הקצאת תאים מספר 7 ו- 8 בתכנית 656-0612895 להרחבת מטמנת "אפעה" בהתאם להוראות פרק משנה 7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל

רקע מקוצר:

מובאת בזאת לדיון בפני הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") הצעה בדבר קביעת מתווה הקצאת הקרקע של תאים מספר 7 ו-8 בתכנית 656-0612895 להרחבת מטמנת "אפעה" בהתאם להוראות פרק משנה 7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל והכל כפי שיפורט במסגרת ההצעה דנן. 

א. תיאור מצב קיים (לפני המעבר לשיטת התמלוגים):

1.     נכון להיום פועלות בישראל כ- 15 מטמנות המשמשות להטמנת פסולת מעורבת ("רטובה"), וכ- 11 מטמנות לפסולת "יבשה".
2.     עד כה, מרבית המטמנות הוקצו לרשות מקומית אשר המטמנה נכללת בשטחה. בחלק מן המקרים, הקצאת המטמנה נעשתה לחברה הכלכלית של הרשות המקומית או לתאגיד עירוני שבו הרשות המקומית מחזיקה בחלק מהון המניות המונפק של התאגיד והיתרה בידי פרטיים. 
3.     רובן המוחלט של ההקצאות נעשו בפטור ממכרז, ותמורת ההקצאה חושבה כשקלול בין שיעור 'השימוש העצמי' הצפוי של הרשות המקומית (בגינו נגבה שיעור מופחת של 36.4% מערך הקרקע), לבין שיעור הפסולת הצפוי להגיע מחוץ לתחומי הרשות המקומית ושבגין הטמנתה משולם 100% מערך הקרקע. ערך הקרקע נקבע בהתאם לשומה בגישת היוון ההכנסות.
4.     שיטת החישוב לעיל התבססה על נתונים והערכות שהיו נכונים ליום הקצאת הקרקע, כאשר בפועל נמצאו סטיות רבות ביחס להערכת הטונאז' הצפוי להטמנה בנפח ההטמנה הנתון,  לעומת זו אשר הוטמנה בפועל. כמו כן, נמצאו סטיות ביחס להערכת משך חיי המטמנה שחושבה על-פי נפח ההטמנה הפוטנציאלי וכמות ההטמנה הצפויה, וסטיות בהערכות צרכי השימוש העצמי של הרשות המקומית לעומת כמות הפסולת המגיעה מן החוץ.  
5.     על פי הערכות, הסטיות האלה הן כפי הנראה הסיבה העיקרית למחלוקות הבלתי פוסקות בין הרשות לבין מפעילי המטמנות ביחס לדרישות התשלום של הרשות עבור הקרקע, ולהליכי השגה ועררים אשר הגישו מפעילי המטמנות כנגד השומות עליהן התבססו דרישות תשלום אלה. לנוכח הצורך הדחוף בשטחי הטמנה, וחוסר היכולת לעכב את הקצאת הקרקע עד לבירור המחלוקות (בענף שגם ככה סובל ממחסור כרוני בקרקע מתוכננת), הרשות מקצה קרקע למטרת הטמנת פסולת ומתקשה לגבות את התשלום הראוי בגין עסקות אלה.

ב. המלצות כלכלן הרשות וצוות היישום לשיטת התמלוגים במטמנות:

ב.1. המלצות בעניין גובה התמלוג:

1. מוצע לאמץ את המלצת חברת "סדן-לובנטל" על גביית 15 ₪ לטון עבור הזכות להטמין במקרקעי ישראל (בשלב זה לא תקבע הנחה בשיעור התמלוג בגין הטמנה של פסולת ממויינת לעומת פסולת שלא עברה מיון – ראה סעיף 3 להלן).
2. מוצע לאמץ את המלצת חברת "סדן-לובנטל" על גביית תמלוג עבור מרכיב הפקת האנרגיה, תוך הדגשת הנקודות הבאות ובשינויים הבאים:

• תרומת מרכיב זה לתמלוג תעמוד על 2 ₪ לטון.
• מובהר, כי מרכיב זה הינו חלק אינטגרלי מהתמלוג ואיננו מהווה רכיב נפרד. גבייתו בפועל איננה תלויה בהיתכנות וממילא בהפקת האנרגיה בפועל, הוא איננו נתון למו"מ והינו סופי.
• מוצע שלא לאמץ את המלצת חברת "סדן-לובנטל" להמשיך ולגבות תמלוג גם לאחר סיום  ההטמנה באתר, שכן בתקופה זו מממש בעל ההרשאה פירות על השקעות עבורן כבר שולם תמלוג בעת ההטמנה. 

