התחדשות עירונית רמת לח"י בית שמש הקצאת קרקע משלימה - חוזה 207044921

רקע מקוצר:

ביום 20.1.21 אישרה הנהלת רמ"י לייעד קרקע משלימה בבית שמש, לצורך יצירת כדאיות כלכלית במיזם לפינוי-בינוי בשכונת רמת לח"י. עוד הוחלט כי ככל שהיזם יעמוד בכל התנאים להקצאת המקרקעין על פי החלטת המועצה, כפי שתהיה בעת ההקצאה, לא יהיה צורך בקבלת החלטת הנהלה נוספת ובלבד שמחיר המגרש יקבע בעת הקצאת המקרקעין ובהתאם לנוסח ההחלטה באותה עת.
מבדיקה שנערכה על ידי שמאי המרחב נמצא כי לאחר אישור התכנית עלתה רווחיות המיזם וכיום התכנית כדאית כלכלית גם ללא קרקע משלימה.
בהמשך לסדרת ישיבות בהשתתפות היזם, ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל בע"מ (להלן - היזם), והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובהמשך להמלצת סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
(להלן - הסמנכ"לית) ולפניית ראשת העיר בית שמש, מובאת בזאת הצעה להקצאת מגרש השלמה משיקולים חברתיים.

רקע:

1. ביום 20.2.21 אישרה הנהלת רמ"י את המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לייעוד הקרקע משלימה, לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית במיזם לפינוי בינוי, כמגרשים צמודי דופן, בהתאם לסעיף 5.6.9 להוראות קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
2. הקרקע המשלימה הוגדרה כמגרש 150 בתמ"ל 2008 , ששטחו כ-3.5 דונם בייעוד מגורים ומבנים ומוסדות ציבור, המיועד להקמת 138 יח"ד וכן 2.33% מהזכויות במגרש 151 בתכנית, ששטחו 1.4 דונם וייעודו מגורים למסחר, אף הוא מיועד להקמת 138 יח"ד. התכנית פורסמה לתוקף בעיתונים ביום 27.2.20, טרם נתקבלה החלטת ההנהלה.
3. לאחר אישור ההצעה ועריכת הבדיקות הדרושות לצורך קידום עסקת הקצאת מגרשי ההשלמה, התברר כי כ-10% מהזכויות במגרש 150 אמורות להירשם ע"ש העיר בית שמש בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור. כמו כן כ-5% מהזכויות במגרש 150 ו- 0.46% מהזכויות במגרש 151 נרשמות עפ"י טבלת האיחוד וחלוקה ע"ש העיריה, אך מדובר בזכויות סחירות שמקורן במתרוכה ולכן אמורות לשוב למדינה ושמאי התכנית התייחס אליהן כזכויות המדינה בעת עריכת השומות. בעקבות פניית רמ"י, קיבלה מועצת העיר ביום 26.10.22 החלטה להשיב את השטחים הציבוריים ששינו יעודם למגורים. לצורך רישום הזכויות יהיה צורך בקבלת אישור שר הפנים וחתימת העיריה על שטרי מכר. בנוסף, ביקשה רמ"י כי רישום הזכויות המבונות לא יעשה בשלב הראשוני (במסגרת זכויות במושע), אלא יבוצע במסגרת רישום הבית המשותף.

הקצאה בפטור ממכרז לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית של המיזם

1. החלטת ההנהלה הסתמכה, בין היתר על שומה לפי תקן 21 שנערכה על ידי השמאי אסף אשכנזי ביום - 5.11.20, לפיה שיעור הרווח מעלויות במיזם, ללא הקרקע המשלימה, הינו 17.37%, שיעור הנמוך משיעור הרווח הראוי במיזם התחדשות עירונית כפי שהיה מקובל ברמ"י באותה תקופה (18% בפרויקטים ביוזמת המדינה ו-20% בפרויקטים המקודמים על ידי יזם פרטי).
2. לאחר שפנה היזם, בבקשה להקצאת הקרקע המשלימה ביקש שמאי המרחב וקיבל את השומות שנערכו מטעם היזם והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכן הזמין שומה מטעם רמ"י.
3. בין לבין התקבלה הנחית השמאי הממשלתי מיום 13.6.22 בנושא "הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי" לפיה הרווח המזערי באזור המרכז (לא כולל תל אביב) יעמוד על 16% .
4. בהתאם לשומה שנערכה על ידי השמאי אמיר פישלר עבור היזם למועד קובע אוגוסט 2019 עומד הרווח היזמי של המיזם כולל קרקע משלימה על 16.8%. בהתאם לבדיקת השמאית גלית אציל שנערכה עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בחודש יוני 2022 עומד הרווח היזמי של המיזם ללא קרקע משלימה על 16.5% .
5. מבדיקת שמאי המרחב עולה כי השומות האמורות מביאות בחשבון הפחתה בגין מטלות ציבוריות ואילו בהתאם למדיניות רמ"י אין להביא בחשבון הפחתות אלה ולכן אם השומות היו נערכות בהתאם למדיניות רמ"י אחוז הרווח היה גבוה יותר. בנוסף, קיימים פערים נוספים כגון המועד הקובע לשומה, המתבטא בעליית מחירים של כ-1% לחודש.
6. בהתאם לשומת השמאי אסף אשכנזי שנערכה עבור רמ"י בחודש אוגוסט 2022, שעברה בקרה של שמאי המרחב, בקרית האגף ואגף שמאות, שיעור הכדאיות הכלכלית של המיזם ללא קרקע משלימה עומד על 19.3%.
7. לאחר קבלת השומות נערכו מספר ישיבות פנימיות וחיצוניות בהשתתפות גורמים שונים מרמ"י והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לרבות ישיבה מקצועית של השמאים, לא חל שינוי בעמדת רמ"י לפיה המיזם הנו בעל כדאיות כלכלית מובהקת ולא ניתן להקצות את המגרש כמגרש השלמה לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית של המיזם.

