ערך מזערי לקרקע (ללא פיתוח)

רקע : 

1. החלטת הנהלה מאושרת לקביעת ערך מזערי מספר 3483 אושרה ביום 7/1/2014 והיתה בתוקף עד 7/1/2015.
2.     ההחלטה הוטמעה בקווים המנחים של השמאי הממשלתי לעניין סוגיות מיוחדות בשומות המבוצעות עבור מינהל מקרקעי ישראל (פרק כ"ה) מאפריל 2011.
3.     ההחלטה לא עודכנה (לאחר 1/2015), אך באגף שמאות ובשמאי הממשלתי נוהגים על פי עקרונות ההחלטה במקרים בהם יתרת הקרקע ללא פיתוח שלילית או נמוכה מאוד.
4.     להלן כללי החלטה 3483 בדבר קביעת ערך מזערי במקרה בו יתרת הקרקע ללא פיתוח הינה שלילית :

• במגורים, באזורי עדיפות, בסך 180 ₪ למ"ר עיקרי + ממ"ד, ערך זה נקבע בתיאום עם השמאי הממשלתי. על שווי זה לא ניתן להשיג.
• בשאר היעודים 3% מעלות הקמה.
• לעניין חישוב 3% מעלות הקמה, החלטת הנהלה 3483 מתייחסת לקווים המנחים פרק כ"ה (סעיף 7) המפרטים את קביעת הערך במקרים בהם יתרת הקרקע שלילית.
• בהקצאה בפטור ממכרז ערך הקרקע המזערי שיתקבל יתייחס לשווי הבעלות ועל כך יחולו החיובים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כולל הנחות אזור.
• בהקצאה במכרז מחיר המינימום יקבע על פי השומה, כאמור, ובכפוף לכללים שנקבעו בהחלטה 1276, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

1.    במהלך השנים הועלו סוגיות הנוגעות לאי בהירות ביישום ההחלטה, בין היתר:

• אי התאמה בין הנוסח הקיים בקווים המנחים להחלטת ההנהלה, לפיו יש להתבסס על ערך מזערי רק במקרים בהם מתקבל ערך שלילי לקרקע ב"גישת העלות" ("גישת החילוץ") זאת בזמן שנוסח החלטת ההנהלה המאושר התייחס לקבלת ערך שלילי או נמוך מאוד בתחשיב שמאי.
• חוסר אחידות בנוגע לדרך הראויה שיש להתייחס לקביעת ערך קרקע מזערי המבוסס על אחוז מעלויות המיזם.

1.    לאור אי הבהירות והצורך בעדכון הערכים, נערכו במהלך החודשים האחרונים פגישות עם השמאי הממשלתי לעדכון הקווים המנחים פרק כ"ה, ובכלל זה את ההתייחסות לערך מזערי. בדצמבר 2017 פורסמו קווים מנחים עדכניים לפרק כ"ה.
2.   להלן עיקרי ההתייחסות בקווים מנחים פרק כ"ה לערך קרקע מזערי (סעיף 4) :

•   מגורים – ערך קרקע קבוע בסך 200 ₪ למ"ר דירתי (עיקרי + ממ"ד)
•   שאר היעודים – 3% מעלות המיזם (שווי קרקע כולל פיתוח + עלויות בנייה+ רווח יזמי). התוצאה מהווה ערך קרקע מזערי ללא פיתוח (הבהרה לגבי תוצאת השווי ללא שינוי עקרוני מהגרסה הקודמת).

הצעה להחלטה : 

מבוקש לאשר ערך קרקע מזערי כדלקמן :

1.    למגורים בסך 200 ₪ למ"ר דירתי (עיקרי+ ממ"ד). 
2.    שאר היעודים – 3% מעלות המיזם.

הערכים מהווים שווי קרקע ללא פיתוח.

בתאריך 27/12/2017  סוכם: 

 הנהלת הרשות מאשרת את הצעת האגף.