1. מוצע בשלב זה שלא לאמץ את המלצת חברת "סדן-לובנטל" בעניין קביעת תמלוג בשיעור אחר/מופחת עבור פסולת ממוינת. עמדת כלכלן הרשות הינה כי עידוד חלופות להטמנה, מוטב להותיר בידי הרגולטור הממשלתי המוביל- המשרד להגנת הסביבה. 
2. סכום התמלוג בגין מרכיבים סביבתיים ושיקום יעמוד על 4 ₪ לטון והוא יופקד בחשבון נפרד אשר ינוהל על ידי הרשות.
3. סה"כ תמלוג שוטף- 21 ₪ לטון.
4. מוצע לשוב ולבחון את גובה התמלוג על מרכיביו כל 5 שנים.
5. הצמדה- התמלוג יהיה צמוד למדד "שירותי מטמנה" המסומן בקוד 240390 (מהווה מרכיב במדד מחירי תשומה בסלילה וגישור) המתפרסם אחת לחודש ויתעדכן אחת לרבעון.

ב.2. המלצות בעניין ההתקשרות החוזית:

1. חוזי חכירה/הרשאה למטמנות יינתנו לתקופה שלא תעלה על 20 שנה, או עד מועד סיום פוטנציאל נפח ההטמנה הקבוע בתב"ע, לפי המוקדם. 
2. ההרשאה הינה לפעילות הטמנה ולהפקת אנרגיה, וכפופה להתחייבות ביצוע שיקום תאים סגורים במהלך חיי המטמנה ושיקום סופי מלא של האתר עם סיום הפעילות לפי תכנית שיקום מאושרת.
3. בתום תקופת ההרשאה תיבחן האפשרות להארכתה לפי שיקול דעתה הבלעדי של הרשות. 
4. הסכם ההרשאה יכלול חובת שיקום בתום תקופת ההטמנה. תקופת השיקום תהיה ל - 10 שנים למטרת השלמת השיקום, תחזוקת האתר והפקת אנרגיה. מודגש בזאת, כי ההרשאה בהסכם זה תקנה למורשה זכויות הרשאת שימוש בלתי יחודיות בקרקע. ניתן יהיה להאריך הסכם זה בתקופה נוספת של עד 10 שנים.
5. פעולות השיקום אותם יבצע המורשה במהלך תקופת השיקום יסתכמו בפעולות חפירה, כיסוי, איטום, ניטור וכל פעולה אחרת אשר תדרש על ידי המשרד להגנת הסביבה. בנוסף, יהיה המורשה רשאי להמשיך בהפקת הגז בתקופת השיקום, ואולם בשום מקרה לא יהיה מורשה רשאי לבצע בקרקע פעולות כגון הקמת תאים פוטו-וולטאים ופעולות אחרות בשטח המשוקם. 
6. מובהר כי במהלך תקופת השיקום תהיה הרשות רשאית לשווק את הקרקע למטרת הקמת מתקנים לאנרגיה מתחדשת, ולכל מטרה אחרת בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי, והוראה בעניין זה תיכלל במסגרת חוזה ההרשאה לשיקום.
7. בחר החוכר/מורשה שלא לממש את האופציה לחוזה השיקום, לא יהיה זכאי לכספים שנותרו בקופת השיקום, וכן לא יהיה זכאי לניתוק המחוברים והתשתיות ו/או לפיצוי בגינם, הנחוצים לתפעול האתר והפקת האנרגיה.
8. הוראות לעניין שיקום: 

