נוסח חוזה חידוש חכירה לנכי צה"ל ששוקמו בתחנות דלק

רקע : 

1. החלטת הנהלה מס' 4969 מיום 4.11.2020 שעניינה "מדיניות חידוש חכירה במסגרת יובל ומשכון זכויות חוזיות בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז לנכי צה"ל על פי המלצת משרד הביטחון" קבעה כדלקמן: 
   1. רמ"י תאפשר חידוש חכירת תחנות דלק שהוקצו לנכים מומלצי אגף השיקום בחוזים ללא מגבלת גיל, לתקופה נוספת של 49 שנה בתנאי היוון, בין אם החוזה כולל סעיף חידוש ובין אם לאו. 
      חישוב דמי ההיוון לחידוש החכירה יתבצע בהתאם לסעיף 5.3.1.4 לנוהל ביצוע 90.04B (יובל חכירה בתעסוקה).
   2. עם פטירת הנכה יושב הנכס לרמ"י ויוקצה לנכה צה"ל חדש מומלץ אגף השיקום. 
   3. במידה ומסיבה כלשהי תפחת התקופה מ-49 שנים, כך למשל במקרה של פטירת הנכה, יושבו תשלומי דמי החכירה ששולמו בגין יתרת השנים (להלן: יתרת הכספים) בתוספת הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית. 
   4. רמ"י תאפשר משכון זכויות החוזיות של הנכה בכפוף לתנאים מיוחדים שיוכנסו לכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, לפיהם לא ניתן יהיה לממש את ההתחייבות אלא בדרך של כניסה של נכה חדש מומלץ אגף השיקום. 
2. בשנים האחרונות התקיימו מספר הליכים  בבתי המשפט אשר עסקו באופן עקיף  בשאלת מהותה של חכירת המשנה של חברות הדלק בהתייחס להסכמי החכירה הראשית שנחתמו עם נכי צה"ל מומלצי אגף השיקום. עמדת המדינה היא שהיעדרו של חוכר ראשי בתחנה מאיין את זכויות חכירת המשנה של חברת דלק. עמדה זו צוינה גם לאחרונה במכתבה של המשנה לפרקליטות המדינה (עניינים אזרחיים) מיום  16/12/2020 אל ב"כ חברות הדלק, במענה לפנייתו. 
3. המדינה ביקשה לדאוג לשיקומם של נכי צה"ל ולצורך כך החכירה את הקרקע בפטור ממכרז לטובת הקמת תחנת תדלוק. הסכם החכירה הראשי בין המדינה לבין הנכה משקף את הזכות הקניינית של הנכה במקרקעי התחנה במהלך ימי חייו. ההצדקה להענקת זכות קניינית במקרקעי מדינה ללא מכרז מבוססת על הערך העליון של הכרת הטוב כלפי נכי צה"ל ועל חובתה המוסרית של המדינה לדאוג לשיקומם ולרווחתם.
4. מהעת האחרונה, ניתן להפנות להליך משפטי ת.א. (מחוזי מרכז) 2407-06-09 אליהו כסלו נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם בנבו, 29.08.219). בהליך זה דן ביהמ"ש המחוזי בתביעה של אליהו כסלו (להלן: " מר כסלו"), נכה צה"ל, אשר קיבל קרקע  לטובת הקמת תחנת תדלוק בפטור ממכרז  כנגד חברת "דלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ" בעילה כי מערכת ההסכמים שנחתמה אל מול חברת "דלק", שכללה חתימה על הסכם חכירת משנה והסכם קמעונאי למשך כל תקופת הסכם החכירה הראשית, מהווה הסדר כובל לפי חוק ההגבלים העסקיים התשמ"ח-1988 (כיום – חוק התחרות הכלכלית), וחוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים. יודגש כי עיקר ההליך בעניין כסלו עסק בסוגיות מתחום ההגבלים העסקיים וחוזים אחידים. הקביעות שנכללו במסגרת פסק הדין בעניין כסלו, בהתייחס לזכויות המשפטיות הנובעות מהמערכת החוזית, מהוות חזרה על פסקי דין קודמים בעניין זה. בעניין מר כסלו בית המשפט המחוזי  דחה את טענת חברת "דלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ" לפיה לא ניתן להורות על בטלות חכירת המשנה מבלי להורות על בטלות החכירה הראשית (ר' ס' 55 בפסק הדין). בית המשפט דחה את טענתה של חברת "דלק" כי חכירת המשנה שלה בקרקע היא הזכות הקניינית הדומיננטית בעוד החכירה הראשית אינה אלא ביטוי לעיגון מעמדו של מר כסלו כמפעיל התחנה לצורך שיקומו (ר' סעיף 47 בפסק הדין). בית המשפט הביא  מדברי כב' השופטת פרוקצ'ה בת"א (מחוזי ירושלים 1000/95 פז חברת נפט בע"מ נ' דוד עמוס לפיהם נקודת המוצא היא כי מקרקעי התחנה הם בבעלות המדינה; הנכה הוא חוכר ראשי של קרקע המנהל, והקניית החכירה הראשית לו אפשרה את הקצאת קרקע המדינה ללא מכרז במסגרת הסדר שיקום, דבר שלא ניתן היה לעשות אילו הוקצתה הקרקע לחברת הדלק בחכירה ראשית. משכך, הנכה רוכש את זכותו למקרקעין מכוחו של המנהל ולא מכוחה של חברת הדלק. המנהל הוא הגורם שמכוחו מוקנות זכויות המקרקעין לנכה, ומכוחו של המנהל, ובאמצעות חוזה עם הנכה, רוכשת גם חברת הדלק זכויות בקרקע.  יצוין כי בערעורים על פסק הדין, ע"א 1562/03 ע"א 1582/03 פז חברת נפט בע"מ נ' דוד עמוס נקבע כי בהתאם להסכמת הצדדים פסק הדין של בית המשפט המחוזי בת"א 1000/95 יתבטל במערכת היחסים שבין הצדדים וחליפיהם. יצוין כי תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון ערעור על פסק דין זה (ע"א 7154/19 "דלק"- חברת הדלק הישראלית נ' אליהו כסלו).

