ייעול השימוש במקרקעין

נושא ההחלטה:

ייעול השימוש במקרקעין

מחליטים:

דחיית תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
1 .    לצורך עמידה ביעדי הדיור של ממשלת ישראל, האצת ענף הבנייה בישראל, ייעול עבודת רשות מקרקעי ישראל (להלן – הרשות או רמ"י) ועל מנת לעודד התחלות בנייה, לקדם את הפעולות הבאות:
א.    להנחות את יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, בתיאום עם משרד האוצר, להביא לדיון בפני המועצה בתוך 45 ימים ממועד החלטה זו, הצעה לתיקון קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל כך שייקבע בהוראת שעה כי החל מיום 1 ביולי 2023 ולמשך שנתיים, בהקצאות לשיווק קרקעות לבנייה רוויה למגורים שיפורסמו בתקופת תחולת הוראת השעה, תינתן ליזם הברירה שלפיה התשלום עבור רכיב הקרקע יועבר בשלושה תשלומים ללא ריבית והצמדה. הצעת ההחלטה כאמור תגובש על ידי משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל בהתאם לעקרונות שלהלן:
1)    לגבי מכרזים במרחבי צפון, חיפה ודרום, יחולו ההוראות הבאות: 
א)    הערבות שאותה היזם הפקיד עבור העסקה תחולט ביום אישור העסקה על ידי הרשות. 
ב)    היזם יתחייב בפני הרשות להעביר את מלוא התשלום על הקרקע לא יאוחר מהמועדים הבאים: 30% מהתמורה הנותרת עבור הקרקע יועברו עד 90 ימים מיום אישור העסקה ואת יתרת התשלום עבור הקרקע (להלן – יתרת התשלום) היזם יתחייב להעביר לכל היותר בתוך שנתיים מיום אישור העסקה או בעת מסירת הקרקע או בעת החתימה על היתרי בנייה, המוקדם מביניהם.
ג)    התנאים האמורים יוסדרו במסגרת כתב התחייבות של היזם שיצורף כחלק ממסמכי המכרז, כחוזה נפרד המנוסח במסמך עצמאי ובה תעוגן התחייבות היזם לפעול להשלמת התשלומים בהתאם לאמור לעיל, במטרה להתקשר בהסכם החכירה עם הרשות.
2)    ביתר המרחבים יחולו הוראות סעיף קטן 1(א)(1) בשינויים אלה:
א)    במקום התחייבות היזם לרשות להעברת יתרת התשלום לכל היותר בתוך שנתיים מיום אישור העסקה או בעת מסירת הקרקע או בעת החתימה על היתרי בנייה, המוקדם ביניהם, היזם יתחייב לרשות להעביר את יתרת התשלום עבור הקרקע לכל היותר בתוך 180 ימים מיום אישור העסקה או בעת מסירת הקרקע או בעת החתימה על היתרי בנייה, המוקדם מביניהם; 
ב)    רשות מקרקעי ישראל, בתיאום עם משרד האוצר, יהיו רשאים להאריך את תקופת העברת יתרת התשלום עד לשנה במכרזים עתידיים בשים לב לתנאי המימון הקיימים בשוק במועד החלטתם ובין היתר הריבית בשוק, מדד המחירים לצרכן וכדומה, כל עוד הדבר יוסדר באופן מפורש במסגרת כתב ההתחייבות הנזכר בסעיף קטן 1(א)(1)(ג).
3)    התשלומים עבור הוצאות הפיתוח ישולמו לרשות עד 90 ימים מיום אישור העסקה, זאת למעט מקרים חריגים אשר יאושרו טרם פרסום המכרז ויפורסמו במסמכי המכרז על ידי הוועדה לתכנון ופיתוח ובהסכמת משרד האוצר.
4)    הסכם החכירה בין היזם לבין רשות מקרקעי ישראל ייחתם רק לאחר העברת מלוא התשלום עבור הקרקע מהיזם לרשות מקרקעי ישראל. 
5)    ככל שהיזם יחליט לבטל את העסקה לאחר ששילם 30% מהתמורה על הקרקע לרמ"י, הסכום ששולם ע"י היזם יישאר בידי רשות מקרקעי ישראל.  
