רפורמה בשוק השכירות

נושא ההחלטה:

רפורמה בשוק השכירות
    
מחליטים:

במטרה להקל על יוקר המחיה ולשפר את איכות המגורים בשכירות ולאפשר למשקי בית למצוא בשוק השכירות תחליף ראוי למגורים בבעלות תוך הגברת הוודאות והיציבות לשוכרים וקידום שכירות ארוכת טווח:
תכנון ייעודי לפרויקטים להשכרה ארוכת טווח
1 .    לאמץ את העקרונות המפורטים ב"תדריך התכנון להשכרה" שהוכן בתיאום עם מנהל התכנון  ולהנחות את נציגי הממשלה החברים במוסדות התכנון לפעול בהתאם לתדריך ולהנחות את מנהל מנהל התכנון להנחות את עובדי לשכות התכנון לפעול בהתאם לתדריך. 
2 .    לתקן את חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה) באופן הבא: 
א.    מוסד תכנון שהוא ועדה מחוזית או ועדה מקומית עצמאית מיוחדת שבמרחב התכנון שבתחומה אושרה תוכנית כוללנית יהא רשאי לקבוע בתוכנית כי מגרש או חלק ממגרש ישמש להשכרה למגורים רק לפי הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה או רק אם התקיימו התנאים הבאים:
1)    נקבעה בתוכנית הוראה המחייבת בעלות אחודה על כל שטחי הבנייה שישמשו להשכרה למגורים בכפוף לאמור בסעיף קטן (4).
2)    שיעור השטח הכולל המותר לבנייה הוא לכל הפחות כפל השטח הכולל כאמור שהיה ניתן לאשר בהתאם לתוכנית כוללנית כהגדרתה בסעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבנייה החלה על אותו מגרש ואם אין תוכנית כוללנית כאמור יחושב השטח הכולל המותר לבנייה משיעור שטחי הבנייה שמוסד התכנון היה מאשר אילו לא היה מדובר בתוכנית הכוללת השכרה למגורים.
3)    מספר יחידות הדיור שישמשו להשכרה למגורים הוא לכל הפחות כפל מספר יחידות הדיור הנקוב במתחם האינטנסיבי הרלוונטי לגודל היישוב שבתחומו חלה התוכנית (לעניין זה מתחם אינטנסיבי - כמשמעו בתוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה לפיתוח ולשימור (תמ"א 35) או לכל הפחות כפל מספר יחידות הדיור שניתן היה לאשר בהתאם לתוכנית  הכוללנית או ארבעים יחידות דיור לדונם והכול לפי הגבוה מביניהם. 
4)    טרם שנקבעה הוראה כאמור בסעיף קטן (א)(1) מתכנן המחוז או מהנדס הוועדה המקומית העצמאית המיוחדת, לפי העניין, קבע כי מאפייני הבניין הם ייחודיים וזאת בהתחשב בתמהיל גודל יחידות הדיור, היחס בין שטח יחידות הדיור ובין השטחים המשותפים, היקף זכויות הבנייה והיקף עירוב השימושים שאושר במבנה וכן ניתנה חוות דעת היועץ המשפטי למוסד התכנון שלפיה בשל המאפיינים כאמור, מוצדק לקבוע הוראה בתוכנית אשר מחייבת שכל שטחי הבנייה שמיועדים למגורים יהיו בבעלות אדם אחד  וזאת על מנת שניתן יהיה לנהל ולתחזק את המבנה בהתאם לייעודו.
5)    נקבע בתוכנית כי כל יחידות הדיור שבמבנה שלגביו נקבע שימוש להשכרה למגורים יושכרו בהשכרה לטווח ארוך.
6)    נקבעה בתוכנית הוראה שלפיה לא יינתן היתר בנייה לחלק שלגביו נקבע השימוש להשכרה למגורים, אלא אם כן נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, לעניין ייעודם להשכרה ולעניין הוראת הבעלות האחודה.
ב.    על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאי מוסד תכנון לקבוע בתוכנית כי מגרש או חלק ממגרש ישמש להשכרה למגורים גם אם לא התקיימו התנאים המפורטים בסעיפים 2(א)(2) או 2(א)(3), אם סבר מוסד התכנון, באישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כי קיימות ביחס למגרש או חלקו סיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות לקבוע את השימוש להשכרה למגורים על אף שאינו עומד בתנאים האמורים. למען הסר ספק אין באמור כדי לגרוע מהאמור ביתר הוראות סעיף 2 ובכלל כך סעיף 2(א)(4).
