אשקלון - פדיון קרקע חקלאית - תמ"ל 1006

רקע מקוצר:

מובאת בזאת לדיון בקשת חוכרים במקרקעין הכלולים בתכנית תמ"ל 1006, אשר איחרו בהמצאת המסמכים הדרושים לצורך מימוש זכות הייזום עפ"י סעיף 8.18.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לאפשר להם לרכוש בפטור ממכרז זכויות במגרשים אשר הוקפאו לצורך זה על-ידי מרחב ירושלים.
המדובר בתכנית רחבת היקף, ששטחה 4,204 דונם בה החלה על מקרקעין בגינם נחתמו  110 חוזי חכירה וכוללים מאות בעלי זכויות. לאחר התייעצות עם מנהל הרשות, אגף שיווק ויועמ"ש הרשות, אפשר המרחב למאחרים לטעון את טענותיהם בנושא. לאחר קבלת הפניות, המרחב ניתח את טענות הפונים וגיבש המלצותיו לצורך עריכת דיון בהנהלה. 
ביום 29.9.2021 הועלתה ההצעה לדיון בהנהלת הרשות. הנהלת הרשות לא דנה בהצעת המרחב,  ודחתה את הדיון בה לצורך קיום דיון רוחבי בפני יועמ"ש הרשות במקרים המצויים לפתחם של המרחבים בהם חל עיכוב בהמצאת המסמכים כאמור, וגיבוש המלצות.
ביום 5.10.2021 התקיימה ישיבת זום  בהשתתפות יועמ"ש הרשות והיועמ"שים המרחביים. להלן המלצת הצוות ביחס למימוש זכות הייזום במסגרת הסכמי השבה בהם חלף המועד להמצאת המסמכים (חלפו מעל 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכם):

א.    איחור של עד  3 חודשים בהמצאת המסמכים – ניתן לממש את זכות הייזום.
ב.    איחור של מעל 3 חודשים ועד 6 חודשים, אשר נבע מעיכוב בהמצאת אישורי מסים/רשות מקומית ונסח נקי בשל עיכובים התלויים ברשויות המיסים/רשות מקומית/ לשכת רישום המקרקעין – בהתאם לשיקול דעת מנהל המרחב או סגנו, בהתייעצות עם יועמ"ש המרחב וראש צוות שיווק. 
ג.    מקרים חריגים בהם המרחב סבור שיש הצדקה לאשר אורכה יובאו לאישור הנהלת הרשות או צוות ייעודי שיוקם במטה לצורך כך.
ד.    מוצע לבחון אפשרות לעגן בנוהל הוראה לפיה 30 יום טרם חלוף המועד שקבוע בהסכם ההשבה יש לשלוח מכתב התראה לחוכר בעניין אי-המצאת המסמכים ובהתייחס לזכות הייזום.
ה.    יש לחדד בפני ראשי הצוותים כי אין להציע זכות ייזום בטרם קבלת כל המסמכים כאמור בהסכם ההשבה ואין להתנהל מול החוכר בעניין זכות הייזום לאחר חלוף המועד להמצאת המסמכים, בכפוף למפורט לעיל.
ו.    על אף האמור, במקרים בהם הוצע בעבר לחוכר זכום ייזום או כאשר נמשכה ההתנהלות מול החוכר לאחר שחלף המועד שקבוע בהסכם, ונכון למועד קבלת החלטת ההנהלה זו התקבלו כל המסמכים הנדרשים – ניתן לממש את זכות הייזום.

