דיוריות (יחידה עיקרית ומשנית)

רקע

דיורית היא יחידת מגורים קטנה בשטח 25 מ"ר – 50 מ"ר שהיא משנית ליחידת מגורים ראשית/עיקרית ושטחה כלול בשטחים המבונים של היחידה העיקרית. הדיורית עונה על דרישות התיפקוד של יחידה עצמאית כגון: כניסה נפרדת, מטבחון, שירותים, חלל מגורים). עם זאת, קיימות פונקציות שבעניינן היא מתבססת על יחידת המגורים העיקרית (לא מוקם ממ"ד נפרד או חניה, וכו'). לא ניתן לסחור בדיורית באופן עצמאי והיא איננה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור העיקרית. להבטחת מגבלת הרישום, נכללת בתכניות הכוללות דיוריות הוראה לפיה תירשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישם) התש"ל – 1969.
הדיורית מאפשרת גמישות בהתאם לשינויים החלים במעגל חיי המשפחה, ויכולה לספק פתרונות למגורי הדור השלישי, לצעירים, חד הוריים, וכיו"ב. בשל היבטים אלה ובעיקר כפתרון מגורים לאזרח הותיק עצמו או לגורם מטפל, משרד העבודה והרווחה הביע תמיכתו בקידום תכנון סטטוטורי נרחב למגורים הכוללים דיוריות. יחד עם זאת, אין חובה שהדיורית תשרת את המשפחה המתגוררת ביחידה העיקרית וניתן, למשל, להשכירה.
בנוהל מעודכן שפרסם מנהל התכנון ב 9.7.24 (עדכון לנוהל מ 2023) שעניינו דיוריות בתכניות חדשות, פורטו הנחיות תכנוניות לועדות המחוזיות לתכנון ובניה. בנוהל נכללו, בין היתר, הנחיות מבא"ת וצוין כי הדיוריות לא יתווספו לסה"כ יחידות הדיור בתכנית. 
בשינוי לנוהל האמור שלפיו הדיוריות לא נספרות כיחידות דיור, בהוראות תמ"א 35 תיקון 5 (המופקדת) גם יחידות הסמך נספרות. סוגיה זו טרם נפתרה והיא נמצאת בדיונים, נוכח התנגדות רמ"י והועדות המחוזיות לספירתן במסגרת יח"ד הכוללות לישוב. יצוין, כי הועדות המחוזיות מקדמות תכניות הכוללות דיוריות ללא קשר לסוגיית הספירה אשר מתבררת במקביל.

הסוגיה לדיון:

העולם החקלאי, לרבות אפשרויות המגורים הרווחות שבו: בנחלות במושבים, יחידות דיור בקיבוצים, ישובים קהילתיים והרחבות קהילתיות במגזר הכפרי, מבוסס רובו ככולו על הקצאות בפטור ממכרז אשר הכלים לגביהם משקללים איזון עדין של מכלול שיקולים, ביניהם שיקולי צדק חלוקתי. משכך, נקבעו כללים שונים לעניין אפשרויות הבניה ההתגוררות והסחירות בהקשר של נחלות במושבים, שיוך בקיבוצים, ומגרשים קהילתיים. 