האצת בנייה על מקרקעי ישראל
ב.    להנחות את יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, בתיאום עם משרד האוצר, להביא לדיון בפני המועצה בתוך 45 ימים ממועד החלטה זו הצעה לתיקון פרק משנה 5.7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בהתאם לעקרונות הבאים:   
1)    במסגרת הקצאות קרקע לחכירת מגרשים לבנייה לתעסוקה ולבנייה למגורים שאינה בנייה עצמית כהגדרתן בקובץ ההחלטות, שיפורסמו לאחר קבלת החלטה כאמור: 
א)    מועד סיום הבנייה יעמוד על חמש שנים מיום אישור העסקה. בחלוף תקופה זו, על היזם להצהיר לרשות בכתב כי הבנייה הושלמה. 
ב)    ככל שהיזם לא הצהיר כי הבנייה הושלמה במועד שבפסקה (א), בידי רשות מקרקעי ישראל תעמוד הברירה החוזית לפעול באחד מן הסעדים המוסכמים הבאים, לפי שיקול דעתה:
(1)    לזכות רשות מקרקעי ישראל תעמוד זכות ביטול מלאה ומוסכמת מראש של ההסכם שנחתם מול היזם, כולל הזכות להשבת הקרקע אליה, בשים לב לכמות יחידות הדיור במכרז שבנייתן מתעכבת ולמשך העיכוב בבנייה ובכפוף לקיום שימוע ליזם שבו הוא יהיה רשאי להשמיע את טענותיו; הפעלת סעד זה אינה שוללת מן הרשות את הזכות לדרוש כל סעד מצטבר אחר שצירופו מתאפשר על פי דין לביטול והשבת הקרקע.
(2)    לרשות מקרקעי ישראל ישולם סכום בגין העיכוב בהשלמת הבנייה. ליזם תישלח הודעת חיוב לתשלום ארכה שנתית להשלמת הבנייה, אשר במסגרתה על היזם להעביר בכל שנת ארכה, תוספת תשלום לרשות עבור כל שנה בסך שנתי של 3% בבנייה למגורים ושל 6% בבנייה לתעסוקה, כאשר בפטור ממכרז האחוזים יחושבו מערך הקרקע שנקבעה בשומה בעת הקצאת הקרקע ולחלופין במכרז האחוזים יחושבו מהתשלום על הקרקע שאותו שילם היזם במסגרת זכייתו במכרז ויחולו ההוראות הבאות: 
א.    הארכה תוארך בכל שנה, כאשר על היזם לשלם בכל שנת ארכה את תוספת תשלומי הארכה לא יאוחר מ-90 יום מיום קבלת ההודעה בדבר תשלום הארכה, כאשר כל עיכוב בתשלום יישא בריבית והצמדה; 
ב.    עם מועד סיום הבנייה, היזם יעביר לרשות מקרקעי ישראל את יתר תשלומי הארכה שנותרו לו לשלם ולא יאוחר מ-90 יום מיום ההודעה על סיום הבנייה, כאשר כל עיכוב בתשלום יישא בריבית והצמדה.
ג)    במסגרת הצעת ההחלטה ייקבעו דרכים להבטחת הגבייה של תשלומי הארכה והבטחת האפשרות לביטול מהיר ויעיל של העסקה על ידי רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה תיבחן דרך של רישום הערת אזהרה בעניין זה וכן מתן ייפויי כוח לרשות מקרקעי ישראל לביטול הרישום ביחס לעסקה.
2)    במסגרת הקצאות קרקע לחכירת מגרשים לבנייה עצמית כהגדרתה בקובץ ההחלטות, יחול השינוי הבא: היזם יעביר תשלום של 25,000 ש"ח ליחידת דיור עבור כל שנת ארכה (או חלק ממנה).
3)    עבור יזמים שעסקתם אושרה לפני אישור ההצעה לתיקון במועצת מקרקעי ישראל ושחרגו מהזמן שהוקצב עבורם לבנייה, רשות מקרקעי ישראל תפעל לאכיפת החוזה שנחתם עמה, בהתאם לפרק משנה 5.7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל תוך מתן ארכות או השבת הקרקע במידת הצורך, בשים לב לכמות יחידות הדיור במכרז שבנייתן מתעכבת ולמשך העיכוב בבנייה. דיווח מפורט בנושא יועבר מדי שנה למועצת מקרקעי ישראל.
