להוסיף לרשימה
חדרי טרפו
רקע מקוצר:
מובאים בזאת לאישור הנהלת הרשות הצעה למתווי הקצאה ונוסח חוזה הרשאה למטרת חדרי שנאים לחברת חשמל לישראל [להלן- "חח"י"] .
העניין מובא לאישור ההנהלה בעקבות גיבוש אמות מידה חדשות ברשות החשמל בהם צוין כי זכויות חח"י בחדרי השנאים יהיו בדרג של זכות שימוש מכוח הדין שאינה ניתנת לביטול או התניה אלא אם כן החדר לא נדרש עוד למחלק לצורך אספקת חשמל, ובקשתה של חח"י להסב את חוזי החכירה שהיו נהוגים עד כה בקשר לחדרי שנאים לחוזי הרשאה בהתאם לאמות המידה החדשות.
בעקבות גיבוש אמות המידה החדשות ולקראת פרסומן ברשומות, התקיימו בין כל הצדדים שיחות בהן אופיינו הסוגים עיקריים של חדרי שנאים, וגובשו מתווי ההקצאה ביחס לכל סוג חדר שנאים.
בהתאם למתווה שגובש לאחר התייעצות עם גורמי המקצוע בחח"י מוצע כי חדרי השנאים החיצוניים מהסוג של מתקן המוקם על מגרש ביעוד 'מתקן הנדסי' (או שצ"פ עם סימבול למתקן הנדסי) יוקצו במתווה של הסכם הרשאת שימוש כאשר הובהר לחברת חשמל כי הרשאה איננה לצמיתות אלא תהא לתקופה של 49 שנה עם אפשרות לחידוש ההרשאה ל- 49 שנים נוספות כאשר תנאי החידוש יהיו בתנאים שיהיו מקובלים ברמ"י במועד החידוש.
באשר לחדרי השנאים מהסוג של חדרי שנאים פנימיים המוקמים בשטח מבננים הראויים להירשם כבתים משותפים סוכם בין הצדדים כי חדרי השנאים האלו יוגדרו כ'רכוש משותף' וזאת בהתאם לבדיקות שנערכו בעניין זה על ידי חברת החשמל, תוך הכנסת תנאי מתאים במכרז המחייב את הקבלן לרשום את החדר כרכוש משותף, ולקבוע תנאים בתקנון הבית המשותף לפיו חדר זה ישמש את חח"י לשם תפעול חדר השנאים במבנן.
- נוסח החלטת רשות החשמל מספר 651 מיום 19/3/2023 – מצ"ב כנספח א'.
- הצעת נוסח הסכם הרשאה לחדרי שנאים – מצ"ב כנספח ב'.
הסוגיה לדיון:
- בהתאם להחלטת רשות החשמל מספר 651 מיום 19/3/2023 עודכנו אמות המידה בעניין חדר שנאים – עדכון אמות מידה 35ב "קבלת מידע לצורך הגשת בקשה לחיבור למתח נמוך" ו- 35ג "תיאום טכני" [להלן- "אמות המידה העדכניות"].
- בהתאם לקבוע בהחלטת רשות החשמל הנ"ל תחילת תוקף אמות המידה ולוח התעריפים שנקבעו בהחלטה עם פרסומם בנוסחם הסופי כפי שיפורסם ברשומות.
- לקראת פרסומם של אמות המידה העדכניות פנתה חח"י למנהלת החטיבה העסקית ברמ"י בבקשה לעדכון מתווה ההקצאה לחדרי השנאים בהתאם לאמות המידה המעודכנות.
- תפקיד השנאים המותקנים בחדרי השנאים הוא לבצע המרה ממתח גבוה למתח נמוך על מנת להזין צרכי מתח נמוך באזור. כמות הצרכנים המוזנים מאותו שנאי תלויה בגודל השנאי ובגדלי החיבור של הצרכנים המחוברים אליו, ולעיתים נדרש יותר משנאי אחר בחדר שנאים.
