הרחבת השימוש בערכים ממוכנים AI

רקע מקוצר:

החל מחודש אפריל 2023 מערכת ה-AI לחיזוי ערכי קרקע, מיושמת במסגרת עסקות בחוזים למטרת בנייה נמוכה למגורים, בפעולות לתוספת בנייה או הקניית בעלות עד דונם. המערכת מבצעת חיזוי למחיר הקרקע ומחשבת את התמורה לתשלום לפי הלוגיקה המתאימה לסוג העסקה.
במהלך השנה וחצי האחרונות, אגף שמאות עורך בקרות שוטפות לכל התחשיבים שמופקים באמצעות מערכת ה-AI. מדובר בבקרה יומיומית ופרטנית שמטרתה לשפר את עבודת המערכת, לאתר מקרים חריגים ולטייב את החיזויים והתוצאות. 
בבקרה נמצא שערך החיזוי הינו במתחם הסבירות ביחס לערכי השוק ולכל הפחות בטווח הערכים המייצגים הקיימים כיום. במקומות בהם נמצא שהחיזוי אינו תקין נעשות פעולות לבחינה וטיוב המערכת, ולעצירה של תחשיבים חריגים.
טיוב המערכת נעשה במספר מישורים – במישור התכנוני, טיוב נתוני התכנון ו/או הנחות הבסיס באופן שיביא לניתוח נכון יותר של נתוני העסקאות בבסיס המודל. במישור המיפוי, במטרה לאתר באופן הנכון ביותר את המגרשים התכנונים המשויכים לחוזה ואת זכויות הבנייה שיש לבעל הזכויות. בנוסף, אל מול צוותי המחשוב והחברה המפעילה במטרה לשפר את גרסאות המודל, את ניתוח הנתונים והנחות המודל. 

הסוגיה לדיון:

לאור סבירות ערכי החיזוי והעבודה השוטפת עם המערכת בתקופה האחרונה (מעל שנה וחצי), ולאור החשיבות הרבה בייעול הליך העסקות וקיצור טווח הזמנים לאישור עסקה, 
מבוקש להרחיב את השימוש במערכת לעסקאות ופעולות נוספות.

1. מחיר מינימום במכרזים פומביים לבנייה נמוכה למגורים:    
   • מדובר בערכים לצורך קביעת מחיר המינימום במכרז, ומוצע לאפשר הרחבת שימוש במערכת החיזוי לצורך כך, בכפוף לאישור שמאית הרשות.
   • בהתאם לסעיף 4.5.2 בקובץ החלטות המועצה, קביעת מחיר המינימום במכרז פומבי לבנייה נמוכה תעשה על פי אומדן שיערוך שמאי מטעם הרשות. על כן השימוש במערכת ה-AI בכפוף לאישור שמאית הרשות, עומד בתנאי החלטת המועצה.