הקצאה בפטור ממכרז משיקולים חברתיים:

1. הסמנכ"לית מציינת במכתבה הנ"ל כי "מהתסקיר החברתי שנלווה למסמכי התכנית ובו נסקרו באופן ישיר 85% מדיירי המתחם, עולה בבירור כי האוכלוסייה המתגוררת במתחם הינה בעלת הכנסה נמוכה מהממוצע, בעלת רמת מינוע נמוכה מהממוצע, ומאופיינת בהשכלה תיכונית בלבד ובמשקי בית קטנים ומבוגרים".
2. בנוסף מציינת הרשות להתחדשות עירונית כי " 50% מהדירות הקיימות במתחם כיום  (88 יח"ד מתוך 176 יח"ד) הינן דירות בבעלות המדינה, המשמשות דיירים של הדיור הציבורי. כידוע, דיירים הזכאים לדיור הציבורי הינם משכבות סוציו כלכליות הנמוכות ביותר. מכאן, מחצית מתושבי המתחם כיום מאופיינים - כאוכלוסיית מצוקה, הנמנית על החתך החברתי כלכלי הנמוך ביותר בישראל. משמעות הדבר הינה שביצוע התחדשות עירונית במתחם, מעבר לעובדה שישיג עבור המדינה שיפור דרמטי של מספר גדול מאד של דירות בבעלותה ללא שום הוצאה יאפשר גם מוֹבִּילִּיּוּת חברתית של משפחות רבות, המהוות אוכלוסיות – מוחלשות במיוחד".
3. עיריית בית שמש רואה חשיבות עליונה בקידום המיזם והשקיעה מאמצים גדולים בגיוס היזם והדיירים. מסיבה מועצת העיר אף קבעה כי ינתן פטור מלא מהיטל השבחה במיזם זה.
4. בהתאם למכתבה של ראשת העיר, מיום 3.11.22: "תכנית זו הינה התכנית הראשונה שאמורה לצאת לשוק בעיר בית שמש. עמוד הענן לפני המחנה. אלפי תושבים המתגוררים בשכונות נוספות בעיר הוותיקה בבית שמש נושאים את עיניהם לעבר התקדמות תכנית זו. קידומה של התכנית תהיה בבחינת חיזוק ועידוד מלא תקווה להמשך קידום תכניות עתידיות. בפרויקט ברמת לח"י עתידים להיות משווקים כ-1,600 יחידות דיור. יחידות הדיור הללו יובילו לכניסה של מאות משפחות מחוץ לעיר בית שמש, ובצוותא עם תושבי המקום יעצבו אופק חדש עבורם ואופק חדש לשכונה. אדגיש, בעת הזאת כל תושבי שכונת רמת לחי רתומים ליציאה לתוכנית. כולם חתמו ומצפים בכל עת ליציאה לדרך... כל עיבור בעת הזאת יוביל אותנו לאיבוד אמון הציבור... תהליך המכרז, לית מאן דפליג, יעכב את תהליך קידום תכנית התחדשות העירונית ואין לי ספק שיפרה את ידי תושבי רמת לח"י. הדבר יהווה מכה אנושה לניסיון שלנו יחד עם משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל והרשות להתחדשות עירונית לשמר את העיר בית שמש כמיקרוקוסמוס של החברה בישראל. אישור הפטור ממכרז הוא קריטי לדמותה של העיר בית שמש וההשלכות רוחב שלו חוצות פרויקטים רבים ומשפיעות על עתידם של אלפים רבים מתושבי העיר.

