חוות בודדים (הצעת חוק הרשות לפיתוח הנגב - תיקון מס' 4)

רקע:

1. בשנת 2010 התקבל חוק הרשות לפיתוח הנגב (תיקון מס' 4) (להלן: "החוק") אשר בו נקבעו, בין יתר,  הוראות מעבר בנוגע למיזמים חקלאיים-תיירותיים משולבים בנגב, המאפשרות הקצאה בפטור ממכרז ל"חוות בודדים" אשר היו קיימות בטרם התיקון לחוק במטרה לאפשר להן הסדרה סטטוטורית של הפעלת המיזם.
2. חוות אלו ברובן הגדול החלו את דרכן כקרקעות בייעוד חקלאי שהוקצו בידי רשות מקרקעי ישראל בפטור ממכרז למטרת גידולים חקלאיים או מרעה  על פי רוב לתקופות קצרות מועד. לאורך השנים חרגו המחזיקים ממטרת החוזה המקורי, הקימו מבנים ללא היתרים אשר שימשו למטרות תיירות ובית מגורים ובחלק מהמקרים אף התרחבו למקרקעין גובלים אשר כלל לא הוקצו להם, ומשכך לא חודשו חוזי ההקצאה וביחס לחלק מהחוות אף נפתחו הליכים לפינוי.  יחד עם זאת חשוב לציין כי במהלך פעילותן, חלק מהחוות זכו לתמיכה ממשלתית, הן בקבלת מענקים מסוגים שונים או בהקצאת אמצעי ייצור חקלאיים.
3. בשנת 2017 התקבל תיקון נוסף לחוק (להלן: "החוק המתקן") אשר אפשר, בין היתר, הענקת המלצה למבקשים, ע"י הוועדה הבין משרדית, מבלי להידרש לשאלת ההיתכנות התכנונית של המיזם. כך, ההרשאה לתכנון תעמוד בתוקף עד להסדרה תכנונית מלאה של החווה, ובהעדר הסדרה כזו – עד תום 10 שנים מיום אישור השר, או מיום אישור החוק המתקן בשנת 2017 – לפי המאוחר. כמו כן במסגרת הוראות המעבר ניתנה אפשרות להגיש בקשות חדשות לשם קבלת אישור מאת השר לפיתוח הנגב והגליל בהמלצת הועדה הבין-משרדית בתוך שישה חודשים מיום כניסתו לתוקף של התיקון לחוק.
4. הרציונל שעמד ביסוד החוק והחוק המתקן היה הגנה על אינטרס ההסתמכות של בעלי החוות, אותן הקימו בתמיכה ובעידוד של רשויות המדינה, גם אם באופן חלקי. לפי ההסדר שבחוק הם יהיו זכאים לקבל זכויות לגבי המקרקעין בפטור ממכרז אשר יאפשרו להם להסדיר תכנונית את הבינוי הקיים בשטח גם ביחס למבנה המגורים והיחידות התיירותיות.
5. בהתאם לכך, נקבע כי יזמים אשר יקבלו את אישור השר לפיתוח הנגב והגליל, על בסיס המלצת ועדה בין משרדית, אשר תבחן את נסיבות הקמת המיזם ואת התמיכה והסיוע שניתנו לו בידי רשויות המדינה יוכלו לקבל תחילה הרשאה לתכנון מרשות מקרקעי ישראל. עם הינתן תוקף לתכנית תקנה רשות מקרקעי ישראל למבקש זכות חכירה לדורות לגבי השטח המיועד למגורים ולתיירות במקרקעין.
6. במהלך הדיונים על החוק המתקן, התקבלה בשנת 2017 החלטת הנהלה מס' 4165, אשר קבעה כי היה ויאושר החוק המתקן, מוצע להחיל את הכללים החלים על חוות "דרך היין" גם על חוות "הנגב הצפוני", ככל שייכנסו לתחולת החוק ויעמדו בכל התנאים והקריטריונים הקבועים בו.
7. בהתאם להוראות החוק והחוק המתקן, לאורך השנים ניתן אישור השר לפיתוח הנגב והגליל לכ-45 חוות, ומרביתן פנו לרשות לשם קידום עסקאות לגבי הקרקע.
8. לגבי חלק משמעותי מחוות "דרך היין" הושלמו גם הליכי תכנון מפורט וחלקם אף קיבלו כבר חוזה חכירה. לאחר התיקון האמור בשנת 2017, המליצה הועדה הבין-משרדית על הקצאות לגבי חוות הנגב הצפוני וחלקן כבר אושרו על ידי השר הממונה, ובהתאם לכך פועלת רמ"י לקדם הרשאות לתכנון.
9. יצוין כי הוועדה הבין משרדית דחתה חלק מהבקשות שהוגשו אליה, נוכח העדר עמידה בתנאי הסף הקבועים בחוק או באמות המידה שנקבעו על ידה. כך למשל נדחו בקשות של מיזמים אשר לא נמצא לגביהם כי פעלו או נתמכו כ"חוות בודדים" בסיוע ממשלתי, אלא כקרקע שנעשה בה שימוש חקלאי גרידא; של מיזמים אשר חוזי ההרשאה לגביהם ניתנו לאחר המועד שנקבע בחוק ובכך לא התקיימה לגביהם ההסתמכות הנדרשת וכד'.