- העדכון של אמות המידה נועד, בין היתר, להסדיר על מי האחריות לספק או לבנות חדר השנאים, ואת התעריפים העדכניים בגין חדרי השנאים.
- לענייננו חדרי שנאים מתחלקים לשני סוגים עיקריים:
- א. חדר שנאים פנימי הנבנה בתוך מבנה הראוי להירשם כבית משותף;
- ב. חדר שנאים חיצוני המותקן במבנה נפרד על פני או מתחת למגרש עצמאי (על פי רוב, מגרש בייעוד 'מתקן הנדסי' או 'שטח ציבורי פתוח' עם סימבול למתקן הנדסי);
- ככלל חח"י אינה בונה חדרי שנאים ואינה נקשרת בחוזה עם רמ"י לפני שחדר השנאים בנוי ונמצא על ידי חח"י כמתאים לדרישותיה. משכך חדרי השנאים בד"כ נבנים (או מוזמנים כמבנה טרומי) על ידי מבקש החיבור שהנו החברה המפתחת את הקרקע. מבקש החיבור מתקשר עם אחת החברות המאושרות על ידי חח"י לאספקה או בניה של חדר השנאים, ולאחר שהחדר מוקם ונמצא מתאים לדרישותיה של חח"י, חח"י משלמת עבורו למזמין החיבור בהתאם לתעריף שאושר על ידי מנהל מינהל החשמל, ומתקשרת עם רמ"י בהסכם חכירה ל- 49 שנה עם אופציה ל- 49 שנים נוספות כנגד תשלום דמי חכירה שנקבעו ואושרו על ידי רשות החשמל בהתאם לכמות השנאים בחדר (שנאי אחד, שני שנאים או שלושה שנאים).
- בהתאם לאמור באמות המידה המעודכנות חח"י תקבל "זכות שימוש שאינה ניתנת לביטול או התניה" בחדר השנאים (סעיף 22 לאמות המידה המעודכנות), ותעריף דמי השימוש בקרקע יעמדו של 16,828 ₪ לחדר לשנאי אחד, כאשר עבור כל שנאי נוסף תשלם חח"י לרמ"י סך 6,251 ₪. תעריף דמי השימוש יעודכן בחודש יולי לכל שנה החל מהמדד הידוע בחודש דצמבר 2022 ועד למועד ביצוע העדכון (סעיף 24 לאמות המידה המעודכנות).
- בהתאם לדין ודברים שהתקיים בין רמ"י לחח"י סוכם כי חדרי השנאים יוקצו בהתאם לאפיון שלהם כחדרי שנאים פנימיים או חיצוניים כאמור בסעיף 6 לעיל באופן הבא:
חדרי שנאים פנימיים בשטח בניין- חדר השנאים יוסב להיות רכוש משותף וזאת בהתאם לבדיקות שנערכו על ידי חברת החשמל בעניין זה . פועל יוצא מכך כי לא תהא התקשרות חוזית בין רמ"י לחברת חשמל ביחס לחדרים אלו וזאת בשונה ממה שהיה נהוג עד כה ביחס לחדרים אלו אשר היו מוקצים לחברת חשמל בחוזה חכירה במסגרת אכלוס משתכנים.
סוכם כי בכל המכרזים של רמ"י הרלוונטיים לנושא זה יוכנס מכאן ואילך תנאי לפיו:
"ככל שבקרקע נשוא המכרז יבנה חדר שנאים בתוך שטח הבניין, הזוכה מתחייב ליתן לחברת החשמל זכות שימוש בחדר השנאים, לרבות הכללת הוראות מתאימות בתקנון הבית המשותף, הכל בהתאם לאמות המידה שנקבעו ע"י רשות החשמל ולנהלי חברת החשמל.. הזוכה לא יבוא בכל טענה או דרישה לרשות בעניין זה".
