עדכון להחלטת הנהלה מס' 4841 - זכויות חב' UMI בתכנית לוד צפון (תמל/1095)

רקע מקוצר:

הנהלת רשות מקרקעי ישראל מתבקשת לאשר את השינויים במתווה שאושר בהחלטת ההנהלה מספר 4841 (להלן: "החלטת ההנהלה") מיום 10/6/2020 בכל הנוגע לזכויות חברת ״סיבוס רימון״ בתכנית לוד צפון (תמל/1095/ב) (להלן: "התכנית"), לאור שינויים שנערכו בתכנית לאחר הערות דו"ח החוקר והכל, כפי שיפורט להלן.

רקע מורחב:

1. תכנית תמל/1095/ב כוללת בתוכה את חלקו המזרחי של הרובע הצפוני החדש, הכולל שכונת מגורים חדשה של 5,380 יח"ד וכ- 2.6 מיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות המתוכננים בסביבת 2 תחנות רכבת (הקיימת והעתידית). במהלך התכנון, הוגדרו מס. מתחמים לאו"ח בתכנית.
2. מתחם מס' 1 בתוכנית תמל/1095 (לוד צפון) כולל מקרקעין ביעוד תעסוקה בחכירת חב' סיבוס רימון (חב' בת של חב' UMI, להלן: "חב' UMI") ומקרקעין ביעוד חקלאי בניהול רמ"י.
3. המקרקעין הוחכרו לחב' UMI במסגרת שני חוזי חכירה למטרת תעשייה בשטח 40 ד' ו-26 ד' בפטור ממכרז להקמת מפעל ובפטור ממכרז להרחבת מפעל (בהתאמה). 
4. בשנת 2014 אושרה ע"י הרשות בקשה היתר לשימוש להקמת בניין חדש אשר ישמש למסחר ולמשרדים ובעקבותיה נבנה בניין המשרדים. 
5. שטח המתחם הינו 134 ד' כאשר 65.8 ד' מתוכם, המהווים כ-50% משטח המתחם, מוחכרים לחב' UMI. לאור המורכבות בעריכת טבלת איחוד וחלוקה (טבלת איזון), הוסכם בין הצדדים, הותמ"ל, UMI ורמ"י כי המקרקעין יחולקו ע"י טבלת הקצאות מוסכמת. 

הסוגיה לדיון:

1. המתווה אושר במסגרת החלטת הנהלה מס' 4841, הסכם העקרונות נחתם והתכנית הופקדה. אלא שבסיום הליך ההתנגדויות התקבל דו"ח החוקר, וביום 30/6/2022 החליט הותמ"ל לאמץ את המלצות דוח החוקר.
2. הדוח המליץ  על פיצול תמ"ל 1095 לשתי תכניות כדלקמן: 

•     תמל/1095 א - אושרה ע"י הותמ"ל ונכנסה לתוקף ביום 14.4.2023
•     תמל/1095 ב -הומלצה  להפקדה בתאריך 3.1.2024 בדיון בותמ"ל

1. לאור המלצת החוקר, במתחם 1 בוצעו מספר שינויים תכנוניים שכללו בין השאר תוספת דרכים פנימיות מצפון לדרום אשר הצריכו עריכת התאמות למתווה שגובש ולהסכם העקרונות.
2. לאור האמור גובשו ההסכמות להלן:

•     מגרשים 2046-2050 ששטחם כ-50 ד' ויעודם תעסוקה יוקצו בחכירה לחברה במסגרת טבלת ההקצאות.
•     מגרש 2057 ששטחו כ-9 ד' ויעודו תעסוקה – יוקצה בחכירה לחברה בשלמות במסגרת טבלת ההקצאות.  

1. יתרת המגרשים שייעודם מגורים מסחר ותעסוקה יוקצו לרמ"י במסגרת טבלת ההקצאות. החברה תבצע עסקת שינוי ייעוד וניצול בגין בניין המשרדים הקיים יובהר כי, ככל והחברה תבקש בעתיד להשתמש במקרקעין המוקצים, או בחלקם, בהתאם לייעודים ולזכויות התכנית החדשה, כולן או חלקן או במקום בו היא תבקש לנצל מעבר היקף בניה של 8,000 מ"ר, תיערך עסקת שינוי ייעוד וניצול כאמור לעיל,  וזכות הקיזוז שתעמוד לחברה תהא בהתאם לזכויות הבינוי בפועל.

בתאריך 31/01/2024  סוכם:

הנהלת הרשות החליטה לאשר את הצעת המרחב כפי שפורטה לעיל לעדכון טבלת האיזון . 

ההנהלה דנה בהחלת סימן ה' לקובץ החלטות המועצה לעניין "אינטנסיבי/אקסטנסיבי" ועל כך שבחלוף השנים עודכנו דרך הפרשנות והיישום וסביר כי היום, היתה מתקבלת חוות דעת המשפטית שונה מזאת שניתנה ואשר על בסיסה נחתם הסכם העקרונות שצורף להצעת ההחלטה לעיל. ואולם, נוכח החתימה על הסכם הנ"ל, שנעשתה בין השאר, בהסתמך על חוות הדעת המשפטית מחליטה הנהלת הרשות לאשר במקרה ייחודי זה את המלצת המרחב.