מגרשים 701 – 700 בבאר יעקב ומשק 67 בכפר נטר – סוגיות במסגרת השגה על שומה

רקע מקוצר:

מובא לאישור הנהלת הרשות הקצאה מיידית של מקרקעין בבאר יעקב תוך כדי הליכי השגה על שומה וכן הגשת השגה על שומת דמי שימוש בכפר נטר תוך תשלום חלקי של דרישת הרשות.

הסוגיה לדיון:

1. 1.    מגרשים 700-701 בבאר יעקב
   • 1.1.    בחודש יוני 2019 אושרה ע"י ועדת הפטור הקצאת מגרשים 700-701 בתחום תוכנית תמל/1019 לחברת תלמי מנשה אחזקות בע"מ (להלן: "החברה") בפטור ממכרז במסגרת פרק משנה 8.18 לקובץ ההחלטות (תעסוקה במשבצת). מפרט כספי נשלח בתאריך 25.07.2019. 
   • 1.2.    מדובר במגרשים בשטח של כ-13 ד' בהם ניתן לבנות מגדלים בני כ-20 קומות (כ-70,000 מ"ר מסחר ותעסוקה). התמורה בעסקה ביחס לשני המגרשים הינה ע"ס כ-70 מיליון ₪.
   • 1.3.    החברה בחרה להגיש השגה מבלי לשלם בגין הקרקע ולהתקדם עם מימוש העסקה. בתחילה הוגשה השגה על הוצאות הפיתוח בשומה ולאחר מתן מענה בנושא ע"י המרחב הגישה החברה השגה שמאית (ראשונה). 
   • 1.4.    כיום, כשנה וחצי לאחר אישור העסקה המקורי, טרם הושלמו הליכי ההשגה ומשכך טרם הושלמה העסקה וטרם הוקצו המקרקעין. דהיינו, מגרשים מתוכננים מזה זמן רב אינם מנוצלים.
   • 1.5.    לאחרונה פנתה החברה למרחב בבקשה לשלם את התמורה המקורית שנקבעה במקביל להמשך ניהול הליכי השגה וזאת מתוך רצון לקדם את מימוש המגרשים (כפי שהוצע לה במסגרת המפרט הכספי שנשלח). לאור הזמן הרב שחלף מעוניינת החברה לממש את העסקה באופן מיידי מבלי לפגוע במעמדה במסגרת ההשגה.
2. משק 67 בכפר נטר
   • 2.1.    בשנת 2000 במהלך טיפול בהעברת זכויות בירושה בנחלה, התברר כי בנחלה הוקמה יח"ד שלישית ללא אישור (בנוסף על שתי יח"ד מאושרות). תביעה שהגישה רמ"י כנגד בעלי הזכויות הבילה להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פס"ד במסגרתו התחייבות בעלי הזכוית להפנות את הבינוי החורג.
   • 2.2.    ממועד הסכם הפשרה ועד היום לא פונתה יח"ד השלישית, יתר על כן במהלך השנים אף נוספה יח"ד נוספת כך שכיום מצויות בנחלה 4 יח"ד. בעלי הזכויות טענו במהלך השנים כי בכוונתם להסדיר תכנונית את הבנוי וכי הם נתקלים בקשיים ועיכובים מצד ועדות התכנות.
   • 2.3.    סעיף 4.2.16 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין) קובע כדלקמן:
     • (יא) ככלל, הגשת השגה על שומה שנערכה לגביית דמי שימוש בעד שימוש שלא כדין קיים, או שחדל מלהתקיים, או מצוי בהליכי הסדרה, וכן גביית דמי שימוש בעד פלישה, תתאפשר רק לאחר תשלום סכום החיוב לפי השומה עבור רכיב זה, בדרך המפורטת בסעיף קטן (ג).
     • (יב) ככלל, הגשת השגה על שומה שנערכה לצורך גביית דמי היתר בעד בנייה שבוצעה בפועל ללא אישור הרשות, תתאפשר רק לאחר תשלום סכום החיוב לפי השומה, בדרך המפורטת בסעיף קטן (ג).
     • (יג) הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים כללים ופרטניים בהם ניתן לחרוג מהתנאים המפורטים בסעיפים קטנים (ג), (י), (יא) ו- (יב).

בתאריך 06/01/2021 סוכם:

1. הנהלת הרשות מאשרת את הצעת המרחב ביחס למגרשים 700-701 בבאר יעקב.
2. הנהלת הרשות מאשרת את ההצעה לעניין משק 67 בכפר נטר. בעלי הזכויות יידרשו לחתום על כתב התחייבות לפיו לא יבצעו העברת זכויות או פעולות במשק עד להשלמת התשלום הנדרש. התמורה תצבור הצמדה וריבית.
3. מתוקף סמכותה לפי סעיף 4.20.16 (יג) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין) קובעת הנהלת הרשות כי בסמכות הנהלת המרחב ברמ"י לאשר הגשת השגה על שומה שנערכה לצורך גביית דמי שימוש על שימוש שלא כדין במשקים חקלאיים לאחר תשלום של 80% מסכום החיוב לפי השומה. 
4. תיבחן האפשרות להרחיב את השימוש בטבלאות של תוספות בניה גם על יחידות דיור נוספות – שלישית ומעלה.