1. הקצאה לבנייה נמוכה למגורים בפטור ממכרז ובמסלול של הרשמה והגרלה:    
   • במישור העסקי, הרחבת השימוש במערכת ה-AI לחיזוי מחיר הקרקע בעסקות הנ"ל יכול לצמצם את זמן הכנת העסקות במרחב. כמו כן, חיוב לפי ערך מאפיין בהקצאות בפטור ימנע את הקושי הנובע כיום מעריכת שומה מרוכזת לכלל מגרשי ההקצאה, והמורכבות בהליך השגה של מגרשים פרטנית בהינתן שומה מרוכזת. לוגיקת החיזוי בהקצאות כאמור זהה ללוגיקה בהקניית בעלות שכבר מיושמת במערכת, והתמורה לתשלום מחושבת לאחר הנחת האזור. לאור סבירות ערכי החיזוי והאמור לעיל, מוצע להרחיב את השימוש במערכת החיזוי בהקצאות כאמור בכפוף לאישור שמאית הרשות בנוגע לערך הקרקע. מוצע להגביל את השימוש במערכת למגרשים ששטחם עד דונם, שכן הקצאות בפטור לשטחים שמעל דונם מהווים מקרי קצה בהם מוצע לבצע את העסקה על פי שומה פרטנית. 
   • השימוש בערכים מאפיינים ייעשה בהקצאת קרקע לבנייה עצמית בייעוד למגורים במסלול של הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2 (נדרש תיקון החלטת מועצה ביחס למגזר העירוני) ובהקצאת מקבצי מגרשים לבנייה נמוכה למגורים בפטור ממכרז בהתאם לפרק משנה 4.16 סימן ב' ופרק משנה 8.6. להוציא הקצאות בפטור של מגרשים בודדים באזורי מרכז שתתבצע על פי שומה פרטנית. בשלב זה הצעה זאת לא תחול על עסקאות ייזום לפי סימן ב' בפרק משנה 8.18. בהקצאת קרקע לבנייה עצמית בייעוד למגורים במסלול של הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2, ערך הקרקע לשיווק מחושב לפי ערך הקרקע לבעלות, בכפוף להנחות אזור. כמו כן, בהתאם לסעיף 8.6.22 בפרק משנה 8.6 'בנייה למגורים בהרחבה קהילתית במושב או בקיבוץ', שלפיו נקבעים דמי החכירה גם בהקצאות לפי פרק משנה 4.16 סימן ב', ניתן לבצע הקצאת קרקע לבנייה נמוכה למגורים בפטור ממכרז על בסיס ערך מאפיין (ממוכן או מייצג).  
   • יובהר כי ההנחות בקרקע בהקצאת מגרשים לבנייה נמוכה למגורים בפטור ממכרז ובהקצאת קרקע לבנייה עצמית למגורים במסלול של הרשמה והגרלה באזורי עדיפות לאומית נעשית לפי הכללים הקבועים בסימן א' בפרק משנה 4.2 'הנחות בהקצאת קרקע'. באותן הקצאות, התמורה לתשלום נקבעת לפי שיעורי תשלום מופחתים הנהוגים באזורי עדיפות לאומית. בנוסף, בהקצאות לחיילי מילואים ישנן הטבות נוספות שמפחיתות עוד את התמורה לתשלום בגין מרכיב הקרקע.
2. פיצול מגרשים בבנייה נמוכה למגורים:
   • כמות העסקות שמתבצעות בשנה לפיצול מגרשים בבנייה נמוכה קטנה מאוד. מדובר באחוז קטן מסך הפעולות שמתבצעות בחוזים לבנייה נמוכה. הרחבת השימוש במערכת גם לפעולות של פיצול מגרשים בבנייה נמוכה יתאפשר על בסיס המודל הקיים כיום במערכת. לוגיקת החיזוי בפעולות אלו זהה ללוגיקה בהקניית בעלות (למעט רכיב הפוטנציאל), וממלא מדובר בחיוב בשיעור מופחת. על כן, מוצע לאפשר הרחבת השימוש במערכת החיזוי לצורך עריכת עסקות אלו, בכפוף לבקרה שתתבצע ע"י אגף השמאות.  
   • סימן א' בפרק משנה 5.5 העוסק בתוספת בנייה, שינויי יעוד או ניצול, פיצול מגרש, מקנה סמכות להנהלת רמ"י לקבוע כי עסקאות אלה ייערכו על בסיס טבלאות ומחירונים לערכי קרקע שייקבעו על פי הכללים הנהוגים ברשות. במידת הצורך תתוקן החלטת המועצה בעניין. 
3. הקניית בעלות בבנייה נמוכה למגורים בנכסים ששטם עד 2.5 דונם:
   • כיום עסקאות להקניית בעלות בנכסים ששטחם מעל דונם מתבצעות על בסיס שומה פרטנית בלבד. מוצע לאפשר הקניית בעלות מעל דונם ועד 2.5 דונם על בסיס ערך מאפיין (בדומה להקניית בעלות עד דונם). מגרשים עם חוזים לבנייה נמוכה בשטחים כאמור מצויים לרוב באזורים בהם הפוטנציאל התכנוני (בשלב זה) מתבטא בתוספת יח"ד בבנייה נמוכה – היינו הגדלת הצפיפות, אך לרוב לא מתאפשרת בהם בנייה רוויה, כך שממלא רכיב הפוטנציאל מוגבל. 
   • במסגרת טיוב מערכת ה- AI הוכנסו שיפורים לצורך בדיקת קיבולת המגרש נשוא העסקה כולל הגדרת יחס שטח-יח"ד לפי אזורים שונים, כך שתוספת יח"ד האפשרית במגרשים הגדולים תקבל ביטוי בחיזוי (נכון גם למגרשים קטנים יותר). על כן, הגדרת שיעור הפוטנציאל הקיימת כיום במערכת תתאים גם לנכסים עד 2.5 דונם. יש לציין שלמרות שמערכת ה-AI פועלת רק בחוזים שמטרתם בנייה נמוכה למגורים, היא בודקת בשלב הראשון אם הנכס קיבל זכויות חדשות בהתאם לתכנית חדשה שקיבלה תוקף. במגרשים בהם המערכת מזהה שקיבלו זכויות של בנייה רוויה, היא עוצרת את התהליך ומפנה להזמנת שומה פרטנית לקביעת שווי הקרקע בהתאם לזכויות העדכניות. 
   • לצורך הרחבת השימוש כאמור נדרש תיקון סעיף 5.1.5 בקובץ החלטות המועצה, כך שבנכס מקרקעין שגודלו מעל 1,000 מ"ר ועד 2,500 מ"ר, הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 12% מערך הקרקע בהתאם לערך מאפיין.

בתאריך 30/10/2024 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת להרחיב את השימוש במערכת ה-AI לעסקות ופעולות נוספות כמפורט בהחלטה זו (מחיר מינימום במכרזים פומביים לבנייה נמוכה למגורים, הקצאות לבנייה נמוכה בפטור ממכרז ובהרשמה והגרלה, הקניית בעלות עד 2.5 דונם ופיצול מגרש בבנייה נמוכה) והכל בהתאם למגבלות המצוינות בהצעה ובכפוף לתיקון החלטות מועצה בהתאם להנחיית האגף המשפטי, וכן להמשיך בהרחבת פיתוח המערכת 
על אף הרחבת השימוש בערכים ממוכנים בהתאם להחלטה זו, הנהלת הרשות תהא רשאית לקבוע בכל מקרה ובהתאם לשיקול דעתה כי ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית.
יצוין, כי בהתאם לנוהל אב שמאות, בעסקאות בפטור ממכרז עומדת לחוכר הזכות לבקש כי התחשיב יהא בהתאם לשומה פרטנית.