החלטת הממונה בנושא חובות מארגן על פי חוק ותוקפו של הסכם ארגון

פנייה של מספר בעלי דירות ברחוב מאיר נקר 41-51 בירושלים (להלן: "המתחם") בנוגע להתנהלות של חברה בשם ה.א. תכלת ישראל יזמות נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה"), הפועלת לקידום פרויקט פינוי ובינוי במתחם (להלן: "הפרויקט"). לפי הפנייה, החברה החתימה בעלי דירות במתחם על טופס  שבמהותו הינו הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי (להלן: "הסכם הארגון" או "ההסכם") , ומכאן נובע, שהחברה הינה "מארגן" כמשמעו בחוק .

בהיותה "מארגן" כמשמעו בחוק, נטען בפנייה, כי החברה לא מילאה אחר חובות המוטלות על מארגן לפי החוק, ביניהן, חובת כינוס בעלי הדירות לפי סעיף 2 לחוק. 

טענות נוספות שהועלו בפנייה נוגעות למידע שהוצג או שהיה על החברה להציג בכינוס שערכה. בהקשר זה נטען, בין השאר, כי בכינוס הציג נציג החברה ובעל השליטה בה את החברה כחברה יזמית בעלת ניסיון למרות שמדובר בחברה חדשה; כי נציג החברה הציג את עצמו כיזם אמיד ואיתן והתייחס לתמורה שיקבלו בעלי הדירות, במקום לציין שהתמורה תיקבע במשא ומתן מול היזם שייבחר; כי משהציג את עצמו כיזם, ממילא לא נשאל ולא פירט את התמורה שהוא אמור לקבל כמארגן; כי נשאל בכינוס על יכולותיו הכלכליות ואיתנותו הפיננסיות, והשיב, מבלי לפרט בנוגע למצבו הכלכלי, כי בכוונתו להכניס שותפים לפרויקט; וכי הסתיר מידע רלוונטי לפיו עבר הליך פשיטת רגל. 

אשר להסכם הארגון, בפנייה נטען, כי ההסכם אינו מחייב את בעלי הדירות ולפי הוראות החוק הוא אינו בתוקף; זאת, משחלק מבעלי הדירות הסירו את חתימתם על ההסכם לפני שחלפו 6 חודשים מהמועד הקובע; כי ההסכם אינו מפרט מהו "המועד הקובע" , ומכאן כי לפי סעיף 3(ב) לחוק, ההסכם בטל; וכי ההסכם לא נחתם בגופו אלא נחתם מסמך נפרד הכולל את שמות בעלי הדירות בלבד.

מרבית טענות הפונים התקבלו. הממונה קבעה, כי – 

1. הטופס עליו הוחתמו בעלי  דירות במתחם הוא הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי כמשמעו בחוק, והחברה עמה נחתם טופס זה היא "מארגן" כמשמעותו בחוק.
2. טענת החברה, כי היא יזם ולא מארגן, נדחתה. העובדה שגורם מסוים יוזם פרויקט התחדשות עירונית אינה הופכת את אותו הגורם ל"יזם" הפרויקט. זאת, שכן "יזם" בתחום ההתחדשות העירונית הוא "מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי..." , ו"עסקת פינוי ובינוי" מוגדרת כ"חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו..."  . כל אלה לא התקיימו בטופס עליו הוחתמו בעלי הדירות. 
3. בהיותה "מארגן" כמשמעו בחוק, החברה לא מילאה אחר "חובת ההגינות וזהירות" המוטלת על מארגן לפי סעיף 11 לחוק. זאת, משום שנציג החברה ובעל השליטה בה הציג עצמו בפני בעלי הדירות כ"יזם", בעוד שפעילות החברה לקידום הפרויקט מסתכמת ב"ארגון"; משלא ציין בפני בעלי הדירות בכינוס, כי הוא עתיד לקבל תמורה מהיזם שיבצע את הפרויקט; משלא גילה לבעלי הדירות את דבר פשיטת הרגל שעבר בגין חובות בסכומים גבוהים. זאת, משום שעברו העסקי והמקצועי של המארגן, לרבות מנהל המארגן או בעל השליטה בו, הוא בהחלט שיקול בעל חשיבות שבעלי הדירות זכאים לשקול בטרם  יחליטו אם לחתום עם המארגן על הסכם ארגון. 
4. החברה לא עמדה בחובת קיום כינוס בעלי הדירות טרם החתימה על הסכם הארגון הראשון , וזאת לגבי שניים מתוך שלושת הבניינים נשוא הפרויקט. זאת, משום שבכינוס שנערך לא השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות באותם בניינים כנדרש בחוק. לעניין זה, נקבע בהחלטה, שדרישת ההשתתפות בכנס של לפחות 40%, היא מתוך בעלי הדירות בבית המשותף ועליה להתקיים לגבי כל בית מבין הבתים המשתתפים בפרויקט בנפרד. 
5. טענת הפונים, לפיה לא צוין בהסכם הארגון המועד הקובע כמשמעותו בחוק (הוא מועד החתימה של הדייר הראשון על ההסכם) התקבלה באופן חלקי. הטענה נדחתה לגבי הסכמים בהם המועד הקובע אמנם לא צוין באופן מפורש, אך נאמר בהם שהמועד הקובע הוא מועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם, ונכללה בהם רשימות הדיירים החותמים, לרבות מועד החתימה של כל אחד מהם. זאת, באופן שניתן היה לעמוד מתוך רשימה זו על מועד החתימה הראשון, הוא המועד הקובע. פרשנות זו, אף שהיא מרחיבה במידת מה, תואמת את תכלית החקיקה שנועדה לאפשר לדייר החותם לעמוד מתוך ההסכם עצמו על המועד הקובע, תוך שהיא גם עומדת בכלל לפיו, במידת האפשר, יש להעדיף פרשנות המקיימת את החוזה על פני פרשנות השוללת את קיומו. 
6. הטענה בדבר אי ציון המועד הקובע התקבלה לגבי הסכמים שלא כללו את רשימת הדיירים החותמים ומועדי החתימה, דבר שלא אפשר לבעלי הדירות לעמוד מתוך ההסכם עצמו על המועד הקובע. 
7. הטענה, כי המארגן לא עמד בדרישות סעיף 5(א) לחוק ביחס לשיעור הנדרש של בעלי דירות החותמים על הסכם הארגון בתום תקופת ששה חודשים מהמועד הקובע, התקבלה באופן חלקי,  וזאת לגבי שניים מתוך שלושת הבניינים הכלולים בפרויקט.