מפתח התקציב - פרסומי הממשלה - שומת דירות לצורך מכירה לזכאי הדיור הציבורי

כללי

השומה נדרשת לשם יישום חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) תשנ"ט 1998 והתקנות לו. משכך על השומה לענות לנדרש גם בחקיקה זו ולהנחיות משרד הבינוי והשיכון בכל הקשור ביישומה (ראו מכתב מר רונן כהן – סמנכ"ל בכיר ומנהל הסיוע בדיור מיום 28/4/2014. העתק המכתב מצורף).
שומת הדירות שבנדון, תערכנה בהתאם להוראות החוק, התקינה השמאית והנחיות השמאי הממשלתי הראשי.
התקינה השמאית מתפרסמת בין היתר באתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין בישראל – הועדה לתקינה שמאית.
ניתן להקיש "מועצת שמאי המקרקעין – תקינה שמאית" במנוע חיפוש באינטרנט.
הנחיות השמאי הממשלתי הראשי פורסמו בין היתר באתר האינטרנט של אגף שומת מקרקעין .
ניתן להקיש "הנחיות לשמאי המאגר" במנוע חיפוש באינטרנט.
מודגשת החובה לפרט כחלק בלתי נפרד מהשומה את הנתונים שבבסיס השומה ומקורותיהם, ולהציג את מלוא הניתוח, והתחשיב החל מן הנתונים הבסיסיים המוצגים ועד לערכים הסופיים הנקובים בשומה באופן ברור ומוסבר.
השומה תפרט את העובדות ואת הגורמים והשיקולים הספציפיים והרלוונטיים לשאלת שוויו של הנכס המסוים הנישום ואת השפעתם השווי. לכל אלו ינתן ביטוי גם בתחשיבים שבגוף השומה.

2. העברת העתקי שומות

השמאי מבצע השומה יעביר , במקביל עם העברתה למזמין, עותק דיגיטלי מכל שומה, אל השמאי הממשלתי המחוזי לכתובות המייל הבאות:

מיקום הנכס נשוא העבודה	כתובת המייל להעברת העותק
מחוז חיפה והצפון	ShumaHFA@justice.gov.il
מחוז תל אביב והמרכז	ShumaTLV@justice.gov.il
מחוז ירושלים ויו"ש	ShumaJER@justice.gov.il
מחוז הדרום	ShumaBSH@justice.gov.il

העברת קבצי השומה על כל נתוניה ותחשיביה, תעשה בד בבד עם העברת כל אלו לחברת הדיור הציבורי – מזמינת השומה.
השמאי יציין במפורש במיקום בולט על גבי השומה, כי הועבר עותק השומה ותחשיביה לידי השמאי הממשלתי המחוזי. מזמיני השומות הונחו שלא להסתמך על שומות שאינן נושאות כיתוב זה.

3. בקרת שומות

בקרה מדגמית תתייחס לתוצר השמאי כפי שהוגש. (הנחת יסוד היא שומה נדגמת מייצגת גם את שומות השמאי אשר לא נדגמו)
במקרה הצורך תערכנה גם בקרות מעמיקות יותר. השמאי מבצע השומה הנבדקת יעביר כל סימוכין ומידע נוסף הקשור לשומה, לפי דרישת שמאי ממשלתי מחוזי.

4. ערכי השווי בהם תנקוב השומה:

שוויו הכולל של הנכס בשוק החופשי – שווי שוק. ערך זה מגלם את כל מאפייני הנכס במצבו הנוכחי, פרט לתוספות שיפורים ושיפוצים שנערכו בידי הדייר ואושרו ככאלה בידי החברה המשכנת. ערך זה יכלול רכיבי זכויות בניה נוספות, פוטנציאל וציפיות מכל סוג המגולם בשווי הנכס בשוק החופשי (בכלל זה זכויות בניה נוספות הניתנות למימוש ע"י הדייר עצמו. פוטנציאל או ציפיות לפינוי בינוי / תמ"א 38. ובכלל זה תכניות וציפיות ממשיות כפי שהועברו לשמאי בידי המזמין.
שווי זכויות להגדלת הדירה שתירכש: מתוך שווה הכולל של הדירה ובנפרד, וככל שקיימות זכויות כאלו: שווי זכויות להגדלת הדירה הקיימת לשטח נוסף שמעבר ל 40 מ"ר או 30% משטח הדירה הקיימת – ראו הדוגמאות לחישוב גודל השטח שיש להעריכו בנפרד במכתב סמנכ"ל משהב"ש מר רונן כהן, מיום 28/4/2014.בסעיף זה יש לשום אך ורק זכויות בניה על פי תכניות בנין עיר תקפות, הניתנות למימוש ע"י בדרך של הרחבת הדירה הקיימת ללא הריסת המבנה ובניה מחדש (יובהר כי שווי זכויות אלו יצויין בנפרד אף כי שווין נכלל גם בסכום האמור בסעיף 4.1 לעיל).בהעדר זכויות בניה על פי תכניות בנין עיר תקפות, להרחבת הדירה כאמור– יציין השמאי עובדת היעדרן.

5. לעניין שטח הדירה:

הגדרת ודיווח של שטחים בנויים תעשה על פי תקן מס' 9 של מועצת שמאי המקרקעין הקובע בין היתר:"השטחים הבנויים המדווחים בשומה יתבססו על מקור כתוב מהימן, או לחלופין על מדידת השמאי (גראפית מתשריט או פיזית)בסמוך לנתון השטח יירשם המקור ציונים בשומה ייעשה בכפוף לבחינת סבירותם".
ככלל, נתוני החברה המשכנת אשר נמסרו לשמאי בכתב כחלק מהזמנת השומה, הינם מקור מהימן.
אולם ככל שהתרשמות השמאי המבקר בנכס הינה כי קיים פער בלתי סביר בין השטח המצוין בהזמנה לבין השטח בפועל – יערוך השמאי מדידה.
היה ומסקנת המדידה היא כי נתוני החברה המשכנת אינם סבירים, אין להמשיך בביצוע השומה. יש לדווח לחברה המשכנת, ולפעול בהתאם להנחיות שיינתנו.