חוזי קרית נורדאו נתניה 52999702א + 52999694א

רקע מקוצר: 

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") מתבקשת לאשר הקניית בעלות בכפוף להשלמת עסקת שינוי ניצול בנכסי קריית נורדאו בעלי תנאי חכירה ייחודיים.

רקע כללי:

1. ביום 25.8.64 נחתם בין רשות מקרקעי ישראל לבין החברה לפיתוח קריית נורדאו (להלן: "החברה") הסכם  (להלן: "ההסכם עם החברה").
2. ההסכם עם החברה מסדיר את הזכויות וההתחייבויות בין הצדדים בכל הנוגע לשטח שנמסר לחברה לצורך פיתוחו, לרבות נושאים של הליכי תכנון, תקופת חכירה, העברת זכויות, תשלומים מהחברה למינהל, שיעורי דמי החכירה במהלך תקופת החכירה וסיום החכירה הכל כמפורט להלן:

א.    סעיף 8 להסכם עם החברה קובע את שיעורי דמי החכירה, כדלקמן:

1. עבור יחידות "שכון לעולים" לפי הגדרת משרד השיכון 14.80 ל"י לשנה לכל יחידה.
2. עבור יחידת מגורים מכל סוג אחר – 20.40 ל"י לשנה לכל יחידה. 
3. עבור בית בודד בתוך מגרש נפרד – 40.80 ל"י לשנה.
4. עבור שטחי תעשיה ומלאכה - 15 ל"י לשנה לדונם ברוטו (המהווה 6% מ- 250 ל"י לדונם ברוטו השווה ל-20% מערך המגרש היסודי).    
5. עבור שטחי מסחר - 30 ל"י לשנה לדונם ברוטו (המהווה 6% מ- 500 ל"י לדונם ברוטו).

דמי החכירה לפי פסקאות (4)(5) לעיל יגיעו וישולמו החל מיום הקצאה לכל מפעל ומפעל ע"י המינהל לפי הוראות החברה.  

ב.    ס' 11 להסכם עם החברה קובע כי עם גמר תקופת החכירה ביום 31.10.2037, יתבטלו כל זכויות החברה והחוכרים להם החכיר המינהל את המקרקעין, וכל אחד מהם יהיה חייב להחזיר לידי המינהל את החזקה בקרקע ובמחובר אליה ללא כל פיצוי.

ג.    סי' 14 להסכם קובע כי לא תידרש הסכמת הרשות בעת העברת זכויות (לרבות אי חיוב בדמי הסכמה).

3.    החברה לפיתוח קריית נורדאו שימשה כמעין חברה משכנת אשר הפנתה יזמים לחתימה על חוזה חכירה מול רמ"י וזאת לאחר מימוש הבניה בשטח באותם תנאים אשר חלו על חברת קריית נורדאו.

הסוגיה לדיון: 

1. הנושא מובא לצורך בחינת הנהלת הרשות לאור בקשות של חוכרים הכפופים לחוזה "קריית נורדאו" לרכישת בעלות. במצב הנתון כיום, קיימים מאות חוזים לא מהוונים אשר התשלום בגינם הינו 15 ל"י לדונם כאשר החוזה עומד לפוג ב- 31.10.2037.
2. במהלך השנים נחתמו חוזים אל מול המומלצים של חברת קריית נורדאו אשר כללו זכויות של 40% ב-12 מ' גובה. בפועל רמ"י פירשה נתון זה בחוזה כהענקת זכויות בשיעור של 120% (40%*3) ואף נחתמו בקשות להיתר בקיבולת בניה של 120%.
3. חלק מהחוזים נמצאים בהליך משפטי או הסדרה של שימושים חורגים אל מול רמ"י. חוכרים אשר נמצאים בהפרות או בתביעה משפטית לא יוכלו לממש הסדר זה אלא רק לאחר הסדרת כל השימושים בהתאם להחלטות ונהלי רמ"י. לאחר בחינת הסוגיה במרחב, הועלה מתווה אשר נערך לאור ייחודיות תנאי החכירה ובהתאם לחוות הדעת המשפטית וחוו"ד כלכלית. לאור הייחודיות יחול ההסדר שיבחן על כלל חוזי קריית נורדאו ללא תלות בשטחם (הן מעל דונם והן מתחת לדונם) .
4. לאור ייחודיות תנאי חוזה החכירה הקיים מוצע בשלב א' לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול. עסקה זו תמיר את זכויותיהם הייחודיות של חוכרי קריית נורדאו לזכויות סטנדרטיות בהתאם למקובל ברשות. תחשיב עסקת שינוי יעוד וניצול יערך כאשר קיזוז הזכויות החוזיות הקיימות יחושב בהתאם לשווי הכלכלי הנגזר מייחודיות תנאי החוזה בהתאם לחוו"ד הכלכלית.

א.    שינוי יעוד וניצול:

X 31%  [(מקדם כלכלי X ערך זכויות חוזיות ) - ערך קרקע לתבע בתוקף ]

ב.    הקניית בעלות:

X 31%  [(ערך זכויות חוזיות)  - ערך קרקע לתבע בתוקף כולל פוטנציאל ]

ולא פחות מ-12% מערך קרקע לתב"ע בתוקף כולל פוטנציאל 

 
5.    אופן חישוב המקדם הכלכלי מפורט בחוו"ד הכלכלית המצ"ב
 

בתאריך 26/01/2020 סוכם: 

הנהלת הרשות מאשרת הצעת המרחב בהתאם למתווה שהוצע - שינוי יעוד וניצול בהתאם לחוו"ד כלכלית, כמפורט בגוף ההצעה.