אישורי זיקה למקרקעין לרשויות מקומיות

רקע מקוצר:

מובא בזאת לאישור הנהלת הרשות מתווה למתן אישורי זיקה למקרקעין לרשויות מקומיות במסגרת הסמכה לקידום תכנון למתקני תשתית לאומית.

1. בהתאם להחלטות ממשלה מספר 2592 מחודש אפריל 2017 ומספר 465 מחודש אוקטובר 2020 ובהתאם להחלטת ממשלה מספר 2284 מחודש אוקטובר 2024 הממשלה תסמיך יזמים לשם הגשת תוכניות לועדה לתשתיות לאומיות למיזמים בתחום האנרגיה ובתחום מתקני הטיפול בפסולת (בהתאמה).
2. בהתאם לסיכום דיון אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) מתאריך 21.05.2020 נדרשת בדיקת רשות מקרקעי ישראל של כל בקשה להסמכה לקידום תוכנית תשתית לאומית המובאת לאישור הממשלה, אשר תוודא כבר בשלב הראשוני של לפני הכניסה לשלב לתכנון, שלא קיימת מניעה להקצאת הקרקע בסוף ההליך התכנוני לידי יוזם התכנון, והתנאים שבהם תקצה רשות מקרקעי ישראל את הקרקע לידי היזם בסוף ההליך.

1. עד כה הוגשו בקשות זיקה למקרקעין בתחומי האנרגיה בהתאם להסמכות שהועברו על-ידי משרד האנרגיה בהתאם לתהליך סדור שבוחן את טיב הפרויקט והזיקה של מגיש הבקשה למקרקעין נשוא הבקשה והמפורט בנוהל B37.21 'עסקאות תעסוקה במשבצת ישובים חקלאיים'  ובנוהל B35.14 'שינוי יעוד/ניצול או פיצול מגרש בבניה נמוכה, תעסוקה ומוסדות ציבור'. 
2. ככלל, אישור זיקה למקרקעין ניתן לגורמים שלהם זכויות חכירה במקרקעין או לכל הפחות זכאות לקבלת זכויות בקרקע בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות. במסגרת בדיקת הבקשה לאישור זיקה למקרקעין נבחנות זכויות אלה אל מול התכנון המבוקש בוועדה לתשתיות לאומיות, לרבות עמידתו של בעל הזכויות בתנאי החוזה הקיים, מהות הזכויות שניתנו לו בחוזה החכירה והתנאים שבהם ניתן יהיה להקצות ליזם את הקרקע בתום ההליך התכנוני, בהנחה שיסתיים בהצלחה, והיזם יבקש לממש את התכנון שקידם.
3. בשנת 2022 פרסם המשרד להגנת הסביבה קול קורא לתמיכה בתכנון סטטוטורי להקמת מתקנים לטיפול בפסולת עירונית. לאחרונה עדכן המשרד להגנת הסביבה את הקול קורא וכלל בו הנחיות בנוגע לדרישת רמ"י בנוגע לקבלת אישורי זיקה למקרקעין כתנאי להסמכה לצורך תכנון מתקני טיפול בפסולת.

1. מתקני הטיפול בפסולת כוללים מספר סוגי מתקנים:
   • מתקנים לטיפול אורגני בפסולת עירונית כדוגמת מתקני קומפוסטציה סגורה או מתקני עיכול אנאירובי(MBT).
   • מתקני מיון פסולת.
   • מתקני השבת אנרגיה -(WTE  'פסולת לאנרגיה' ובקיצור 'פל"א').
2. הקול הקורא של המשרד להגנת הסביבה מאפשר הגשת בקשות להסמכות למתקני טיפול בפסולת לרשויות מקומיות, וכפועל יוצא מכך החלו להגיע לרמ"י בקשות לזיקה למקרקעין להקמת מתקני טיפול בפסולת על ידי רשויות מקומיות/ חברות כלכליות של רשויות מקומיות.
3. לאור האמור, נדרשת רמ"י לגבש עמדתה ביחס למתן אישורי זיקה למקרקעין שמוגשות על-ידי רשויות מקומיות ללא כל זכויות בקרקע.

סוגיה לדיון:

1. בהתאם לתקנה (6)25 לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג 1993:
   • "הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188 (ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965- , ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית לצרכיה".

1. בהתאם לסעיף 188 (ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965:
   • "צרכי ציבור" בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות
     תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות מקלטים ומחסים ציבוריים, תחנות משטרה, ותחנות שירות לכיבוי אש, מתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף זה". 
2. בהתאם להודעה על אישור מטרה ציבורית מתאריך 26.06.2025 הוסיף שר הפנים "מתקני טיפול בפסולת" לרשימת המטרות הציבוריות  האמורה בסעיף 188 (ב) לעיל (פורסם בי"פ 6464 מתאריך 28.08.2012).

הצעת החטיבה:

ככלל, מוצע לאפשר לרשויות מקומיות לקדם תכנון למתקני טיפול בפסולת בות"ל לצורך הקצאתם לרשות המקומית לאחר אישור התכנון, בכפוף לבחינה כדלקמן:

1. מוצע לקבוע שבכל בקשה שתוגש לרשות לזיקה למקרקעין תבוצע בדיקה תכנונית לוודא שאין בתכנון המבוקש משום פגיעה במגמות תכנון המקודמות על ידי רשות מקרקעי ישראל.
2. מאחר שההקצאה מבוססת על תקנת פטור 25(6), מוצע כי אישור הזיקה יבחן לאור תקנה זו בהתאם לסיכום ישיבה מיום 21.10.2020 אצל המשנה ליועץ לממשלה (אזרחי) ארץ קמיניץ שדן בנושא תחולת התקנה בהקשר של מטמנות פסולת.
3. לאור העובדה שמתקני הטיפול בפסולת הם בעלי רכיב מסחרי ויש לשקול שיקולים של צדק חלוקתי בהקצאות קרקע למטרה זו לרשויות מקומיות, מוצע כי בעת בחינת הבקשה יובאו בחשבון שיקולים הנוגעים לגודלה של הרשות וכמות התושבים אותם המתקן עתיד לשרת כדוגמת רשויות עירוניות גדולות, וכן ליתן עדיפות להקצאה לרשויות מאוגדות במסגרת אשכול/איגוד רשויות/שותפות רשויות. כמו כן יש לבדוק שאין מניעה משפטית ביחס לשטח המבוקש, לדוגמא הליכים משפטיים הנוגעים לזכויות בקרקע.
4. כן מוצע להבהיר במכתב אישור הזיקה למקרקעין כי הקרקע תוקצה בהתאם לכללים שיהיו תקפים בעת ההקצאה, לרבות בסוגיית המחיר האחיד.
   • לעניין זה נציין כי למתקני הטיפול בפסולת נקבע מחיר אחיד בקובץ החלטות המועצה.

על פי סעיף 7.5.6 .א לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל נקבע עקרון המחיר האחיד למתקני טיפול בפסולת שאינם כוללים השבת אנרגיה:

7.5.6 א. מתקן טיפול בפסולת ללא השבת אנרגיה:

1. בהקצאת קרקע לטובת מתקני טיפול ומחזור פסולת אשר אינם כוללים השבת אנרגיה, שבגינם ניתנים מענקים מהקרן לשמירת הניקיון ישולם מחיר אחיד לקרקע. המחיר האחיד ייקבע מראש בידי הנהלת הרשות בהסכמת אגף התקציבים במשרד האוצר. המחיר האחיד  כאמור יקבע לא יאוחר מיום ה 30- ביוני 2023.
2. המחיר האחיד ייקבע בהתאם להמלצות הצוות לבחינת מדיניות הקצאת קרקע להקמת מתקנים לטיפול ומחזור פסולת שהוקם מתוקף פרק 9.19 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
3. על אף האמור בסעיף (א), המנגנון לא יחול על הקצאת קרקע ליזם במסגרת תמיכה או סבסוד של הקרן לשמירת הניקיון שאינה כוללת רכיב תחרותי, למעט הקצאה בפטור ממכרז לרשות מקומית.
4. בתנאי החכירה ייקבע כי החוכר אינו רשאי לשנות את ייעוד הקרקע המוקצית או לנצלה בייעוד אחר במשך כל תקופת החכירה, אם שונה
   הייעוד ביוזמת אחרים, וכי בהתקיים אחד מאלה יהיה עליו להשיבה לרשות.

בהתאם להחלטת הנהלה מספר 5464 מתאריך 05.07.2023 נקבע גובה המחיר האחיד למתקני הטיפול בפסולת שאינם כוללים השבת אנרגיה ע"ס 170,000 ₪ לדונם באזורי עדיפות לאומית, ו- 500,000 ₪ לדונם בכל מקום אחר בארץ. 

בהתאם להחלטת הנהלה מספר 5689 מתאריך 06.11.2024 נקבע גובה המחיר האחיד להקצאת קרקע למתקניהשבת אנרגיה מפסולת שיוקמו במסגרת הליך תחרותי על סך של 300,000 ₪ למגה מותקן.

1. נציין כי בפרק העוסק בהקצאות לרשויות מקומיות , בסעיף 4.13.3 לקובץ ההחלטות, נקבע כי למתקני פסולת יעמוד השיעור על 36.4% אולם התיקון של המחיר האחיד למתקני הטיפול בפסולת לעיל נעשה מאוחר יותר, לאחר בחינה מקצועית וכלכלית, ועל כן מוצע לאמץ את המחיר האחיד הפרטני למתקנים מסוג זה.
2. עוד יצוין כי בהתאם לסעיף ההגדרות בחוק לקידום תשתיות לאומיות, תשפ"ג 2023- (להלן:"החוק לקידום תשתיות לאומיות"), מוגדר המונח "תשתית לאומית" בן היתר, "מיתקן למיון או לסילוק פסולת, לטיפול בה או להשבת אנרגיה מפסולת, או מיתקן לטיפול בביוב".
   בהתאם לסעיף 25 (ד) לחוק לקידום תשתיות לאומיות, בתשתית לאומית תתאפשר פעילות מסחרית נלווית לפעילות העיקרית בשיעור שלא יעלה על 20% מהשטח הכולל. לעניינו מתקן הטיפול בפסולת עצמו משקף פעילות עם היבטים מסחריים אך יחד עם זאת מדובר בפעילות עם רווחיות מוגבלת וגם מן הטעם הזה מן הראוי להחיל את המחיר האחיד גם על רשויות מקומיות על מנת לעודד את השימוש.

מבלי לפגוע באמור לעיל, תערך בחינה משפטית בדבר הצורך לתקן את פרק משנה 4.13 לקובץ ההחלטות לצורך החלת המחיר האחיד.
לאור ראשוניות הנושא, מוצע כי במקרים בהם עולה ספק באשר לאופן יישום החלטה זו יש להביא לדיון והחלטה בהנהלת הרשות.
לפיכך מתבקשת הנהלת הרשות לקבוע, כמפורט לעיל, את עקרונות הבדיקה והתנאים שבהם יינתן אישור זיקה למקרקעין למיזמי תשתית לאומית של מתקני טיפול בפסולת שמוגשות על-ידי רשויות מקומיות.

בתאריך 27/08/2025 סוכם:

ההצעה מאושרת