הפחתת ריכוזיות וקידום תחרות במקרקעי ישראל
2 .    על מנת לעודד תחרותיות בענף הבנייה, לצורך הפחתת הריכוזיות בשוק ובהתאם להוראת סעיף 2ב. לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן – חוק רשות מקרקעי ישראל), להטיל על שר הבינוי והשיכון, בהתייעצות עם שר האוצר, ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת לקבוע בתקנות בתוך 45 יום ממועד קבלת החלטה זו, הוראות המגבילות הקצאת מקרקעי ישראל או העברת זכויות בהתאם לעקרונות הבאים:
א.    רשות מקרקעי ישראל לא תקצה מקרקעין שייעודם מגורים ליזם, בין בדרך של מכרז, הליך תחרותי אחר, העברת זכויות בדרך אחרת או מתן בפטור ממכרז (להלן ביחד – הקצאת מקרקעין), ככל שההקצאה תביא לכך שליזם יהיו זכויות בלמעלה מ-20% מיחידות הדיור שהוקצו על ידי רשות מקרקעי ישראל בתחומה של התכנית שחלה על המקרקעין עד אותו מועד.
ב.    הוראות סעיף קטן (א) יחולו על מספר תכניות גובלות לתכנית שחלה על המקרקעין ובלבד שהנהלת רשות מקרקעי ישראל מצאה כי הדבר נדרש לשם הפחתת הריכוזיות במקרקעי ישראל.
ג.    ההגבלה בהקצאה לפי סעיף קטן (א) תחול ככל שהיא אינה מחייבת חלוקה של מגרשים תכנוניים, כפי שנקבעה במוסדות התכנון. 
ד.    ההגבלה בהקצאה לפי סעיף קטן (א) לא תחול במכרזים שבהם 100% מיחידות הדיור המשווקות הן יחידות דיור המשווקות במסגרת מכרזי הגרלה שבהם נקבע מחיר הדירה מראש במסגרת המכרז.
ה.    ההגבלה בהקצאה לפי סעיף קטן (א) לא תחול במסגרת מכרזי תכנן ובנה, כמשמעותם בפרק משנה 4.11 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. 
ו.    כתנאי להקצאת מקרקעין, היזם יצהיר כי הוא עומד בתנאים האמורים בסעיף זה, ככל שלא יצהיר כאמור או שלא יעמוד בתנאים האמורים, היזם יהיה מנוע מלקבל או להתמודד על הקצאת המקרקעין. 
לעניין סעיף זה – 
"יזם" – מגיש ההצעה או מי שההצעה הוגשה בשמו, לרבות כל מי ששולט בו תאגיד שנשלט על ידו ותאגיד שנשלט בידי מי מהם;
"שליטה" – היכולת לכוון, במישרין או בעקיפין, פעילותו של תאגיד; בלי לגרוע מכלליות האמור, חזקה על אדם שהוא בעל שליטה בתאגיד –
1.    אם הוא מחזיק ביותר ממחצית הזכות להצביע באסיפה הכללית של חברה או באורגן מקביל לאסיפה כללית של תאגיד אחר או מהזכות למנות דירקטורים בחברה או מהזכות למנות בעלי תפקידים דומים בתאגיד שאינו חברה;
2.    אם הוא מחזיק בזכות למנות בו מנהל כללי;
3.    אם הוא מחזיק ביותר משלושים אחוזים מזכות בתאגיד ואין אדם אחר המחזיק יותר ממחצית מאותה זכות;
4.    אם הוא מחזיק ביכולת למנוע קבלת החלטה עסקית מהותית בתאגיד, זולת אם יכולת זו נובעת מהסכם בדבר הלוואה שנתן תאגיד בנקאי במהלך עסקיו הרגילים או אם היכולת למנוע קבלת החלטות ניתנה לצורך הגנת מיעוט מקובלת בתאגיד; כן חזקה על אדם הנהנה בנאמנות שהוא בעל שליטה בנכסיה, למעט אם הוא מחזיק ביחידה בקרן נאמנות שחל עליה חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994;
ייעול השימוש בקרקע בלב אזורי הביקוש
3 .    לצורך ייעול השימוש בקרקע ביישובים חקלאיים המצויים באזורי ביקוש, להקים צוות בין-משרדי:
א.    בראשות הממונה על התקציבים ומנהל רשות מקרקעי ישראל או מי מטעמם לגיבוש הסדרים שיאפשרו את ייעול הניצול בקרקע ביישובים חקלאיים המצויים באזורי הביקוש ובסמיכות למערכות תחבורה עתירות נוסעים. 
