחויבות ארוכת טווח לפיתוח המדינה, ומהווה עוגן כלכלי-אסטרטגי בעל חשיבות ביטחונית וחברתית כאחד.
לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים להקצאת המקרקעין בפטור ממכרז ולאחר עמידת החברה בכל התשלומים הנדרשים בהתאם לנהלי הרשות, לרבות בהתאם לנוהל 05.02M לעניין הקניית מקרקעין לזרים, ייחתם הסכם פיתוח עם החברה ויוטמעו תנאים מיוחדים ככל ויידרש עבור השטח המתוכנן, וכן ייחתם הסכם הרשאה לתכנון עבור שטח ההרחבה כפי שיפורט להלן. 
 

"הסכם הפיתוח"

בהסכם הפיתוח יעוגנו, בין היתר, התנאים המיוחדים הבאים:

1. תנאי לפיו ייקבע כי תקופת הפיתוח תעמוד על שבע שנים, וזאת בשים לב להיקפי הבנייה המשמעותיים בתחום התכנית. ככל שיתברר כי נדרשת תקופת פיתוח נוספת לשם השלמת העבודות, תהא החברה רשאית להגיש לרמ"י בקשה מנומקת לארכה, ובכפוף לעמידתה ביתר תנאי ההסכם, תאושר לה ארכה נוספת, ללא חיוב בתשלום, לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים נוספות. תנאי זה נדרש לצורך התכנון הייחודי האייקוני ותיאום הפיתוח גם מול גורמי החברה בחו"ל.
2.  תנאי לפיו ייקבע כי ככל שלא תאושר התכנית המבוקשת על-ידי החברה במתחם ההרשאה לתכנון, וזאת בתוך פרק זמן סביר ממועד חתימת ההסכם, תהיה החברה רשאית להודיע לרשות מקרקעי ישראל על בקשתה לביטול ההסכם. עם ביטול ההסכם כאמור, תשיב החברה לרמ"י את המקרקעין כשהם פנויים מכל חוב, שעבוד או זכות צד ג', ורמ"י תשיב לחברה את הסכום ששולם על-ידה בגין המקרקעין, בניכוי דמי שימוש ראויים בעד התקופה בה החזיקה החברה במקרקעין, וזאת מבלי שתהיה לחברה או לרמ"י כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה נוספות, ורמ"י תוותר על זכותה לפיצוי מוסכם בהתאם להוראות ההסכם. יצוין כי המלצה זו של המרחב אינה עולה בקנה אם עם בקשת החברה כפי שפורטה במכתבה לעיל ולכן, לחילופין, ניתן לשקול פטור אף מדמי שימוש בכפוף לכך שהחברה טרם החלה לפתח את הקרקע. תנאי זה נדרש לאור דרישות התכנון הספציפיות של החברה וחזונה להקים מרכז ייחודי דוגמת מרכזיה בחו"ל. ככל שלא יתאפשר לה להקים מרכז בעל מאפיינים אלה, החברה תימנע מהקמתו. 
3. תנאי לפיו ייקבע כי השטח הנכלל בתחום התוכנית המאושרת, ככל שכולל דרכים ושטחי ציבור, הוקצה לחברה בהתאם להסכמת הרשות המקומית. מובהר כי החברה תישא במלוא האחריות הנדרשת בקשר לשטחים אלו, ותישא בכל טענה, דרישה או חיוב שיועלו על-ידי הרשות המקומית בקשר אליה, לרבות בכל הנוגע להסכמות, התחייבויות או תנאים שייקבעו על-ידי הרשות המקומית לצורך מתן הסכמתה.תנאי זה נדרש כיוון שהחברה מעוניינת לשנות את ייעוד השטחים הציבוריים המופיעים בתכנית המאושרת, ולכן יש להקצות לה את כלל שטח התכנית המאושרת.

הסכם הרשאה 

תנאים מיוחדים – הסכם ההרשאה - 

1. בהסכם ההרשאה יעוגנו, בין היתר, התנאים המיוחדים הבאים: תנאי לפיו ייקבע כי ככל שיתברר כי נדרש פרק זמן נוסף לשם השלמת התכנון, תהא החברה רשאית להגיש לרמ"י בקשה מנומקת לארכה, ובכפוף לעמידתה ביתר תנאי ההסכם, תאושר לה ארכה נוספת ללא חיוב בתשלום, לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים נוספות.
2.  תנאי לפיו ייקבע כי ככל והתכנית לא תאושר, ההסכם יבוטל וככל ששולם סכום לרשות, הוא יושב לחברה.

מספר בקשות נוספות של החברה היו: ויתור על תשלום עתידי בגין שינוי ייעוד; הארכת תוקף תקופת החכירה ל-98 שנים + 98 שנים; ומתן שיקול דעת בלעדי לחברה בקידום התכניות. המרחב לא כלל בקשות אלו במסגרת המלצתו, והן מובאות לשיקול דעת הנהלת הרשות.
עוד יובהר כי במכתב מנהל הרשות המצ"ב כנספח ב, הודיעה הרשות כי בכוונתה להגיש הצעה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין החלת הנחת אזור בשיעור 51% עבור המקרקעין שיוקצו (בתוכנית המאושרת ושטח ההרשאה לתכנון) לחברה, וזאת מן הטעמים המיוחדים שפורטו לעיל.