הסוגיה לדיון:

א.    מניתוח המקרים הכלולים בתכנית דנן, בהם החוכרים חרגו מהמועדים הקבועים בהסכם ההשבה ומימשו את זכות הטיעון שהוענקה להם, לפנים משורת הדין, טרם קבלת החלטה סופית בעניין זכאותם לזכות ייזום, עלה , כדלקמן: 
1.    איחור של עד 3 חודשים בהמצאת המסמכים- 15 מקרים. 
2.    איחור של מעל 3 חודשים ועד 6 חודשים, אשר נבע מעיכוב בהמצאת אישורי מיסים/רשות מקומית ונסח נקי, בשל עיכובים התלויים ברשויות המיסים/רשות מקומית/לשכת רישום המקרקעין- 4 מקרים. 
3.    ריבוי חוכרים אשר גרם לעיכוב בהמצאת המסכמים- 2 מקרים. 
4.        נסיבות פרטניות וחריגות  (למשל, תושבי חוץ שעלה קושי לאתרם//נפטרו) שעיכבו את המצאת המסמכים בתקופה של מעל 6 חודשים - 4 מקרים. 
5.    תיקים בהם המסמכים הוגשו באיחור משמעותי, או טרם הושלמו, ללא הצדקה, בהם מומלץ לדחות את הבקשה לזכות יזום. 
ב.    לאור האמור, מתבקשת הנהלת הרשות, לאשר ההמלצות שהתגבשו בעקבות הישיבה עם יועמ"ש הרשות מיום 5.10.2021, כמפורט לעיל. 
בהתאם לכך, מבוקש: 
1.    לאשר מתן זכות ייזום לגבי המקרים המנויים בסעיפים א'(1)- א(3), להכריע לגבי המקרים המנויים בסעיף א'(4). 
2.    לאשר את מימוש זכות הייזום במסגרת פדיון הזכויות בתכנית תכנית 604-0414979 (המתנחלים), שגם בהן משך האיחור הכללי היה 6 חודשים.
3.    ליתן לכלל הזכאים לזכות ייזום שאינם מגיעים לכדי מגרש אפשרות להודיע למרחב בתוך 30 ימים ממשלוח הודעות על החלטת ההנהלה להתאגד לצורך מימוש זכותם לפי סעיף 8.18.14(2)(ד) לקובץ החלטות המועצה.

בתאריך 6/10/2021 סוכם:

1.    הנהלת הרשות מאשרת את ההמלצות שהתגבשו בעקבות הישיבה עם יועמ"ש הרשות, כמפורט לעיל.
2.    בהתייחס לתמ"ל 1006:
(א)    מאושרת זכות ייזום לגבי המקרים המנויים בסעיפים א'(1)- א(4), בכפוף להמצאת כל המסמכים הדרושים עפ"י הסכם ההשבה, בתוך 30 יום ממסירת הודעת המרחב, במקרים בהם לא הומצאו כלל המסמכים.
(ב)    ניתנת האפשרות לכלל הזכאים לזכות ייזום בתמ"ל 1006, שאינם מגיעים לכדי מגרש, להודיע למרחב, בתוך 30 ימים ממסירת הודעות על החלטת ההנהלה, להתאגד לצורך מימוש זכותם לפי סעיף 8.18.14(2)(ד) לקובץ החלטות המועצה.
(ג)    מובהר כי 30 הימים הנזכרים בס"ק א' ו-ב' הינם חופפים ועל בעלי הזכויות שטרם השלימו את המסמכים להשלים את החסר ולהודיע על ההתאגדות בתוך פרק זמן זה. 
(ד)    למען הסר ספק, ככל ובעלי הזכויות לא יעמדו באחד מהתנאים המנויים בס"ק א' ו/או ב' בתוך פרק הזמן שהוקצב לכך הרשות תראה בהם כמי שוויתרו על זכאותם זו.
(ה)    בנסיבות המתוארות, ככל שלא ניתן יהיה למצות את זכות הייזום במגרשים הכלולים בתחום תמ"ל 1006 (עיר היין), הן תנתנה בתחום תמ"ל 1022 (אגמים).
3.    מאושרת זכות הייזום במסגרת פדיון הזכויות בתכנית 604-0414979 (המתנחלים), בהתאם לסיכום מול המרחב.