החלטת הממונה בנושא נוסח הסכם - האם הסכם ארגון או עסקה מלאה

החלטת הממונה בנושא נוסח הסכם – האם הסכם ארגון או עסקה מלאה

הפונים, בעלים של דירה בתחום מיזם פינוי ובינוי, נדרשו לחתום על מסמך בו הם מסמיכים חברה יזמית (להלן: "היזם") וגוף מנהל לביצוע פעולות שונות לקידום פרויקט פינוי ובינוי. מסמך זה (להלן: "כתב ההסכמה") כולל, בין השאר,  התחייבות לחתימה בעתיד על עסקת פינוי ובינוי עם היזם (להלן גם: "ההסכם") ללא שההסכם הוצג בפני הפונים, והוראה לפיה בעל דירה החותם על כתב ההסכמה מסכים לרישום הערת אזהרה על דירתו לטובת היזם. כפי שנמסר לפונים, מי שלא יחתום על  כתב ההסכמה יוגדר כ"דייר סרבן", דבר שאף עלול לחשוף אותו לתביעה מצד בעלי דירות אחרים.

    הממונה קבעה, כי –

1. השאלה העיקרית העולה מהפנייה היא, האם הפונים חייבים לחתום על כתב ההסכמה. 
2. החובה לחתום על כתב ההסכמה יכול שתקום רק אם מדובר ב"עסקת פינוי ובינוי"¹ (להלן גם: "עסקה") שאז, אם ראה בית המשפט שהסירוב לחתום הינו בלתי סביר, הוא עשוי לאשר את ביצוע העסקה או לקבוע שבעל הדירה המסרב יפצה את בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצועה.
3. שאלה לפיכך היא האם כתב ההסכמה מהווה עסקת פינוי ובינוי².
4. כתב ההסכמה אינו מהווה עסקת פינוי ובינוי. זאת, מפני שלפי כתב ההסכמה עצמו יש להשלים את ההתקשרות עם היזם בעסקת פינוי ובינוי; משלא כל היסודות הנדרשים לעסקת פינוי ובינוי מתמלאים בו; משהתחייבות בעל הדירה למכור את דירתו, ככל שקיימת, היא התחייבות מותנית בתנאים; ומשגם לפי תשובותיו של ב"כ בעלי הדירות, עסקת פינוי ובינוי היא שתיחתם בעתיד ולא כתב ההסכמה.
5. גם אילו ניתן היה לראות בכתב ההסכמה כעסקת פינוי ובינוי, סירוב הפונים לחתום עליו אינו סירוב בלתי סביר³, ולו מן הטעם שכתב ההסכמה אינו כולל התחייבות כלשהי של היזם להתקשר עם בעלי הדירות בעסקת פינוי ובינוי.
6. משכתב ההסכמה אינו מהווה עסקת פינוי ובינוי, עולה השאלה אם מדובר בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית⁴.
7. בקצרה, הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי (להלן גם: "הסכם ארגון") הוא הסכם או מסמך אחר שעניינו ארגון בעלי הדירות לשם קידום עסקת פינוי ובינוי, שמתקיימים לגביו שני תנאים: (1) הוא אינו עסקת פינוי ובינוי (2) הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא לקדם עסקת פינוי ובינוי אחרת, אלא בהסכמת הצד השני להסכם הארגון.
8. כאמור בסעיף 6, כתב ההסכמה אינו מהווה עסקת פינוי ובינוי. מכאן נובע שהתנאי הראשון מתקיים. לאור הקביעה בכתב ההסכמה, כי נשמרת ליזם, עם אישור התב"ע, זכות ראשונה להגיש הצעה להתקשרות בעסקת פינוי ובינוי, מתקיים בכתב ההסכמה גם התנאי השני, של התחייבות שלא לקדם עסקת פינוי ובינוי אחרת. משמעות העובדה, כי שני התנאים מתקיימים בכתב ההסכמה, הינה, כי כתב ההסכמה מהווה הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.
9. משכתב ההסכמה הינו הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, היזם הינו "מארגן"⁵. העובדה שמדובר ב"יזם"⁶ וקיימת אפשרות שהיזם יתקשר עם בעלי הדירות בעסקאות פינוי ובינוי, אינה שוללת מסקנה זו.
10. משמדובר בהסכם ארגון, הוראות החוק שעניינן סירוב בעל דירה לחתום על עסקת פינוי ובינוי לא חלות על הפונים ולא ניתן לכפות עליהם לחתום על הסכם כזה או להטיל עליהם סנקציות בשל הסירוב לחתום. בכך מתייתר בנסיבות העניין הצורך לבחון את הוראות הסכם הארגון.

הערות שוליים

1. כהגדרתה בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו- 2006 (סעיף ההגדרות).
2. סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006
3. כמשמעו בסעיף 2(ב) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006
4. כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (סעיף ההגדרות)
5. כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (סעיף ההגדרות)
6. כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (סעיף ההגדרות)