הצעת חוק הרשות לפיתוח הנגב (תיקון מס' 4) (תיקון מס' 2) (הארכת התקופה להסדרה תכנונית של מיזם חקלאי–תיירותי משולב), התשפ"ו–2025 (להלן: "הצעת החוק")

1. בשנת 2024 הוגשה על ידי ח"כ קרויזר הצעת חוק, אשר כללה שני היבטים:
   • (א)    הרחבת תחולה – הוצע להרחיב את תחולת החוק גם על מחזיקים בקרקע לגביה נחתם חוזה למטרה חקלאית עם רמ"י לאחר שנת 2007 ולפני שנת 2014, כאשר מחזיקים אלו יוכלו להיכלל במתווה הקבוע בחוק.
   • (ב)    הארכת התקופה לצורך ההסדרה תכנונית – הוצע כי הרשאות לתכנון שניתנו למחזיקים מכוח החוק, תהיינה בתוקף לתקופה של 17 שנים, וזאת במקום התקופה של 10 שנים, הקבועה כיום בחוק.
2. במסגרת הדיונים בועדת הכלכלה עלו מספר סוגיות אליהן התבקשנו להתייחס, כפי שיפורט בהמשך. בסופו של דבר, לאור הצהרת נציג מינהל התכנון בנוגע להסכמתם לקידום תיקון לתמ"א 35 וכן לאור התייחסות רמ"י לגבי קידום ההרשאות לתכנון בחוות הנגב הצפוני וביחס להסדרת חוות "שפת מדבר", הוחלט בוועדה על קידום הצעת החוק אשר תכלול רק את ההיבט של הארכת תקופת התכנון. בהתאם לכך הונחה הצעת החוק הנוכחית על שולחן הכנסת לקריאה ראשונה ושנייה ביום 11.11.2025.
3. בדברי ההסבר להצעת החוק (בנוסחה העדכני כאמור) צוין כך:

"...בשל הימשכות ההליכים התכנוניים לגבי חלק מהמיזמים הקיימים, ובהתחשב בכך שתיקון מס' 4 קצב את התקופה להשלמת הליכים אלה כתנאי להקניית זכויות במקרקעין, מוצע כעת להאריך תקופה זו. הארכת התקופה תאפשר למנהלי המיזמים הקיימים ולרשויות המדינה להשלים את הליכי התכנון ולאחריהם להקנות את המקרקעין למנהלי המיזמים הקיימים הפועלים בשטח תקופה ארוכה ואשר השקיעו רבות בעיבודו ובפיתוחו, כמו גם בניהולם ובהפעלתם של המיזמים, בתמיכה ובסיוע של משרדי ממשלה. לאור האמור, מוצע להאריך את התקופה להשלמת ההסדרה התכנונית של המקרקעין מעשר שנים ל-17 שנים, כך שרמ"י תהיה רשאית שלא להמשיך להקנות זכויות לגבי המקרקעין אם עד תום 17 שנים מיום מתן אישור השר או מיום תחילתו של תיקון 2017, לפי המאוחר, טרם ניתן תוקף לתוכנית המאפשרת את קיומו של מיזם חקלאי–תיירותי משולב במקרקעין, או אם מוסד התכנון דחה תוכנית כאמור בהחלטה סופית אף לפני תום אותה תקופה. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית, תדון ועדת הכלכלה של הכנסת, בין השאר, בתנאים שבהם על מנהל מיזם לעמוד כדי להגיש בקשה להקניית זכויות במקרקעין לפי סעיף 5(ב) לתיקון מס' 4." 

