מדיניות רמ"י לעניין הוצאות הפיתוח המוכרות לניכוי בעסקאות

רקע מקוצר:

1. הקצאת קרקע או זכויות נוספות בפטור ממכרז, וכן היוון זכויות, הקניית בעלות וחידוש חכירה, נערכות, ככלל, בהתבסס על שווי קרקע ללא פיתוח.
2. סעיף 1 לקובץ ההחלטות המועצה ("הגדרות") מגדיר "ערך קרקע" כ-"שווי זכות הבעלות בקרקע כשהיא ריקה ופנויה, וללא הוצאות פיתוח".
3. הפחתת רכיב הפיתוח הינה ייחודית לשומות הרשות ואינה אופיינית לעסקות מקרקעין המבוצעות בשוק החופשי.    
4. רכיב עלויות הפיתוח המופחת מיוחס לתשתית הציבורית המגולמת בשווי הנכס. רכיב זה משתנה ומושפע מסוג העסקה ואופי הנכס ומטרת השומה כהגדרתה בהזמנת השומה ו/או בשומה עצמה. 
5. תחום הפיתוח אינו שמאי ושייך לתחום ההנדסה האזרחית, ומשכך מופחת במסגרת נספח לשומה ולא מהווה חלק מהשומה עצמה.
6. אגף הפיתוח ברמ"י הינו הגורם המקצועי בעל הסמכות להכריע בעניין רכיב הפיתוח בעסקאות הנערכות על ידי רמ"י, הן לעניין המדיניות הכללית והן לעניין התחשיבים הפרטניים.
7. בפרק 4.20.16 בקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל נקבע כי טענות הנוגעות לגובה עלויות פיתוח שהופחתו מהשומה ואופן קביעת לא יתבררו במסגרת הליכי השגה שמאיים.
8. בהחלטת הנהלת הרשות (מס' החלטה 4281 מתאריך 27/12/2017 ) עוגן כי רכיב הפיתוח יופרד מהשומות ויוצג בנספח פיתוח, ולא ניתן יהיה להשיג על רכיב זה במסגרת הליכי השגה שמאיים.
9. בנוהל M34.03 השגה על שומה נקבע כי אגף הפיתוח הוא הגורם המוסמך להכריע בטענות לעניין הוצאות הפיתוח שהוכרו לניכוי מהשומה.
10. בשנת 2017 הופץ לשמאי המאגר מסמך הנחיות שנערך על ידי אגף פיתוח ואגף שמאות, בו ניתנה התייחסות מפורטת לסוגיית הפיתוח בשומות מקרקעין שמבוצעות עבור הרשות. המסמך עודכן מעת לעת והופץ לשמאי המאגר.
11. ישנה התייחסות לסוגית הפיתוח בשומות רמ"י גם בקווים המנחים של השמאי הממשלתי פרקים ה' ו-כ"ה. בשנת 2017 אומצו הסכומים הנורמטיביים שנקבעו על ידי אגף פיתוח ברמ"י במסמך ההנחיות כאמור לעיל.
     

הסוגיה לדיון:

1. הנהלת הרשות מתבקשת לאשר את מסמך המדיניות לעניין הוצאות הפיתוח המצ"ב.
2. לאחר אישור ההצעה, היא תועבר לשמאי הממשלתי לצורך עדכון הפרקים הרלוונטיים בקווים המנחים המתייחסים לסוגיות הפיתוח בשומות רמ"י.
3. אגף הפיתוח ואגף שמאות יביאו הצעה למועצה להוספת התייחסות, בפרק 3.2 שכותרתו "פיתוח במקרקעי ישראל", לפיה העקרונות לקביעת הוצאות הפיתוח בעסקאות רשות מקרקעי ישראל, יקבעו על ידי אגף הנדסה ופיתוח תשתיות ברמ"י.
    

בתאריך 15.02.2023 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את מסמך המדיניות לעניין הוצאות הפיתוח.
אגף הפיתוח ואגף שמאות יביאו הצעה למועצה להוספת התייחסות, בפרק 3.2 שכותרתו "פיתוח במקרקעי ישראל", לפיה העקרונות לקביעת הוצאות הפיתוח בעסקאות רשות מקרקעי ישראל, יקבעו על ידי אגף הנדסה ופיתוח תשתיות ברמ"י.