ב.    הצוות יגיש בתוך 180 ימים מיום החלטה זו את המלצותיו בנושא ובכלל זה תיקוני חקיקה ככל שנדרש לקבינט הדיור. 
ג.    בצוות יהיו חברים המנהל הכללי של משרד ראש הממשלה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ראש מטה התכנון הלאומי, מנהל מנהל התכנון, המנהל הכללי של משרד החקלאות והמנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון או נציג מטעמם.
שמירה על מקרקעי ישראל
4 .    בכדי לחזק את השמירה, הפיתוח והתכנון במקרקעי ישראל שנמצאים בבעלות משותפת עם בעלים פרטיים, לבצע את תיקוני החקיקה המפורטים להלן:
א.    לתקן את סעיף 137 לחוק התכנון הבנייה ולקבוע כי במקרה שבו המקרקעין שלגביהם מוגש תשריט חלוקה הם בבעלות משותפת של פרטי עם המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל, יועבר התשריט על ידי הוועדה המקומית לרשות מקרקעי ישראל ותינתן לה הזכות להתייחס להוראות התשריט, טרם אישורו, בתוך 45 ימים מהמועד שבו הוא הועבר אליה.
ב.    לתקן את סעיף 145א(א) לחוק התכנון והבנייה ולקבוע כי במקרה שבו המקרקעין שלגביהם מוגש תשריט חלוקה הם בבעלות משותפת של פרטי עם המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל, תינתן לרשות מקרקעי ישראל הזכות להתייחס לבקשת ההיתר, טרם אישורו, בתוך 45 ימים מהמועד שבו הועבר אליה. 
5 .    בכדי לאפשר פיתוח קרקעות למגורים ולתשתיות לאומיות ולמנוע עיכובים הנובעים מפלישות לקרקע, לתקן את חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981, כך שבמקרה של תפיסת קרקע שלא כדין במקרקעין המיועדים על-פי תכנית מאושרת למגורים, לתעשייה, למלאכה, למסחר, למלונאות, לשצ"פים, לדרך או לייעוד של מתקני תשתית או תשתיות לאומיות, ניתן יהיה להוציא צו סילוק מנהלי בתוך תקופה של 60 חודשים מיום התפיסה ובלבד שהמקרקעין האמורים אינם משמשים בפועל למגורים.
6 .    כחלק ממאמצי הממשלה לבלום בנייה בלתי חוקית, בדגש על השטחים הפתוחים ובמקרקעין המיועדים לפיתוח, לתקן את חוק התכנון והבנייה בהתאם לעקרונות הבאים:
א.    סעיף 157א(ו) לחוק יתוקן כך שהסמכות הנתונה לרשות המאשרת לעניין מבנה שנבנה בסטייה מהיתר, תינתן גם למנהל הרשות לאכיפה במקרקעין או מי שהסמיך לעניין זה וזאת לעניין מקרקעין המוגדרים בסעיף 243(א) לחוק.
ב.    סעיף 221 לחוק יתוקן כך שניתן יהיה להוציא צו הריסה מנהלי לעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים, אם בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-45 ימים מהיום שהבית אוכלס.
ג.    סעיף 222 לחוק יתוקן כך שניתן יהיה לבצע צו הריסה מנהלי בתוך 90 ימים מיום הגשת תצהיר לפי סעיף 221(ב) לחוק.
ד.    סעיף 254ו לחוק יתוקן בהתאם לעקרונות הבאים:
1)    תשלום הוצאות ביצוע צו יושתו על מי שהוגדר כאחראי לפי סעיף 243(ג) לחוק וזאת לעניין ביצוע עבודה אסורה.
2)    תשלום הוצאות ביצוע צו יושתו על מי שהוגדר כאחראי לפי סעיף 243(ו) לחוק וזאת לעניין עשיית שימוש אסור.
3)    על גבייתן של הוצאות שחויבו לפי סעיף זה תחול פקודת המסים (גבייה).