בתאריך 23/06/2021  סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את  עיקרי חוזה  חידוש החכירה במסגרת יובל חכירה של תחנות דלק שהוקצו בפטור ממכרז לנכי צה"ל מומלצי אגף השיקום במשרד הביטחון, כדלהלן: 

1. תקופת החכירה הינה ל-49 שנים ללא סעיף חידוש לתקופת חכירה שלישית.
2. חל איסור על פיצול המוחכר לשטח מסחרי ושטח תחנת הדלק.  
3. החוכר מתחייב שלא לפעול ו/או לגרום לשינוי יעוד, ולמחכיר הזכות לביטול החכירה במקרה של שינוי יעוד הקרקע, לאור  סעיף 5.5.32 בקובץ החלטות מועצה. במקרה של ביטול החוזה עקב שינוי הייעוד, המחכיר יפצה את החוכר בעד הפינוי ע"י תשלום שווים של המבנים הקיימים ע"פ חוזה זה כדין וכן תשלום דמי החכירה המהוונים של יתרת תקופת החכירה מתאריך מסירת הקרקע פנויה למחכיר ועד מועד סיומה, לולא בוטלה, כפי שיוערכו ע"י השמאי הממשלתי ליום מסירת הקרקע פנויה למחכיר.  
4. זכויות החכירה אינן ניתנות להורשה או להעברה לצד ג' כלשהוא למעט האפשרות לחכירת משנה, וזאת בהתאם לסעיף 5.4.11 לקובץ החלטות מועצה. ההנהלה מאשרת שככל ויחול שינוי במדיניות רמ"י ומשרד הביטחון בעניין הורשה של תחנות דלק, יחולו הכללים שיקבעו בעניין זה.
5. יתאפשר משכון ו/או שעבוד המוחכר רק לחובות הקשורים למוחכר ובתנאי שבעת מימוש הזכויות תחנת הדלק תוקצה לנכה צה"ל אחר מומלץ  של אגף השיקום.
6. עם פטירת הנכה, בין בהיותו חוכר ובין בהיותו בעל מניות בחוכר שהינו תאגיד, יפוגו תוקפם של חוזה החכירה הראשית וחוזה חכירת משנה.
7. בהתייחס לחכירת משנה, בהעדר חוזה  חכירה ראשית בתוקף, יפוג תוקפו של חוזה חכירת המשנה. 
8. בעת פטירה או ביטול בגין הפרה בידיעת חוכר המשנה או ביטול בגין הפרה שלא בידיעת חוכר המשנה יחולו הכללים המפורטים להלן :
   1. חוזי החכירה יפוגו (ראשי ומשנה) וחלה חובת השבת הקרקע לרמ"י. 
   2. יוחזרו כספים  עבור שווי המחוברים שיישארו בקרקע לפי דרישת רמ"י, בהתאם לסעיף 19 לחוזה החידוש.  
   3. תיערך עסקת הקצאה חדשה לנכה צה"ל חדש מומלץ אגף השיקום (ככל שלא הופסקה מדיניות ההקצאה בפטור ממכרז לנכי צה"ל מומלצי אגף שיקום) בתשלום 91% מערך הקרקע לתקופה של 49 שנה ובתשלום מלא עבור המחוברים שיישארו על הקרקע על פי דרישת רמ"י.
9. כל חוזי ההתקשרות בין הנכה וחוכר המשנה ככל שיחתמו יהיו כפופים לאישור אגף השקום ולהוראות כל  דין.
10. רמ"י לא מאשרת את תנאי חכירת המשנה. באחריות החוכר ליידע את חוכרת המשנה על תנאי החכירה הראשית ואחריות חוכרת המשנה ביחד ולחוד עם החוכר הראשי. תנאי חכירת המשנה כפופים לתנאי החכירה הראשית ולהוראות כל דין.
11. במקרה שהחוזה יבוא לסיומו לפני תום תקופה החכירה יושבו על ידי רמ"י דמי החכירה המהוונים  בגין יתרת תקופת החכירה (בניכוי כל הסכומים המגיעים למחכיר על פי החוזה),  וזאת  לאחר הקצאת התחנה לנכה צה"ל חדש מומלץ אגף השיקום ולא יאוחר משלושה חודשים ממועד מסירת הקרקע פנויה לרמ"י.
12. במקרה של ביטול חוזה החכירה או שפג תוקפו של החוזה, ככל שהחזקה במוחכר לא נמסרה לרמ"י,  ייגבו דמי שימוש בשיעור של 6% בשנה משווי המוחכר והשימושים המתקיימים בפועל בקרקע.
13. קבלת יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר הן מהחוכר הראשי והן מחוכר המשנה לביטול הרישום של החכירה  הראשית ושל חכירת המשנה כתנאי לחידוש החכירה או רישומה. 
14. רצ"ב נוסח חוזה חכירה לתקופה נוספת של תחנות דלק נכי צה"ל מומלצי אגף השיקום ("חוזה חידוש"), אשר יהווה חוזה מדף לחידושים בהקצאות אלו.