תכנית האצטדיון - קרקע משלימה - עדכון לאחר קבלת השומה

רקע מקוצר:

הנהלת הרשות דנה שוב בבקשת חברת א.י.ז.י אבו אחזקות בע"מ (להלן – היזם) להקצאת שני מגרשים ברובע א' באשדוד כקרקע משלימה בפרויקט התחדשות עירונית, לאחר שנתקבלה שומה עדכנית לפי תקן 21.

הסוגיה לדיון:

1. ביום 20.2.19 אישרה הנהלת הרשות לייעד שני מגרשים בתכנית 603-0346031 אצטדיון רובע א' אשדוד לצורך יצירת כדאיות כלכלית במיזם לפינוי-בינוי ברובע א' באשדוד, בכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1519 (כיום פרק 5.6 לקובץ החלטות המועצה). באותו שלב סטטוס התכנית היה אישור בתנאים. 
2. התכנית פורסמה לתוקף ביום 4.3.20 ובעקבות בקשת היזם להקצאת שני המגרשים האמורים לעיל, נדונה הבקשה בהנהלת רמ"י.
3. ביום 10.11.21, דנה הנהלת רמ"י המלצת המרחב להקצות את המגרשים ליזם בפטור ממכרז אולם בתשלום מלא,  וזאת נוכח חוות דעת שמאית של השמאי רחמים שרים, מטעם רמ"י, מיום 30.9.20, אשר קבעה כי שיעור הרווחיות של המיזם ללא מגרשי ההשלמה ובהינתן פטור 50% מהיטל השבחה מוערך ב-17.26% מעלויות.
   
   ההנהלה  החליטה כי :
   "הנהלת הרשות מאשרת לפעול ולגבש עסקת הקצאה ליזם את המגרשים בפטור ממכרז ללא הנחת אזור ו/או הנחה אחרת. 
   העסקה תבוא לאישור לועדת הפטור עם שומות עדכניות בהן יבחן שוב הצורך בפטור בערכים עדכניים."
    
4. בהתאם לשומה העדכנית שנערכה, מיום 27.7.22, שעברה בקרה של שמאי המרחב ואגף שמאות ברמ"י, שיעור הרווח היזמי מעלויות, ללא מגרשי ההשלמה, בהנתן פטור של 50% מהיטל ההשבחה (כפי שאושר במועצת העיר) הינו 34% והרווח מהפדיון הנו 25%.
5. לעניין זה יצוין כי ביום 13.6.22 פרסם השמאי הממשלתי מכתב בנושא "הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי" ובו פרסם את ערכי הרווח היזמי המזעריים, המהווים תמריץ מינימלי ראוי למימוש תכנית "פינוי בינוי" בהתאם לאזורים השונים בארץ. בהתאם למסמך זה שיעור הרווח היזמי המינימלי באזור גוש דן, הכולל על פי ההגדרה שם את אשדוד, הנו 16%.
   יצוין כי בהתאם למסמך הנ"ל, השיעורים שנקבעו בו מבוססים, בין היתר, על תחשיבים הכוללים חיוב מלא בהיטל השבחה ועל מועד קובע שהוא ערב הפקדת התכנית. במקרה דנן, המדובר, כידוע בתכנית מאושרת ובפטור חלקי מהיטל השבחה.
6. ביום 22.8.22 הגיש היזם עתירה מנהלית במסגרתה הוא מבקש להורות לרמ"י להקצות לו בפטור ממכרז את שני המגרשים. או, לחילופין, ליתן לו כל סעד אחר או נוסף כפי שימצא לנכון וראוי בנסיבות העניין.
7. בעתירתו טוען היזם, בין היתר כי אינו יודע מדוע רמ"י נמנעת מלהשלים את הקצאת מגרשי ההשלמה – האם מדובר בסחבת או ברצון לסגת מההחלטה מיום 20.2.19. לטענת היזם רמ"י חייבת להשלים את הליך הקצאת המגרשים בפטור ממכרז ואם לא כן – יעלה הדבר כדי התנהלות בניגוד לדין וכן התנהלות שלוקה בחוסר סבירות קיצוני, בחוסר הגינות ובהתעשרות שלא כדין.
8. לאור האמור לעיל, מתבקשת הנהלת רמ"י לקבל החלטה סופית ומנומקת בבקשת היזם. ככל שיוחלט להקצות ליזם את אחד המגרשים או את שניהם בפטור ממכרז, יש לקבוע מהם סעיף החוק או התקנה שמכוחם יוקצו המגרשים בפטור ממכרז.

בתאריך 14/09/2022 סוכם:

מדובר בשני במגרשים סטטוריים, העומדים בפני עצמם והניתנים לשיווק במכרז פומבי.
סעיף 16(א) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ח-2016 ופרק משנה 5.6 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מאפשרים לרמ"י להקצות בפטור ממכרז קרקע משלימה לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית של מיזם להתחדשות עירונית. 
על-פי תקן 21 ומסמך השמאי הממשלתי, מיום 13.6.22, בעניין הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי, שיעור הרווח היזמי המינימלי באזור אשדוד הנו 16%.
מאחר ושומה מיום 27.7.22, שנערכה לפי תקן 21, קבעה כי שיעור הרווח היזמי במיזם, ללא הקצאת קרקע משלימה, עומד על 34% - הרי שמדובר במיזם בעל כדאיות כלכלית מובהקת, ולא קיים בסיס חוקי להקצאת המגרשים בפטור ממכרז.
נוכח האמור, המרחב יפעל להוצאת שני המגרשים לשיווק במכרז פומבי.