הסדרת מגרשים מבונים בכפר חב"ד

רקע מקוצר:

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") מתבקשת לגבש החלטה לעניין אופן הסדרת זכויות החכירה במגרשים מבונים בכפר חב"ד כפי שיפורט בהצעה להלן:

רקע כללי:

1. כפר- חב"ד הוא יישוב דתי/חרדי במועצה האזורית שדות דן.
2. היישוב נוסד בשנת ה-תש"ט (1949), ביוזמת האדמו"ר השישי של חסידות חב"ד, רבי יוסף יצחק שניאורסון. במקום מתגוררים חסידי חב"ד והוא מרכז את חסידות חב"ד בישראל.
3. נכון לשנת 2018 ביישוב מתגוררות כאלף משפחות שבהן כ-7,200 נפשות.
4. היישוב הוקם כיישוב חקלאי, אך במרוצת השנים גדל ונותרו בו מעט חקלאים פעילים, המחזיקים כוורות ופרדסי אתרוגים ותפוזים.
5. גרעין הכפר המכונה כיום "הכפר הישן", כולל 74 נחלות וכ-100 בתים צמודי קרקע סווגו כמשקי עזר ויחידות דיור לבעלי מקצועי.
6. בכפר בוצעו מספר הרחבות לפי תכניות בתוקף: גז/18/525 (1191) גז/27/525 .

פניית היישוב להסדרה

1. בשנים האחרונות, הוגשו למשרדי הרשות בקשות להסדרת זכויות במגרשים מבונים המצויים בשטח הכפר.
2. מבדיקת תיק המשבצת ותיק האגף החקלאי נמצא כי קיימים כ-100 מגרשים מבונים לגביהם לא קיימת הסדרה חוזית מול המחזיקים בהם.
3. מפגישה שנערכה בין ר"צ משבצות למנהלת האגף החקלאי סוכם כי אין מקום להכניס נכסים אלו חזרה לחוזה המשבצת וכי יש לפנות לאגודה בבקשה להמצאת מסמכים להסדרת הזכויות ביחס לכלל המגרשים המבונים ובתהליך ההסדרה לגבות את החובות בהתאם לנהלי הרשות.
4. יודגש, בשטח המשבצת מתקיימות הפרות אשר מטופלות ע"י המרחב בשיתוף החשב המלווה שמונה לאגודה מטעם משרד הפנים בסוף דצמבר 2018- מר דוד אטיאס.
5. במסגרת ישיבות שנתקיימו עם נציגי האגודה, ראש המועצה שדות דן והחשב המלווה, הובהר כי לא קיימת כל החלטה מאושרת לגבי הסדרת מגרשים מבונים וכי נדרש טיפול רוחבי ביחס לכלל המגרשים ולא רק לבקשות הפרטניות, משכך הטיפול יצריך התייעצויות עם הגורמים הרלוונטיים במרחב ואף בהנהלת הרשות.
6. הומצאה רשימה הכוללת מספרי חלקות, גושים ושמות המתיישבים, זאת על מנת לבצע חיפוש תיקים וכן התאמה לרשימות הישנות (שלא כללו מספרי חלקות) שנמצאות בידנו.

הצעת המרחב:

1. לאור הממצאים שהוצגו לעיל, ומאחר וקיים חוסר קוהרנטיות במסמכים השונים לגבי סיווג המגרשים מוצע להכיר במגרשים כבתים מקצועיים/מגרשים מבונים שעליהם לרכוש זכויות מהוונות כנהוג במשקי עזר בהתאם לסעיף 8.14.3 בקובץ החלטות:
   1. רכישת זכויות מהוונות בשיעור תשלום של 5.5% מערך קרקע עפ"י שומה עבור יחידת דיור אחת בגודל של עד 160 מ"ר לשטח 500 מ"ר
   2. שיעור התשלום ביחס לשטח מעל 500 מ' ועפ"י מלוא הזכויות בתכנית הינו- 51% משומה עדכנית.
   3. יש להקציב זמן להגשת המסמכים הרלוונטיים כדלקמן:
      • בעל הזכויות בנכס הגיש בקשה להסדרת זכויותיו בתוך שנה מיום פרסום ההחלטה.
      • בעל הזכויות בנכס המציא לרשות את כל המסמכים שנדרש להמציא לצורך הסדרה, בתוך שנה מיום שנדרש לכך על ידי הצוות המקצועי.
   4. חוזה החכירה שייחתם הינו לבניה נמוכה.
   5. ככל ולא יוגשו המסמכים או לחלופין ככל והעסקה לא תושלם בתוך תקופה של 3 שנים מיום אישור החלטה זו על ידי ההנהלה, תאבד הזכות לרכוש זכויות מהוונות בשיעור התשלום שהוצג לעיל והתשלום שיידרש יעלה בכל תקופה של 3 שנים ב 5.5% נוספים למשך 3 תקופות נוספות של 3 שנים כמפורט - 5.5% (תקופה ראשונה), 11% (תקופה שניה), 16.5%(תקופה שלישית), 22% (תקופה רביעית). לאחר תום התקופות כפי שצויין לעיל יעמוד שיעור התשלום על 91% כנהוג היום (פרק משנה 8.6 סעיף ו' בקובץ החלטות המועצה), או בהתאם להחלטות ולנהלים אשר יהיו תקפים באותה עת.
2. יודגש כי, לצורך הסדרה תכנונית כל מתיישב יידרש להמציא תשריט מדידה ערוך ע"י מודד מוסמך וחתום ע"י השכנים, או שיידרש לפעול להכנת תב"ע נקודתית ככל ולא ניתן יהא להסדיר החריגות.

בתאריך 25/11/2020  סוכם:

הנושא יובא לדיון חוזר לאחר ההשלמות שהתבקשו.

בתאריך 09/12/2020 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את ההצעה.