תמ"א 75 – מתווה מדיניות עסקית מוצע עד לאישור תכנון מפורט

רקע מקוצר:

מובא בזאת לאישור הנהלת הרשות מתווה מדיניות עסקית מוצע לתקופת הביניים החל ממועד אישורו ועד למועד אישורן של תכניות מפורטות מכוח תמ"א 75 (להלן בהתאמה: "תקופת הביניים"; "המתווה המוצע"; "התמ"א").  
הליך אישור תכניות מפורטות מכוח התמ"א צפוי לארוך כארבע שנים לכל הפחות. במהלך תקופת ביניים זו, ישנה אי וודאות וחסמים הנוגעים לעסקות מסוגים שונים אותם יש להסיר, כמו גם חשיבות ליצירת אחידות בטיפול העסקי השוטף הניתן על ידי המרחב וכן הבטחת מימוש הפוטנציאל המקסימלי ממקרקעי ישראל. סוגיות אלו הובילו את המרחב לפעול לגיבוש מתווה מדיניות עסקית מוצעת לתקופת הביניים. 

הנהלת הרשות מאשרת את הצעת המרחב לפיה:

1. בכל הנוגע לעסקות שינוי ייעוד וניצול ועסקות תוספת בניה בחוזים בתחום התמ"א, גיבוש ופרסום הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק שלמעשה יגבילו עריכת עסקות שינוי ייעוד וניצול ותוספות בניה מכוח תכנון מאושר כיום שסותר את התכנון המפורט המקודם על ידי המרחב. כמו כן נדרש ניסוח מדויק של התנאים למימוש העסקה ולתשלום בגין הזכויות העתידיות מכוח התכנון המקודם. במקביל, יידרש מעקב הדוק אחר תכנון מפורט הסותר את התכנון המפורט המקודם על ידי המרחב מכוח התמ"א ונקיטה בצעדים הנדרשים בהתאם לנסיבות. 
2. בכל הנוגע לעסקות יובל חכירה (מוקדם/רגיל), אישור עסקות אלו כפוף להטמעת תנאים מיוחדים בעסקות, גיבוש הוראות מעבר מדויקות במסגרת תקנון התכניות המפורטות, וכן החרגה של חוזים עתירי שטח ו/או חוזים אשר שטחם מיועד לפינוי/ העתקה ממתווה זה. כך במסגרת עריכת העסקה יוטמעו תנאים מיוחדים לפיהם ידוע לבעל הזכויות כי מקודם תכנון מפורט מכוח התמ"א אשר ייתכן ויש בו כדי להפסיק או לשנות בעתיד את אופן השימוש במקרקעין וכי בעל הזכויות לא יבוא בכל טענה או דרישה כלפי הרשות לעניין זה, וכי בכל מקרה מימוש התכנון המפורט מקום בו ניתן לעשות כן, כפוף לעריכת עסקת שינוי ייעוד וניצול. בנוסף לאמור, אישור העסקות יהיה כפוף לגיבוש הוראות מעבר מדויקות במסגרת תקנון התכניות המפורטות. ביחס לעסקות לגביהן ידוע כבר כיום שהשימוש המקודם במסגרת התכנון המפורט סותר את השימוש הנעשה כיום על פי החוזה ולא יתאפשר עם אישור התכנית המפורטת בכפוף להוראות המעבר, יש לאפשר חידוש חכירה על פי השימוש המאושר כיום וכמצוין במטרת החוזה, וזאת כפוף לתנאי מיוחד בתוספת כתב התחייבות לכך שבעל זכויות החכירה מתחייב לערוך עסקת שינוי ייעוד וניצול מיד עם אישור התכנית המפורטת. ממתווה זה יש להחריג עסקות יובל חכירה בהן מדובר בחוזים אשר שטחם מיועד לפינוי/העתקה. במקרים אלו אין לאפשר חידוש חכירה אלא הרשאת שימוש עד לאישור התכנון המפורט ובכפוף לכך שניתן יהיה לאפשר שימוש זה במהלך תקופת הביניים ו/או בשים לב לכך שאין במתן הרשאת השימוש כדי לפגוע במו"מ שמתנהל/ינוהל ביחס לחוזה לפינוי, והכל בכפוף לשיקול דעת הרשות. בנוסף, יש להחריג מן המתווה חוזים עתירי שטח (היקף השטח מעל 20 דונם), אשר עתידים לחול עליהם הסדרי השבת מקרקעין במסגרת בחינת השימוש האקסטנסיבי-אינטנסיבי בהתאם לקבוע בהחלטות המועצה ונהלי הרשות לעניין עסקות שינוי ייעוד וניצול. ביחס לחוזים אלו יש לבחון מתן הרשאת שימוש תוך קבלת החלטה פרטנית בהתאם לנסיבות המקרה ובשים לב להחלטות הנהלה קודמות בעניין.
3. בכל הנוגע לעסקות הקניית בעלות (בתמורה/ללא תמורה), עצירת כלל עסקות הקניית הבעלות בחוזים בתחום התמ"א במהלך תקופת הביניים.  הצעת המרחב תחול גם על חוזים מושהים כהגדרתם בהצעה להנהלה תוך הותרת שיקול דעת למרחב ביחס לנסיבות המקרים השונים.  

בתאריך  01/04/2025  סוכם: 

הנהלת הרשות מאשרת את מתווה מדיניות עסקית מוצע לתקופת הביניים החל ממועד אישורו ועד למועד אישורן של תכניות מפורטות מכוח תמ"א 75.