להוסיף לרשימה
תקן מספר 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי-בינוי
העדכון לתקן 21 אושר ביום 13.6.2022.
השינוי העיקרי בתקן, מכיר בצורך שלא לקבע שיעורי רווח ותמורה, המשתנים ממקום למקום ומזמן לזמן. יחד עם זאת, העדכון החדש יכלול הפנייה לסקר שיערוך השמאי הממשלתי הראשי בעניין הרווח היזמי, אשר יעודכן מעת לעת בהתאם לשינויים בשוק.
נוסף על האמור, לראשונה כולל התקן החדש התייחסות להערכת המטלות הציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית, קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי ומכיר בצורך להביא בחשבון "קרן תחזוקה" שתאפשר לדיירים המקוריים להמשיך ולהתגורר בבניין שהוצאותיו החדשות גדלו באופן ניכר.
חלק א' של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות תכנון. חלקים ב' וג' בתקן, נועדו לסייע בבחינת עסקה המוצעת לבעלי דירות על ידי יזמים.
התקן המעודכן שינה את התייחסותו, בין היתר, ברכיבים האלה:
- תמורות לדיירים – התקן הקודם מציין שהתמורה המקובלת היא תוספת שטח, לדירה הקיימת של כ-25 מ"ר. אך גם כאן הניסיון לימד ששינויי הזמן והמקום משפיעים על תמורה זו. לאור זאת, נקבע שתוצג "טבלת רגישות", שתציג את הרווח היזמי המתקבל בהינתן תמורות שונות לבעלי הדירות. כך, לראשונה, התקן נותן כלי ליזמים ולבעלי הדירות לנהל מו"מ, בשקיפות מלאה, על אפשרויות חלוקת הרווח המתקבל מהתכנון.
- הקמת "קרן תחזוקה" – התקן החדש קובע רשימת הוצאות שיש להתחשב בהן בעת ביצוע הבדיקה הכלכלית. כך, לראשונה, התקן מכיר בעלויות תחזוקת השטחים המשותפים בבניין עבור בעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת לאור החשיבות לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם ולא להשית עליהם הוצאות כבדות מבלי שיש באפשרותם לעמוד בכך.
- לראשונה, התקן מכיר גם במטלות ציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית: כמו למשל, דרישת תכנית להקים גן ילדים בקומת הקרקע של הבניין.
- היטל השבחה – התקן קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי.
לפני עדכון התקן האחרון, כדי שפרויקט יהיה כדאי מן הבחינה הכלכלית ויאפשר ליזם פרטי לבצע אותו נדרש רווח בשיעור של כ-20% בממוצע.
בשלב עדכון התקן נקבע כי מסמך-צד מאת השמאי הממשלתי, שפורסם בד בבד עם התקן, יקבע רווח מינימלי לפי אזורים.
חשוב להבהיר ששיעור הרווח נגזר מגורמים רבים, ויש לבחון כל פרויקט לגופו לעניין שיעור הרווח הנדרש.
מסמכי התקן
- הנוסח העדכני של תקן 21.1
- מסמך השמאי הממשלתי בעניין הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי
- גיליון אלקטרוני נלווה לתקן – תבנית טבלת נתונים וחישובים לתקן 21.1
המודל הדינמי לחישוב כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי, מתוקף תקן 21
יש לשים לב כי שיעור הרווח הנלקח בחשבון במחשבון הוא 20%, כאשר התקן המעודכן קובע שיעורי רווח משתנים, בהתאם להודעת השמאי הממשלתי המצורפת בזאת.