-    מצ"ב מכתב מנהל הרשות כנספח ב'

תנאים מיוחדים – הסכם ההרשאה 

1. בהסכם ההרשאה יעוגנו, בין היתר, התנאים המיוחדים הבאים: תנאי לפיו ייקבע כי ככל שיתברר כי נדרש פרק זמן נוסף לשם השלמת התכנון, תהא החברה רשאית להגיש לרמ"י בקשה מנומקת לארכה, ובכפוף לעמידתה ביתר תנאי ההסכם, תאושר לה ארכה נוספת ללא חיוב בתשלום, לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים נוספות.
2. תנאי לפיו ייקבע כי ככל והתכנית לא תאושר, ההסכם יבוטל וככל ששולם סכום לרשות, הוא יושב לחברה. יובהר כי החברה כללה במכתבה לעיל מספר בקשות נוספות, ביניהן: ויתור על תשלום עתידי בגין שינוי ייעוד; הארכת תוקף תקופת החכירה ל-98 שנים + 98 שנים; ומתן שיקול דעת בלעדי לחברה בקידום התכניות. המרחב לא כלל בקשות אלו במסגרת המלצתו, והן מובאות לשיקול דעת הנהלת הרשות.

עוד יובהר כי במכתב מנהל הרשות המצ"ב כנספח ב, הודיעה הרשות כי בכוונתה להגיש הצעה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין החלת הנחת אזור בשיעור 31% עבור המקרקעין שיוקצו (בתוכנית המאושרת ושטח ההרשאה לתכנון) לחברה, וזאת מן הטעמים המיוחדים שפורטו לעיל.

• מצ"ב מכתב מנהל הרשות כנספח ב'

נתונים כלליים לצורך הדיון

נתונים תכנוניים
מרחב חיפה קידם תכנית להקמת פארק תעסוקה ומסחר במורדות קרית טבעון שמספרה 306-0830737 בשטח כולל של כ-90 דונם וקבלה תוקף ב 12.06.2023 (להלן: "התכנית המאושרת"). עסקת הקצאה בפטור ממכרז תיערך על שטח התכנית המאושרת, כאשר יובהר כי שטח העסקה יוגדר במדויק ע"י גורמי המקצוע במרחב בעת עריכת העסקה.
להלן פירוט מתוך התכנית:
"התכנית הינה תכנית מפורטת לאזור תעסוקה ... "קמפוס תעסוקה קרית טבעון" ממוקמת בקצה המערבי של הישוב, בסמיכות לכביש 6 ולמחלף העמקים וכן בסמיכות למסילת רכבת העמק...
שטח התכנית: כ- 90 דונם.
התכנית מציעה שטחי תעסוקה ומסחר, בילוי, תיירות, דרכים ושצ"פ.
התכנית מציעה כ- 120,000 מ"ר שטחים עיקריים לתעסוקה ומסחר במבנים בני 7 - 10 קומות (28-37 מ').
התכנית המאושרת מקנה זכויות לבינוי בתכסית של 65% ובינוי תת קרקעי לחניון בתכסית של עד 85%.
שטחי התעסוקה והמסחר ממוקמים על דרך ראשית למעבר כלי רכב.
בתחום התכנית שטח המיועד למסוף תחבורה ציבורית שייתן מענה לתחבורה ציבורית, מצפון, מזרח ומערב."
תכנית המתאר מאפשרת בניה של עד 120,000 מ"ר במתחם זה בהתבסס על תכנית מפורטת הכוללת נספח בינוי ועיצוב נוף והוראות בדבר מניעת מטרדים, שמירת מסדרון אקולוגי במקביל לכביש 75 וקו המגע בין התחום הבנוי והמרחב הפתוח.
במסגרת השיח למול החברה הובהר למרחב כי לחברה דרוש שטח רחב יותר מאשר שטחה של התוכנית המאושרת וכי ללא הרחבה מספקת לא תתקשר החברה בהסכם להקצאת הקרקע במיקום זה. לפיכך, מומלץ להקצות לחברה שטחים נוספים במסגרת הסכם הרשאה לתכנון, בהתאם למפורט בתשריט המצ"ב. יובהר כי במסגרת העסקה יתבצע דיוק של גבולות השטחים המוקצים, בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל.

הסוגיה לדיון:

1.  מדובר בעסקת הקצאת קרקע לחברת אנבידיה בפטור ממכרז מנימוקים מיוחדים ועל בסיס תוכנית קיימת 306-0830737 ששטחה כ- 90 דונם (להלן: "תכנית הקמפוס" או "התכנית המאושרת"). הקצאת השטח המתוכנן תכלול אפשרות לשינוי תכנוני לצורך התאמת השטח לצרכי החברה. להסכם הפיתוח שייחתם עם החברה, יתווספו, בין היתר, התנאים המיוחדים שפורטו לעיל.
2. בנוסף תיערך עסקת הרשאה לתכנון בפטור ממכרז מנימוקים מיוחדים לשטחי ההרחבה לתקופה בת 5 שנים במהלכן יהיה על החברה להשלים את קידום התב"ע במקרקעין. להסכם ההרשאה שייחתם עם החברה, יתווספו, בין היתר, התנאים המיוחדים שפורטו לעיל.
3.  רשות מקרקעי ישראל תגיש הצעה למועצת מקרקעי ישראל בנוגע למתן הנחה בתשלום עבור הקצאת הקרקע לחברה, הן ביחס למקרקעי הסכם הפיתוח והן ביחס למקרקעי הסכם ההרשאה לתכנון.

 
 
נוסח החלטה לפרסום:

בשים לב לחשיבות האסטרטגית-לאומית של הפרויקט ולתרומתו הצפויה לכלכלה הישראלית ולאזור הצפון בפרט, רמ"י מאשרת את הקצאת המקרקעין למטרת הקמת מרכז הפיתוח החדשני של חברת NVIDIA כמפורט בגוף ההצעה בהתאם להמלצת מרחב חיפה ובהתאם לנהלי והחלטות רשות מקרקעי ישראל כפי שיהיו בתוקף במועד ההקצאה.
מובהר כי, שטח ההרשאה לתכנון יהיה בהתאם לתשריט שהוצג בדיון זה.