ג.    פיקוח על עמידה בתנאי הבעלות האחודה יבוצע באמצעים הבאים:
1)    מוסד התכנון ידווח למנהל על אישור התוכנית;
2)    אדם שקיבל היתר למבנה שהוקם לפי התוכנית ידווח על כך למנהל; 
3)    לא תירשם הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין אלא באישור המנהל;
4)    הפר בעלים של יחידות דיור במגרש שנקבע בו שימוש השכרה למגורים כאמור בהחלטה זו את התנאים להשכרה לטווח ארוך, רשאי המנהל להטיל עליו עיצום כספי לפי הוראות סעיף 14(א) ו-(ב) בתוספת השישית.
ד.    ועדה מקומית ו-ועדה מקומית עצמאית יהיו רשאיות לקבוע בתוכנית כי מגרש או חלק ממגרש ישמש להשכרה למגורים רק לפי הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.
ה.    בסעיף זה - 
"השכרה לטווח ארוך" – השכרת דירות שהסכם השכירות החל עליהן יהיה בכתב ויכלול לפחות את האמור בפסקאות (1) עד (4) להגדרה "השכרה לטווח ארוך" שבתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה;
"מנהל" – כמשמעו בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.
3 .    לתקן את התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה בהתאם לעקרונות הבאים:
א.    סעיף 4(ב) לחוק יימחק כך שהאחזקה התקינה של הבניין תהיה באחריות בעל הבניין כאמור בסעיף 4(א) לחוק ללא צורך בקביעת תקנות לעניין דמי הניהול והאחזקה.
ב.    מנגנון העדכון של דמי השכירות הקבוע בסעיף 5(2) בתוספת יעודכן כך שיובהר כי בעלים של יחידת דיור שהיא דיור בהישג יד יוכל להעלות את שכר הדירה לשוכר בתום כל שנת שכירות ובלבד שהעלאה כאמור לא תעלה על שיעור עליית המדד בתוספת השיעור שיקבע השר, אם קבע.
עידוד שכירות מוסדית ארוכת טווח 
4 .    לתקן את פרק שני 1 לחלק ד' לפקודת מס הכנסה (להלן - הפקודה) בהתאם לעקרונות הבאים:
א.    בסעיף 64א2 להרחיב את ההגדרה בפסקה (4) של "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" כך שתכלול גם מקרקעין העונים לאחד מהתנאים המפורטים מטה והכול אם אישרה החברה הממשלתית לדיור להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של השכרה לטווח ארוך בלבד ואם נתנה החברה האמורה בתום כל שנת מס אישור כי כל יחידות הדיור שימשו להשכרה לטווח ארוך כאמור בשנת המס שחלפה:
1)    מקרקעין ובתנאי שנבנו על ידי קרן להשקעות במקרקעין (להלן - הקרן) 20 יחידות דיור עד תום שבע שנים מיום רכישתם ובלבד שהמקרקעין נרכשו במכרז מהמדינה והוכח להנחת דעתו של המנהל כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין שלא היה ניתן להוציא היתר בנייה תוך תקופה של 36 חודשים מיום הרכישה על ידי הקרן.
2)    מקרקעין באזור הנגב או הגליל כהגדרתם בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991 ובחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993, בהתאמה, בתנאי שנרכשו על ידי קרן להשקעות במקרקעין 15 יחידות דיור למגורים לפחות, במתחם מקרקעין רצוף או שנבנו 15 יחידות דיור כאמור לפחות עד תום שבע שנים מיום רכישת המקרקעין.
ב.    בסעיף 64א2, בהגדרה "מכירה למשכיר", לתקן את ההגדרה כך שבמכירה למשכיר, במקום שהריט יידרש להשכיר בעצמו את יחידות המגורים ל-15 שנה והרוכש יידרש להשכיר את הדירות למשך 10 שנים נוספות, ייקבע כי קרן הריט תידרש להשכיר את יחידות המגורים ל-10 שנים לפחות והרוכש יידרש להשכיר את הדירות למשך 10 שנים נוספות. במקביל, לתקן את סעיף 64א10א בהתאם. כמו כן לקבוע כי לא תתבצע מכירה למשכיר לפי סעיף זה של למעלה מ-10% מהנכסים של הקרן.
