הצעה לאישור מתווה לפינוי קרקעות מפעל האצות באילת - חברת N.B.T נייטשר בטה טכנולוגיות, נ.ב.ט בע"מ

רקע מקוצר:

1.    לחברת N.B.T נייטשר בטה טכנולוגיות, נ.ב.ט בע"מ (להלן גם "החברה"), חוזה חכירה מהוון למטרת "בריכות מים" בגודל של 107,468 מ"ר במגרשים 7א ו- 11 לפי תכנית 23/101/02/2 תקופת החכירה מיום 1.1.1989  ועד ליום 1.1.2038. המדובר במפעל המצוי בסמיכות למתחם בריכות המלח בו קודמה תכנית מתאר נפרדת כפי שיפורט בהמשך הדברים להלן. 
2.    סעיף 21 לחוזה החכירה קובע כי החוכר זכאי להארכת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים ואולם סעיף 21(ג) קובע כי : "בכל מקרה שבמשך תקופת החכירה ישתנה ייעודה של הקרקע עליה בנוי המוחכר לא יהיה המחכיר חייב להאריך את תקופת החכירה".

הסוגיה לדיון:

רקע תכנוני- ברכות המלח צפון מתחם 2 - תכנית מס' 602-0431940:

1.  מדובר על תכנית מתאר מקומית מס' 602-0431940 ברכות המלח צפון – מתחם 2, להקמת שכונת מגורים על שטח מפעל האצות. 
2.  שטח התכנית הינו 113.697 דונם הכוללים: 487 יחידות דיור, 80 חדרי מלון ושטח למסחר. התכנית אושרה ביום 25.10.20.

החברה מוכנה להעמיד את הקרקע באופן מיידי ובטווח זמנים של עד כשנה: 
במסגרת המו"מ סוכם כי החברה תפעל לפינוי מהיר ככל הניתן של הקרקע ולא יאוחר מעד שנה מיום חתימת ההסכם, ועמידה בתנאיו.

שינוי ייעוד בתעסוקה - מעל 20 דונמים - כאשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי:

1. סימן ה' לפרק משנה 5.5 לקובץ החלטות המועצה קובע את מדיניות רמ"י בשינוי ייעוד בתעסוקה כאשר מדובר בחטיבת קרקע מעל 20 דונם כאשר השימוש בקרקע הינו שימוש אקסטנסיבי. סימן זה קובע מדיניות שונה לגבי החלק בקרקע בו מתקיים שימוש אינטנסיבי והחלק בו מתקיים שימוש אקסטנסיבי.
2. בענייננו, השטח האינטנסיבי המוחזק על ידי החברה כהגדרתו בקובץ ההחלטות אינו עולה על 40% מתכסית הקרקע ומשכך החברה זכאית לקבל שטח בשינוי ייעוד בגודל השטח המינימלי הקבוע בהחלטה של 20 דונם,  בהתאם לסעיף 5.5.35 (1) ובתשלום של 31%. 
3. ייתרת השטח, קרי 87,468 מ"ר הינם שטחים בשימוש אקסטנסיבי ומשכך זכאית החברה לרכוש חלק מן הקרקע בפטור ממכרז בתשלום של 91% בהתאם לסעיף 5.5.35 (4) לקובץ ההחלטות.
4. בהתאם לסעיף 5.5.35 (6) החברה תהיה זכאית לפיצוי עבור השקעות בקרקע במבנים או מתקנים אשר נבנו לצורך הפעילות.
5. כמו כן בהתאם לסעיף 5.5.35(7) החוכר זכאי לפיצוי כספי בגין ייתרת תקופת החכירה שלא נוצלה.

במסגרת המו"מ שנוהל מול החברה הודיעה החברה כי ברצונה לקבל את שווי הזכויות האמורות בכסף. 
על רקע האמור נבחנו משמעויות מימוש הסימן באופן זה, כפי שיפורט להלן: 
 
במסגרת המו"מ ביקשה החברה כי ביצוע פינוי המחוברים יבוצע בפועל ע"י הרשות וכי החברה תישא בתשלום עבור פינוי זה. כמו כן, לאחר שהוסבר לחברה כי יהיה עליה לשאת בתשלום היטל השבחה עבור השטח האינטנסיבי החברה הבהירה כי לטעמה אין מקום לחיוב בהיטל כלל, אך לאור עמדת רמ"י היא נכונה לכך שסכום ההיטל המוערך יקוזז מסך הסכומים העומדים, כביכול, לזכותה של החברה. לפיכך, יבוצעו הניכויים הבאים. 

המתווה המוצע:
כאמור, חברת נ.ב.ט המתמחה בגידול אצות אינה מעוניינת לקבל לידה שטח כלשהו בתכנית החדשה. לאחר מו"מ מתמשך, נמצא כי ניתן להסכים – בכפוף לאישור הנהלת רמ"י - על פיצוי כספי כולל הנובע ממימוש סימן ה' לפרק משנה 5.5, בניכוי רכיבים אשר אמורים לחול על החברה, והחברה מסיבותיה ביקשה כי רמ"י תבצע בפועל.  
  

 
בתאריך 01/05/2024  סוכם:

הנהלת הרשות החליטה לאשר את הצעת המרחב כפי שפורטה לעיל.