כאמור, הדיורית נסמכת על שטח היחידה העיקרית ואינה מהווה יחידת דיור הניתנת להפרדה מהיחידה העיקרית. יחד עם זאת, מתאפשרים בה מגורי תא משפחתי נפרד וכן ניתן להשכירה לצדדים שלישיים. מאפיינים אלה אינם עולים בהכרח בקנה אחד עם הוראות שונות שנקבעו בהחלטות הרלוונטיות לעולם הכפרי. 
למרות האמור, התפתחות הישובים הכפריים ושינויי העיתים מצריכים גמישות, הן בפן התכנוני והן בהקשר הקנייני. בשים לב לכך, עלינו לתת מענה שיאפשר ציפוף האוכלוסיה בשטח הבנוי של הישובים הכפריים. מתן האפשרות לדיוריות בשטחים המבונים יסייע במתן פתרונות למגורי שוכרים, הגיל השלישי במשפחה, וכיו"ב.
לצד זאת, עלינו לפעול במידת האפשר שבתכניות בהן רמ"י תתמוך באפשרות לדיוריות באזור המבונה שהוקצה על ידה בעבר, יהיה זה בכפוף לשיווק המגרשים הפנויים המתוכננים כבר בישובים אלה, ו/או במקביל לתכנון מגרשי מגורים חדשים באזורים שייועדו לשיווק (הרחבות, אינפילים, או פדיון לפי העניין). 
הגם שההצעה עוסקת בעיקר בעולם הפטור ממכרז, בעולם המכרזים דיוריות או יחידת דיור עיקרית ומשנית, קיימות גם בתוכניות המשווקות בבנייה נמוכה. היות והדיורית אינה יחידה נפרדת, יש לקבוע כי תתאפשר הגשת הצעות למציע יחיד תוך החלת ההנחות הקבועות בהחלטות המועצה על שווי המגרש כולו כיחידת דיור אחת. 

מוצע:

1. בכל המקרים כאשר התב"ע כוללת דיורית בשטחים אשר טרם הוקצו, על השומה להביא בחשבון את הדיורית.
2. במסגרת תכנון תכנית ישובית המוסיפה דיוריות בשטחים שכבר הוקצו בעבר, יעשה ניסיון לייצר בתכנית גם מגרשים פנויים אשר ניתנים לשיווק. בנוסף, בישובים במרכז הארץ שבהם קיימים מגרשים הניתנים לשיווק, תיבחן האפשרות להשבתם.
3. בישובים קהילתיים ובהרחבות - הזכויות במגרשים המוקצים בפטור ממכרז הם ליחידת דיור אחת בלבד, בשל שיקולי צדק חלוקתי ומגבלות משפטיות הנובעות ממתן פטור ממכרז. מאחר שהדיורית אינה נחשבת כיח"ד עצמאית מבחינת רישום והעברת זכויות, יש להתייחס אליה כתוספת בניה (ביחס לחוזה קיים). יצוין כי במגרשים הזכויות נרכשות לרוב למלוא התב"ע וכי לאחר ששולמו דמי חכירה מהוונים לזכויות בניה בהתאם לתכנית הראשונה שהיתה בתוקף במועד ההקצאה, ולאחר מימוש הבניה, מגרשים אלה ככלל זכאים להקניית בעלות או שדרוג חכירה (יוער, ככל שבהתאם להחלטות המועצה מדובר במקרה שבו נדרשים תשלומים כגון בגין בניה נוספת או הקניית בעלות בתמורה, הצעה זו לא נועדה לבסס פטור מתשלום). לפיכך, ככל שהחלטות המועצה מאפשרות השכרה, ניתן להשכיר את היחידה בשלמותה. 
4. בנחלות – בנחלה קיימות אפשרויות מגורים לשלושה דורות בתנאים שנקבעו בהחלטות המועצה. תתאפשר תוספת דיורית בנחלות בכפוף לעריכת עסקת דמי רכישה (33%) כיון שבמקרים אלה, נרכשות זכויות עתידיות ופוטנציאל למגורים בבניה נמוכה, וניתן להשכיר את היחידה שאינה משמשת את בעל הנחלה. 
5. בשיוך בקיבוצים - תתאפשר תוספת דיורית בכפוף לביצוע עסקת שיוך בה נרכשו מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות במגרש המשויך. בהינתן כי בקיבוץ משויכת יחידת דיור אחת למשפחת חברים למגוריה, תוכל משפחת החברים לעשות שימוש עצמי בדיורית לטובת מגורי המשפחה הגרעינית וניתן יהיה להשכיר רק ככל שהקיבוץ יאפשר זאת
6. בשיווק מגרשים לבניה נמוכה - תתאפשר הגשת הצעות למציע יחיד תוך החלת ההנחות הקבועות בהחלטות המועצה על שווי המגרש כולו כיחידת דיור אחת. 
7. אגף מערכות מידע ייתן מענה לקליטת עסקאות בהתאם למפורט בהצעה זו, לפי הצורך.

בתאריך 07/05/2025 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את ההצעה.