10. חדרי שנאים חיצוניים- סוכם כי ייחתם עם החברה הסכם הרשאת שימוש במקום הסכם חכירה. מתווה ההקצאה ו/או הסכם ההרשאה למטרת חדרי שנאים מפורטים בהסכם ההרשאה המצורף להצעה זו כנספח ב', ואלה עיקריהם:
א. הקצאה של חלק ממגרש
- בהתאם לסיכום שהושג בין רמ"י לחח"י בשנת 2016, ועל פיו רמ"י פועלת מאז, כאשר גודל המגרש עולה על גודל חדר השנאים הדרוש לחח"י ביותר מ- 20% מגודל המגרש, קידום העסקה לחדר השנאים כפוף לתשריט חלוקה סטטוטורי כתנאי לחתימת רמ"י על היתרי בניה וכתנאי לעסקה.
- כך למשל כאשר גודל המגרש הוא 40 מ"ר ואילו שטח החדר שנדרש לחח"י הוא 16 מ"ר נדרש תשריט חלוקה של המגרש. ואולם כאשר המגרש הוא בגודל של 40 מ"ר ואילו השטח הנדרש לחח"י עומד על 35 מ"ר, הרי שמקרה כזה חח"י תקבל את המגרש של ה- 40 מ"ר במלואו, ולא תתאפשר חלוקת המגרש.
ב. תקופת ההרשאה
- נקבעה תקופת הרשאה של 49 שנים (באופן חריג לכלל המקובל בהרשאות שימוש).
- בתום התקופה, תינתן לחח"י זכות חידוש כל עוד ממומשת מטרת ההרשאה כאשר החידוש יהא בתנאים שיהיו נהוגים ברמ"י במועד החידוש.
- הנהלת רמ"י מתבקשת לקבוע האם חח"י תידרש לשלם דמי הרשאה נוספים בעת מתן הארכה של ה- 49 שנים נוספות .
- חברת חשמל ורשות החשמל טוענים כי על פי אמות המידה העדכניות התשלום אמור להיות חד פעמי. יצוין כי לטענת רשות החשמל, עלות נוספת כזאת בגין התקופה הנוספת לא נלקחה על ידי רשות החשמל בקביעת התעריף, ולכן תשלום כזה, ככל ויחול, יצטרף להיות מגולגל לתעריף החשמל
- לדעתנו, המדובר בסכומים נמוכים יחסית, המהווים מלכתחילה תשלום "מעין סמלי" בגין הקרקע, וניתן לקבוע כי חח"י תהיה פטורה מתשלום כלשהו בגין התקופה הנוספת.
- החשיבות בחידוש החוזה איננה כספית אלא בחינת השימוש והיעוד כמו גם שמירת תנאי ההסכם.
ג. סנקציות עקב הפרה של ההסכם וביטולו
- נוכח תנאי ההקצאה הייחודים יש לערוך התאמות בסעיפי ההסכם המתייחסים להשבת התשלומים ששולמו לרשות בקיזוז הסכומים המפורטים בסעיף זה וביניהם פיצויים מוסכמים המחושבים על בסיס ערך יסודי של מגרש, ודמי שימוש מיום תחילת תקופת ההרשאה ועד להחזרת המגרש בשיעור שנתי של 6% מערך המגרש ליום הביטול כפי שייקבע על פי שומה.
- הנתון של ערך מגרש יסודי אינו רלוונטי לסוג הקצאה זו אשר התשלום עבורה הינו כאמור לעיל סכום קבוע על פי תעריף שנקבע על ידי רשות החשמל שהינו סכום נמוך יחסית ולפיכך יש לקבוע תנאים שונים למקרה של הפרה יסודית ואולי אף סכום קבוע כפיצוי מוסכם
- יוער כי הוסף סעיף כי החברה תהא חייבת לשלם לרשות את כל הנזקים וההפסקים שנגרמו או ייגרמו לרשות עקב הפרת ההסכם וביטולו.
