להוסיף לרשימה
התחדשות עירונית - יהוד
רקע:
בחודש ספטמבר 2019 נחתם בין רמ"י לעיריית יהוד הסכם גג ביחס לתוכניות תמל/1041 (גני יהודה) ו-תמל/1072 (מגשימים) בהיקף כולל של כ-7,300 יח"ד.
בהתאם לסעיף 5.6.17. לקובץ ההחלטות ניתן להקצות בתחום העיר עד 15% מיח"ד הנכללות בהסכם הגג לטובת קרקע משלימה, דהיינו, כנגד שיווק תוכנית גני יהודה המאושרת ניתן להקצות 600 יח"ד לטובת קרקע משלימה.
הסכם הגג כולל נספח "התחדשות עירונית" בו מפורטים מס' מתחמים התחדשות עירונית בתחום העיר ובהם המתחם שבנדון. מדיניות העירייה הינה כי פיתוח השכונה החדשה צריך להתבצע בד בבד עם קידום השכונות הוותיקות בעיר באמצעות התחדשות עירונית. בשל כך מתנה העירייה את מימוש תוכנית גני יהודה במתן מענה לתוכנית ההתחדשות העירונית במתחם מתחם ביאקובסקי-הרצל-קדושי מצריים. לטענת העירייה חתימתה על הסכם הגג נעשתה במטרה לקידום ההתחדשות העירונית בעיר ומשכך ככל ויעד זה לא יקודם היא אינה רואה ערך בהסכם.
הסוגיה:
- מתוך הבנה שלא ניתן להתקדם במסלול התחדשות עירונית אחר ולאור הרצון לקדם את מימוש תוכנית גני יהודה בטווח המיידי, מוצע מתווה של שריון קרקע משלימה בהיקף סביר לטובת המיזם והקצאתה לאחר ליבון כלל הסוגיות שתידרש בפועל לאחר אישור התוכנית.
במסגרת זו נבחן הפרויקט ועלה כי הסוגיות המשפיעות ביותר, כפי שיפורט להלן, הן:
- היקף יח"ד/צפיפות בפרויקט
- היקף חניונים
- היקף שטחי שירות
- תוספות יח"ד לפרויקט
- היקף תוספת לדיירים
- שיעור רווחיות ליזם
מתווה מוצע
- כאמור, מתן מענה למתחם ההתחדשות העירונית מהוה חסם למימוש תוכנית גני יהודה. בעקבות כך גובש מול עיריית יהוד המתווה להלן אשר מחד יאפשר שיווק בהיקף משמעותי ומאידך יאפשר וודאות כלכלית לקידום תוכנית ההתחדשות העירונית.
לאור אי הוודאות הקיימת ביחס לסוגיות תכניות בעלות השפעה כלכלית משמעותית עד לבירור סוגיות אלו, מתבקשת הרשות להתחייב להימנע משיווק מגרש הכלול בתוכנית תמל/1041 (גני יהודה) הכולל כ-150 יח"ד ולשרינו לטובת קרקע משלימה ככל ובסופו של דבר יתברר שזו דרושה לצורך הבטחת כדאיות כלכלית, בהתאם למפורט להלן:
- רמ"י תשווק באופן מיידי 1,000 יח"ד בתחום התוכנית
מוסכם כי העירייה תשתף פעולה עם שיווק מיידי של כ-1,000 יח"ד בתחום תוכנית תמל/1041 (גני יהודה). שיווק זה יתן מענה משמעותי להגדלת היצע יח"ד בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ עוד במהלך שנת 2021 וזאת בנוסף לתקבול כספי משמעותי (אשר יעשה נסיון כי יתקבל עוד בשנת 2021). - בכדי ליתן מענה מדויק לצורך בקרקע משלימה ליצירת כדאיות כלכלית לפרויקט הקצאת המגרש בפועל והבחינה הכלכלית הנדרשת לצורך כך תיערך רק לאחר אישור התוכנית ובהתאם לתנאים להלן אשר גובשו ע"י העירייה והמרחב:
- תוספות יח"ד
הצדדים יפעלו מול מוסדות התכנון ומול רת"א להגדלת היקף יח"ד - תוספת לדיירים
התחשיב יערך בהתאם לתוספת בשטח 12 מ"ר בלבד. - שיעור רווחיות ליזם
שיעור הרווחיות אשר ילקח בחשבון במסגרת התחשיבים יהיה 17% בלבד.
- תוספות יח"ד
- מגרש 305 ישוריין לטובת המתחם
לאור חוסר הוודאות הגדול ביחס לגורמים השונים המשפיעים על שיעור הרווחיות של הפרויקט הוסכם להקפיא מגרש אחד אשר יהווה, כולו או חלקו, קרקע משלימה ככל ויתברר שיש צורך בכזה להבטחת כדאיות כלכלית. מגרש 305 כולל 158 יח"ד ומיועד לשיווק בשלבים הבאים של התוכנית (מעבר ליח"ד שאושרו בשלב א' ע"י הצוות המלווה מטעם הותמ"ל) וזאת בכדי להימנע מאי מימוש של מגרש זמין לבינוי. - הבחינה הכלכלית לגבי שיעור רווחיות תוכנית ההתחדשות העירונית והיקף הקרקע המשלימה הנדרש (ככל ונדרש) בכדי ליצור כדאיות כלכלית תיערך רק לאחר אישור תוכנית ההתחדשות העירונית ובהתאם לערכי הקרקע העדכניים אשר ישתקפו בין היתר מתוצאות המכרזים.
- מגרש 305, או חלק ממנו, יוקצה בפועל לטובת הפרויקט (לאחר אישור תוכנית ביחס אליו) רק אם ייקבע בכפוף לאמור לעיל כי יש צורך בקרקע משלימה, ובאיזה היקף, על פי נהלי הרשות והחלטות המועצה.
- שינוי שלביות מגרשי התעסוקה
בהתאם להחלטת הצוות המלווה, שמונה לתוכנית מטעם הותמ"ל כאמור, ניתן בשלב זה לשווק 50,000 מ"ר תעסוקה בלבד. רמ"י והעירייה יפעלו יחד לשינוי השלביות כך שיתאפשר שיווק מגרשי תעסוקה בהיקף נרחב יותר.
- רמ"י תשווק באופן מיידי 1,000 יח"ד בתחום התוכנית
בתאריך 21/07/2021 סוכם:
הנהלת הרשות מאשרת את שריון מגרש 305 בתוכנית תמל/1041 (גני יהודה) לטובת התחדשות עירונית בעיר יהוד במסגרת המתווה שהוצג.