5 .    להטיל על שר האוצר לתקן את תקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976, כך שתקנה 1(2) לא תחול על קרן ריט שבונה דירה לצורך השכרה למגורים.
השכרת דירת מגורים
6 .    על מנת לשכלל את שוק השכירות וכדי לצמצם את עיוותי המיסוי בשוק הדיור:
א.    לבטל את סעיף 4 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן – חוק מס הכנסה) כך שתבוטל ההצמדה של תקרת הפטור.
ב.    לבטל את הפטור מחובת דיווח שנתית הקיימת ליחיד שיש לו דמי שכירות מתחת לתקרה כאמור בחוק פטור ממיסוי שכר דירה ולקבוע, שחלף הגשת דוח שנתי מלא, יחיד כאמור יהיה חייב בחובת דיווח מקוונת ופשוטה שכוללת רק פרטים לגבי הדירה וגובה דמי השכירות ששולמו בשנה הקודמת. בנוסף, לאפשר דיווח ידני פשוט שאינו דורש אוריינות טכנולוגית למי שנולד לפני שנת 1955.
ג.    להנחות את מנהל רשות המיסים להקים פלטפורמה לדיווח מקוון ופשוט על הכנסות מהשכרת דירת מגורים. הפלטפורמה האמורה תהיה ערוכה להפעלה במועד שבו ייכנס ביטול הפטור מדיווח לתוקף.
ד.    לתקן את פקודת מס הכנסה כך שייקבע כי בשנת המס הראשונה שבה חלה חובת הדיווח כאמור בסעיף קטן ב', לא תחול כל סנקציה בשל אי דיווח על דמי שכירות מתחת לתקרה, אלא אם כן המפר קיבל התראה בכתב על ההפרה או העבירה וחזר והפר את אותה הוראה. 
7 .    לקבוע כי אם בעלים של דירת מגורים יחידה משכיר את דירתו היחידה, בישראל או באזור, ושוכר דירת מגורים אחרת או חדר בבית אבות, לצורכי חישוב הכנסתו מהשכרת דירתו היחידה (להלן – הכנסתו מהשכרת דירות), יהיה רשאי להפחית מההכנסה האמורה את דמי השכירות ששילם בעבור שכירת דירת המגורים האחרת (להלן – דמי השכירות ששילם) והכול בהתאם להוראות הקבועות להלן:
א.    דמי השכירות ששילם שיהיה ניתן להפחית מהכנסתו מהשכרת דירה לא יעלו על 7.5 אלף ש"ח או על דמי השכירות ששילם, לפי הנמוך.  
ב.    מס ההכנסה שישלם על הכנסתו משכירות ישולם לפי סעיף 122 לפקודה ויחולו הוראות סעיף 122(ג).
ג.    דמי השכירות ששילם לא היו לקרובו כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) בסעיף 88 לפקודה.  
ד.    לעניין סעיף זה -
1)    יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל 18;
2)    "בן -זוג" – כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין.
ניהול הבית המשותף
8 .    להקים צוות לטיפול בכשלי השוק הנוגעים לניהול הבית המשותף בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), שבו יהיו חברים הממונה על התקציבים במשרד האוצר, החשב הכללי במשרד האוצר, היועץ המשפטי של משרד האוצר, הממונה על התחרות, המנהל הכללי של הרשות להתחדשות עירונית והמנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון, או מי מטעמם. הצוות יעסוק, בין היתר, בנושאים הבאים:
א.    דרכים להפחתת עלויות ניהול הבית המשותף;
ב.    הבטחת תפקודן של מערכות מצילות חיים;
ג.    בחינת חובת הדיירים ביחס לניהול הבית המשותף;
ד.    מעמד הגופים העוסקים בנושא ניהול הבית המשותפים, הכוללים בין היתר את המפקח על הבתים השותפים והאגודה לתרבות הדיור;
ה.    גמישות החוזים שנחתמו בין דיירים לבין חברות ניהול ואפשרות המעבר בין חברות ניהול.
להנחות את הצוות להגיש את מסקנותיו לשר האוצר, לשר המשפטים ולשר הבינוי והשיכון, לרבות המלצות לתיקוני חקיקה, בתוך תקופה של 120 ימים ממועד החלטה זו.