ד. סעיפים אחרים שבהם עלו דרישות חח"י לשינויים בחוזה הגנרי
- סעיף 5 (סעיף אחריות בתקופת ההרשאה) וסעיף 6 לחוזה (סעיף תשלום מיסים ותשלומי חובה אחרים)- לעניין האחריות חח"י ביקשה להוסיף סייג לאחריות כך שיקבע כי אחריותה תהא בהתאם להוראות חוק משק החשמל ולאמות המידה . לעניין סעיף תשלומי המיסים ותשלומי החובה חברת חשמל העירה כי עליה לשלם תשלומי ארנונה בלבד. הובהר לחח"י כי עם קבלת הזכויות בקרקע עוברת אליה גם האחריות המלאה בקרקע וכן תשלום כלל המסים ותשלומי החובה האחרים החלים על הקרקע ואין שינוי בסעיפים גנריים אלו.
- סעיף 8 לחוזה שעניינו "העברת זכויות" –בקשתה של חברת חשמל לתקן את הסעיף כך שיתאפשר לה להעביר זכויות בהתאם להוראות הדין ו/או החלטת ממשלה ו/או רגולטור החלות על החברה וזאת ללא הסכמה של הרשות, נדחתה מאחר ומדובר באירועים עתידיים לא ידועים וכחלופה רוכך האיסור הגורף הגנרי בהרשאות שימוש על העברת הזכויות והוספו המילים "אלא אם כן ניתנה לכך הסכמת הרשות מראש ובכתב". יצוין כי ריכוך זה צופה פני עתיד לאפשרות שיוכנסו בעתיד משתתפים נוספים, מלבד חח"י, לתחום חלוקת החשמל.
- סעיף 14 לחוזה שעניינו שינויים בגבולות המגרש כתוצאה משינויים בתכנית בנין עיר, הסדר קרקעות, הכנת מפת מדידה לצרכי רישום וכיו"ב – נדחתה בקשת חח"י לקבוע כי התחייבותה לא לבוא בתביעות או דרישות כלשהן כלפי הרשות בגין שינויים אלו רק כל עוד השינוי אינו פוגע במטרת ההרשאה.
חדרי שנאים פנימיים בשטח בניין :
- חדר השנאים יהוו רכוש משותף וככזה אין צורך בהתקשרות חוזית בין רמ"י לחברת חשמל לגביהם
- בכל המכרזים של רמ"י הרלוונטיים לנושא זה יוכנס מכאן ואילך תנאי לפיו:
"ככל שבקרקע נשוא המכרז יבנה חדר שנאים בתוך שטח הבניין, הזוכה מתחייב ליתן לחברת החשמל זכות שימוש בחדר השנאים, לרבות הכללת הוראות מתאימות בתקנון הבית המשותף, הכל בהתאם לאמות המידה שנקבעו ע"י רשות החשמל ולנהלי חברת החשמל.. הזוכה לא יבוא בכל טענה או דרישה לרשות בעניין זה".
חדרי שנאים חיצוניים:
- ההנהלה מאשרת כי הם יוקצו במסגרת חוזה הרשאת שימוש לתקופה של 49 שנה עם זכות לחידוש ההרשאה ל- 49 שנים נוספות וכל עוד ייעוד הקרקע לא השתנה והקרקע ממשיכה לשמש למטרת חדר שנאים. כן אישרה ההנהלה את נוסח חוזה הרשאה הגנרי למטרת חדרי שנאים לחברת החשמל לישראל.
- הנהלת הרשות מאשרת כי חח"י תהיה פטורה מתשלום לרמ"י בגין תקופה נוספת ובלבד שייעוד הקרקע לא השתנה, והקרקע ממשיכה לשמש למטרת חדר שנאים.
בתאריך 03/06/2024 סוכם:
הנהלת הרשות החליטה לאשר את ההצעה כפי שפורטה לעיל. מובהר כי צוות בהשתתפות החטיבה העסקית, אגף חשבות ואגף משפטי ימשיכו את ההידברות מול רשות החשמל בקשר לתשלום של חח"י לרמ"י (או אי התשלום) בגין התקופה הנוספת.