סוגיה לדיון:

1. להלן מספר סוגיות אליהן התבקשנו ליתן מענה במסגרת הדיונים בוועדה, בנוגע להסדרת החוות בנגב הצפוני:

   1. סוגית ההורשה - במקרים בהם המחזיק נפטר לאחר קבלת המלצת השר/הוועדה אך טרם נחתם הסכם הרשאה לתכנון;

   • א.    מוצע שרמ"י תבחן קידום עסקה בפטור ממכרז להרשאה לתכנון על שם היורשים, בכפוף להמצאת אישור משרד החקלאות ומשרד התיירות (כפי שהיה נדרש על ידי הוועדה הבין משרדית). משרד החקלאות והתיירות הביעו הסכמתם לבחון את היורשים בהתאם. ממשרד החקלאות נמסר כדלקמן: "הבחינה בועדת הפרוגרמות למקרים אלו תשען על זיקה לחקלאות, התאמה לפעילות חקלאית, יכולת לנהל חווה ועל הפוטנציאל לקיים את החקלאות של החווה."  ממשרד התיירות נמסר כדלקמן: "בעת אישור הפרוגרמה המבקשים מציגים את הפרוגרמה ואת מבנה ההון המתוכנן למיזם, בנוסף הוועדה במשרד התיירות מתרשמת מהיזמים עצמם ומההיתכנות של המיזם ביחס לשימושים הנוספים בחווה. ולכן ככל שתתקבל החלטה לאפשר אישור על שם היורשים, אנו נבקש כי היזמים החדשים, דהיינו היורשים -  יגיעו למשרד התיירות להציג את הפרוגרמה על פי נהלי המשרד. "
   • ב.    על אף האמור בסעיף 1א לעיל,  במידה ומדובר בבן זוג של מחזיק שקיבל את אישור השר, אזי בהתאם למכתב שר הנגב והגליל משנת 2016, ניתן לקדם את ההרשאה לתכנון על שם בן הזוג בהתאם לאמור באישור זה.

   1. דמי השימוש – 

      • א.    יו"ר הועדה הבהיר לבעלי החוות שלא ניתן לפטור אותם כלל מתשלום דמי שימוש, והובהר כי תשלום דמי השימוש הוא תנאי לקבלת הסכם הרשאה לתכנון בהתאם לחוק. כפי שסוכם בדיון בועדה עם השמאי הממשלתי שנכח בדיון, השומות שנשלחו לאחרונה לשתי חוות הנגב הצפוני במרחב י-ם הועברו לבקרה של השמאי הממשלתי הראשי, והוא גם ינחה את שמאי המאגר ביחס לעקרונות להוצאת השומות הבאות במרחבים י-ם ודרום.
      • ב.    הואיל ומדובר בהליכי הסדרה לפי החוק, מוצע שהשומות לא יכללו רווח יזמי, והחיוב יהיה בשיעור של 5% ל-7 שנים אחרונות (לתקופת העבר), וכן חיוב נוסף עד הקצאת הזכויות בהסכם חכירה. עוד מוצע להחיל הנחת איזור בהתאם לסעיף 4.2.6 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, וכן חיוב עבור השטחים החקלאיים בהתאם למחירון (בדומה למתווה שאושר בהחלטת הנהלה מס' 4165). סעיף זה לא יחול במקרים שבהם התקבלו פסקי דין חלוטים לגבי תקופת החיוב דמי השימוש.
      • ג.    בהתאם לסמכות ההנהלה לפי סעיף 4.20.16(יג) לקובץ החלטות המועצה, בנסיבות העניין מוצע כי תנאי להגשת השגה שמאית בהתאם לסעיף 4.20.16(יא) לקובץ ההחלטות יהיה תשלום בגובה 40% מהשומה, והיתרה תשולם לאחר סיום הליכי ההשגה. התשלום של ה- 40% מהשומה יאפשר לחתום על הסכם ההרשאה לתכנון, כאשר יובהר בתנאים המיוחדים להסכם כי בכל מקרה לא ייחתם חוזה חכירה עד להשלמת יתרת התשלום בהתאם להכרעה בהליך ההשגה. עוד מוצע לבחון אפשרות לפריסת התשלום של ה-40%.

