מתווה לפדיון זכויות חב' פרדס 215 ואח' בתכניות 455-0812289, ממ/2050

הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") מתבקשת לאשר את מתווה ההסכמות אשר גובש בין המרחב (בסיוע פרקליטות מחוז תל אביב) לבין המשיבות בה"פ 53932-12-16 מדינת ישראל נ' חברת פרדס 215 בע"מ, י.ס.פ מטעי הדר ישראל בע"מ, קרגל בע"מ ומטעי שרונה בע"מ (להלן: "מטעי בן עזר" או "החברה") לפדיון זכויותיהם בתכניות 455-0812289 ו-ממ/2050 בבית דגן.

רקע:

מטעי בן-עזר מחזיקות בהסכמי חכירה למטעי פרי הדר שתקופה החכירה שלהם הסתיימה בשנת 2004 ולא חודשה. הסכמי החכירה כללו סעיף לפיו יחודשו בתנאים הנהוגים.
ביום 17.4.12 פורסמה לתוקף תכנית ממ/2050 בית דגן, שהינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. בשטח התוכנית כלולים גם 32.16 דונם שהוחכרו לחברה בהסכמי החכירה ונדרשו להשבה לרשות, לצורך מימוש התכנית (חלקות 42 ו- 101 בגוש 6076).
כמתחייב, רמ"י הודיעה לחברה כי תקופת החכירה (ביחס לחלקות אלה) הגיעה לסיומה וכי עליה להשיב את הקרקע לבעליה. החברה לא שעתה לדרישה זו, ודרשה לחדש את הסכמי החכירה, שלא בתנאים הנהוגים ברשות, וללא תניית שינוי ייעוד. כפועל יוצא, הוגשה תביעה ע"י רמ"י (ה"פ 53932-12-16).

לאחר הגשת התביעה הגישו המשיבות בהליך בקשה לעכב את ההליכים בתובענה מחמת "הליך תלוי ועומד" שכן לטענתן קיים הליך דומה בבית המשפט המחוזי בת"א בת.א 14725-10-16  שבו טענות דומות וכמעט זהות. ביום 21.8.2017 ניתנה החלטה על ידי בית המשפט על עיכוב הליכים.
במקביל קודמה תכנית 0812289-455 אשר צמודת דופן לתכנית ממ/2050 ,במסגרתה מחזיקה החברה בחלקים נרחבים ממקרקעי התכנית.
מרחב מרכז ניהל מול החברה מו"מ ביחס לפדיון שטחיה בשתי התכניות גם יחד.

הסוגיה לדיון:

במסגרת הליכי המו"מ, סוכמו מול החברה העקרונות דלהלן:

• הרשות תפדה את המקרקעין הדרושים להשבה בשתי התוכניות במקביל.
• מועד ההשבה ומסירת החזקה במקרקעין תתבצע תוך התחשבות בסיום עונת העיבוד בכפוף לכך שלא יעכב את שיווק ומימוש מגרשי התוכניות.
• הפיצוי הכספי בגין פדיון הקרקע יינתן בהתאם לסעיף 8.18. ס"ק ב ו – ג.
• יתרת הכספים בשווי זכות הייזום שיוותרו בתכנית המקודמת , "ינויידו" לתכנית הסמוכה (התכנית המאושרת) על מנת לאפשר למשיבות להגיע למיצוי מלא של שווי זכות הייזום בתוכנית המאושרת ולרכוש מגרש נוסף בתכנית המאושרת (באמצעות היתרה הכספית שבתכנית המאושרת והיתרה הכספית בתכנית המקודמת). קרי, בכפוף לעמידתן בתנאי ההסכם, ירכשו המשיבות 2 מגרשים בתחום התכנית המאושרת.
• היות והתכנית המקודמת מצויה בשלב סטטוטורי הנתון לשינויים (הפקדה), תערוך רמ"י תחשיב עדכני וסופי בהתאם לנהוג בחישוב זכות יזום מיד בסמוך לאישורה למתן תוקף. הקצאת המגרשים בתכנית המאושרת תתבצע רק לאחר מתן תוקף לתכנית המקודמת ובכפוף למילוי יתר התנאים של הסכם ההשבה.
• במסגרת התוכנית המקודמת, קיימות מספר חטיבות קרקע אשר אינן משנות את ייעודן ונותרות בייעוד חקלאי (סך השטח הינו כ-141.624 דונם). בהתאם להחלטת הנהלה 4809 שטח הנותר בייעוד חקלאי במסגרת תכנית שינוי הייעוד, לא יילקח בחשבון במסגרת חישוב שווי זכות הייזום.
• מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז ייקבע לפי שומה עדכנית בהתאם לנהלי רמ"י והחלטות המועצה.
• רמ"י תאפשר לחברה לבחור את מגרשי זכות הייזום אותם היא מעוניינת לרכוש, טרם בחירת שאר החוכרים החקלאיים המצויים בתחום התכנית, בכפוף לנהליה.

במידה וההצעה תאושר על ידי ההנהלה ייחתם הסכם פשרה והתביעה תימחק.

בתאריך 25/05/2022 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את מתווה ההסכמות.