הסוגיה לדיון:

1. בישיבות ושיחות שנערכו עם היזם עולה כי עמדתו נותרה כפי שהיתה כי המיזם אינו כלכלי ללא הקרקע המשלימה וכי הוא אינו ניתן לביצוע ללא מגרש 150 כחלק ממנו מבלי לתקן את מסמכי התכנית, הליך שיארך מספר שנים שבמהלכן יפוג תוקף יפויי הכח שניתנו מהדיירים. לעניין זה יצוין כי החברה החתימה קרוב ל-100% מבעלי הדירות.
2. לטענתו של היזם, במקור שני המגרשים היו מגרש תכנוני אחד ובעת שהליכי התכנון היו בשלב מאוד מתקדם, נציגי רמ"י בועדה ביקשו כי המגרש יפוצל לשני מגרשים, כך שלמדינה יתוכנן מגרש נפרד למקרה שיהיה צורך לשווק את זכויותיה במכרז. המגרש חולק לשני המגרשים האמורים, מגרש המדינה בשטח 3.5 דונם ומגרש הפרטיים בשטח 1.4 דונם ובכל אחד מהם מגדל ובו 138 יח"ד עם כניסה משותפת, חניון תת קרקעי משותף והפרשות מבונות משותפות, בתיאום עם הרשות המקומית. תקנון התכנית קובע שקומות המסד, הקרקע והקומה הראשונה יתוכננו יחד ויבנו עבור שני המגרשים ובנוסף יש לבצע רמפת ירידה למרתפים בתחום מגרש המדינה עבור שני המגרשים.
3. לאור כל האמור לעיל, לטענת היזם הוא לא יוכל לקיים את המיזם במסגרת התכנית התקפה ועתיד ההתחדשות באזור אינו ברור.
4. כאמור, המרחב דחה את הטענות במישור השמאי והתכנוני, אולם נראה כי לפרויקט חשיבות רבה מבחינה חברתית, כאמור במכתבה של הסמנכ"לית.
5. כאשר מדובר באוכלוסייה מוחלשת, כפי שצוין לעיל, מחציתה דיירי הדיור הציבורי, קיים קושי להעביר את אותן משפחות לדירות בשכירות באזורים אחרים לתקופת הביניים שבמהלכה יהרסו הבניינים שבהן הן מתגוררות ולאחר מכן יבנו תחתם מגדלי מגורים, ובסיום אותה תקופה להשיב את אותם תושבים לשכונה לצורך שיכונם בדירות החדשות. נראה שהפתרון המתאים ביותר במקרה זה הוא בניה בדרך של בינוי - פינוי - בינוי, היינו בניית המגדל על הקרקע המשלימה, העברת התושבים למגורי קבע בבניין זה ורק לאחר מכן הריסת הבניינים שבהם מתגוררים הבניינים ובנייה במקומם.
6. מעבר לחשיבות בשדרוג השכונה הקיימת בדרך של הריסת בנייני המגורים שנבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת ובניית 1,053 יח"ד תחת 176 יחה"ד הקיימות, קיימת גם חשיבות חברתית לקדם אוכלוסיה מוחלשת בעלת רמת מינוע נמוכה, כפי שעלה מהתסקיר החברתי שנערך, ולאפשר מוביליות חברתית של מספר רב של משפחות. בהזדמנות זו תקבל המדינה, אשר הינה הבעלים של מחצית הדירות הקיימות, המושכרות, כאמור במסגרת הדיור הציבורי, דירות חדשות תחת הדירות הרעועות שבבעלותה.
7. יצוין כי ההקצאה תתבסס על סעיף 16 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא הסעיף שעל פיו – ניתן להקצות קרקע משלימה במיזמי התחדשות עירונית ומבוסס על סעיף 4 (ב) (2) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 , למרות שהסעיף עצמו דורש התקיימות של מספר תנאים מצטברים, וביניהם חוות דעת שמאית לפיה הענקת הזכויות נחוצה להבטחת הכדאיות הכלכלית של המיזם. זאת, לאור הנימוקים המפורטים לעיל והאפשרות שניתנה בסעיף 4 (ב) (2) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 ובסעיף 5.6.8 לקובץ ההחלטות לרשות להתחדשות עירונית להמליץ על הקצאת קרקעי משלימה משיקולים חברתיים.
8. עוד יצוין, בהמשך לאמור בסעיף 3 לעיל, כי כל עוד לא הושלם הליך רישום המקרקעין ששינו יעודם ע"ש רמ"י ו/או במידה והעיריה תסרב לבקשת רמ"י להקצאת ההפרשות המבונות רק לאחר רישום הבית המשותף, ניתן יהיה להקצות ליזם את חלקה היחסי של המדינה בלבד בקרקע המשלימה. בכל מקרה יובהר ליזם כי תנאי להקצאת המקרקעין וקידום הפרויקט הוא העברת כל החוכרים לבעלות בטרם יבוטלו צווי הבתים המשותפים הקיימים וכי רישום הזכויות בקרקע המשלימה יעשה לאחר רישום הבתים המשותפים במגרשים החדשים. האחריות לכל נושא הרישום, לרבות הטיפול מול העיריה תוטל על היזם.

בתאריך 15.11.2022 סוכם:

נוכח השיקולים החברתיים המשמעותיים הקיימים במתחם כפי שפורט לעיל, ובהתבסס על סעיף 4 (ב)) (2) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 ועל סעיף 5.6.8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. הנהלת הרשות מאשרת הקצאת הקרקע המשלימה במגרשים 150 ו 151 בפטור ממכרז ובתשלום מלא.