   2. חוזים עונתיים –

      • מוצע לקדם את השכרת השטחים העונתיים בחוזים ל-3 שנים, בהתאם לשיקול דעת ועדת ההשכרות לגבי היקפי השטחים בהתאם לנוהל 37.16B (ובפרט בהתאם לשיקולים בבחינת בקשה להשכרת קרקע חקלאית לזמן קצר), וכן להוסיף תנאים מיוחדים בנוגע להמשך קידום ההסדרה של החווה בהתאם לחוק.

   3. לגבי שאר התנאים להסדרה (שלא צוינו בהצעה זו) יחולו התנאים שנקבעו בהחלטת הנהלה מס' 4165.

   4. "שפת מדבר" –

• במצפה רמון קיימים 4 מיזמים משולבים חקלאות ותיירות, אשר בגינם הסכמי פיתוח ביחס לשטח החקלאי והסכמי הרשאה לתכנון משנת 2010 ביחס לשטח התיירותי שבצד המיזם החקלאי. ב -2019 התאשרה תכנית 143/02/27 הידועה בשם "שפת מדבר", המאפשרת הסדרתם של המיזמים באמצעות קבלת המלצה של הועדה המשותפת לרמ"י ומשרד התיירות על בסיס תקנה 25(15) ביחס לשטח התיירותי.  לנוכח זליגה של שימושים חורגים בשטח החקלאי, לא הומרו ההסכמים להסכמי חכירה. במסגרת ישיבות שהתקיימו עם היזמים במרחב דרום סוכם כי כלל השימושים החורגים יפונו מהשטחים החקלאיים כתנאי להבאת המיזם לדיון בוועדה המשותפת, ואילו ביחס למבנים המשמשים לאיגום כלים חקלאיים סוכם כי  הללו יועתקו בהמשך לתך השטח התיירות ככל שהדבר יתאפשר מבחינה סטטוטורית. היזמים ידרשו לתשלום הוצאות פיתוח  מלאות בהתאם לתיק שיווק הכולל את כלל מגרשי תכנית "שפת מדבר".  תחולתו של סעיף 2(ה) תיבחן בעת ההקצאה, שכן מדובר בשימושים חורגים שאינם מתקיימים בשטח התיירותי וההנחה כי עד למועד ההסדרה הם יפונו מהשטח החקלאי.  יודגש כי במתווה זה לא יורשו היזמים להקים בית מגורים.  

1. מיזם "חץ וקשת" – הנושא נמצא בהליך משפטי ולפיכך המבקשים התבקשו לפנות לפרקליטות המייצגת את הרשות בהליך. 
2. מיזם "פנינה במדבר" – בקשה להקים מיזם תיירותי בתחום השטח החקלאי המחוזק בהסכם פיתוח חקלאי. הובהר כי המבקש אינו עומד בדרישות החוק וסוכם כי תיערך עימו פגישה במרחב על מנת לבחון את האפשרויות הקיימות.

חוו"ד אגף כספים:

• למען הסר ספק מובהר כי תשלום דמי השימוש יהיה באופן רציף גם בתקופת ההרשאה וזאת עד למועד עריכת הסכם החכירה.

 
בתאריך 26/11/2025 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את המתווה שגובש ביחס למספר סוגיות שעלו במסגרת הדיונים בועדת הכלכלה בנוגע להסדרת החוות בנגב הצפוני ושפת מדבר, הכל כמפורט בהצעת המרחב.