תחזוקה ארוכת טווח במימון היזם

מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גיבשו מסמך שיגדיר את עלויות התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים גבוהים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה. תחשיב זה מאפשר שימוש בתוספת זכויות ככלי לסיוע לבעלי דירות במימון עלויות התחזוקה ארוכת הטווח הצפויה בבניינים אלו.

בניינים גבוהים מאופיינים במערכות מורכבות, אשר דורשות שדרוג והחלפה בטווח הארוך. עלויות אלו חורגות מכספי התשלום השוטף לוועד הבית, ולכן ככל שיידרשו תיקונים משמעותיים בבניין בחלוף השנים, יהיה על הדיירים לשאת בעלויות הכרוכות בכך. אלו עלולות להיות בסכומים ניכרים, שספק אם תהיה לדיירים יכולת לשאת בהם. 

מאחר והדיירים הם האחראים לתקינות הבניין, ובהעדר חקיקה המסדירה את אופן המימון של עלויות התחזוקה בכלל ובמקרים של תחזוקה ארוכת טווח בפרט, מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמו הסדר, שיסייע לדיירים במימון התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים רבי קומות. הסדר זה, אשר עוגן בחוות דעת מטעמה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מבוסס על תוספת זכויות בנייה ליזמים, שתותנה בהקמתה של קרן נאמנות למימון התחזוקה ארוכת הטווח של הבניינים שיקים במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

בהתאם להסדר, היקפן של הזכויות המותנות שיוקנו ליזם ייקבע בהתאם לעלויות התחזוקה המשוערות של הבניין לטווח הארוך. על מנת לקבל היתר בנייה לבניית תוספת הזכויות, יידרש היזם להציג הסכם נאמנות ובהמשך להמציא ראיה בדבר הפקדת הכספים הנדרשים למימון התחזוקה. 
על מנת לאפשר מימוש הסדר זה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצרה מסמך אחיד לחישוב עלויות התחזוקה על סמך מספר הקומות והמערכות שיש בבניין. על פי התחשיב המוצע, עלות תחזוקה חזויה בהתייחס למספר קומות בבניין לתקופה של 25 שנה היא:

* לצורך הבדיקה נלקחו בחשבון בניינים בני 4 דירות בקומה.