• 15.1.    חובתו של בעל ההרשאה לשיקום לפעול בהתאם לתכנית שיקום מאושרת ובמועדים שיורה עליהם המשרד להגנת הסביבה ובמימון בעל ההרשאה. מובהר, כי חובה זו אשר מוטלת על בעל חוזה ההרשאה/חכירה למטמנה הינה חלק מתנאי החוזה ואינה תלויה בהעמדת תקציב או מימון כזה או אחר. 
• 15.2.    סכום התמלוג בגין המרכיבים הסביבתיים והשיקום יעמוד על 4 ₪ לטון והוא יופקד בחשבון נפרד אשר ינוהל על-ידי הרשות.
• 15.3.    במהלך חיי המטמנה (לרבות הארכות)- בעל ההרשאה יהיה זכאי להשתתפות רטרואקטיבית במימון עלויות ביצוע שיקום סופי של תאים סגורים, בגובה של עד 2 ₪ לכל טון שהוטמן במסגרת חוזה ההרשאה. 
• 15.4.    לאחר סיום חיי המטמנה- בעל ההרשאה יהיה זכאי להשתתפות רטרואקטיבית במימון עלויות שיקומו הסופי של האתר והשלמת תכנית השיקום המאושרת, בגובה של עד 2 ₪ לכל טון שהוטמן במסגרת חוזה ההרשאה ו/או יתרת הכספם שנצברו בחשבון השיקום, הנמוך מבין השניים.
• 15.5.    ככל שיוותרו עודפים בחשבון השיקום, אלו לא יוחזרו לבעל ההרשאה וישמשו לשיקום ותחזוקת אתרי הטמנה אחרים המצויים באחריות הרשות. 
• 15.6.    יישום האמור בסעיפים 15.3, 15.4 לעיל יסוכם בנוהל עבודה מפורט אשר יסוכם בין הרשות למשרד להגנת הסביבה, אשר יקבל ביטויו גם בחוזי ההרשאה למטמנות ויכלול בין השאר:
• 15.7.    בתום כל 3 שנים מתחילת ההטמנה לפי חוזה ההרשאה החדש, יוכל בעל ההרשאה לפנות בבקשה לקבלת החזר הוצאות אשר הוציא בפועל במסגרת פעולות השיקום שביצע. 
• 15.8.    החזר הוצאות שיקום יבוצע מתוך קופת השיקום לאחר שהחוכר/מורשה יציג אישור והמלצת המשרד להגנת הסביבה למתן ההחזר.
• 15.9.    ההחזר יהיה עבור הוצאות שהוצאו במסגרת יישום ביצוע תכנית שיקום מאושרת בלבד, ובהתאם לתכנית ביצוע השיקום שאושרה על-ידי המשרד להגנת הסביבה.

הוראות לעניין המכרז לתא מספר 8:

1.     כפי שפורט לעיל, מוצע כי המכרז לתא מספר 8 יכלול במסגרתו הרשאה ליזם לתכנן את המתחם ולאחר השלמת הליכי התכנון ייחתם עימו הסכם הרשאה. 
2.     במסגרת המכרז יקבע כי התמלוג בגין הטמנה יהיה קבוע ויעמוד על סכומים כמפורט לעיל, או כל סכום אחר אשר יעודכן על-ידי הרשות בעת ההטמנה, והתחרות בין המתמודדים תהיה על גובה "דמי ההרשאה" שיציעו המתמודדים בתמורה לחוזה הרשאה לתכנון.
3.    הזוכה במכרז יידרש לשלם מקדמה עבור ההרשאה לתכנון, ועבור האופציה לקבלת חוזה הרשאה לשימוש בשיעור 20% מגובה הצעתו הזוכה במכרז.
4.    הזוכה במכרז יהיה רשאי לקדם תכנון להעמקת בור ההטמנה ו/או להגדלת נפח ההטמנה מעבר לשטחו בתוכנית הנוכחית. על הזוכה במכרז יהיה לתכנן תשתיות עצמאיות, לרבות בריכות תשטיפים, דרכי גישה, חיבור למערכת הולכת הגז, שטח למתקן מיון ומחזור וכיוצא בזה. 
5.    ההרשאה לתכנון תינתן לתקופה של 3 שנים עם אופציה להארכתה בשנה אחת נוספת. 
6.    ההרשאה לתכנון תכלול אבני דרך להתקדמות התכנון עם סנקציה לביטול ההרשאה במקרה של אי התקדמות התכנון.
7.    עם אישור התוכנית, ישלם הזוכה את יתרת סכום הצעתו (מלוא סכום הצעתו הזוכה בניכוי ה- 20% ששולמו על-ידו לאחר הכרזתו כזוכה במכרז) בתוספת הצמדה בלבד, וזאת כתנאי לקבלת חוזה הרשאה למטרת פיתוח והפעלת המטמנה. 
8.    שיטת תשלום התמלוגים אשר תקבע בחוזה ההרשאה לשימוש תהיה על-פי דיווח עצמי של המפעיל אחת לחודש, והדיווחים האלה יבוקרו מעת לעת אל מול נתוני המשרד להגנת הסביבה אודות כמות הפסולת שהוטמנה במטמנה בפרק הזמן הנתון שיבדק. בחוברת המכרז יפורטו סנקציות בגין דיווחים שיתבררו כלא תואמים את הנתונים שימסרו מהמשרד להגנת הסביבה.
9.    הוראות בדבר השתתפות המפעיל הנוכחי במכרז- לנוכח עמדת רשות התחרות במכתבה אל יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום כמפורט בפרק 'שיווק תא 8 – שיקולי תחרות' לעיל, מוצע לפעול בהתאם למתווה הקיים במכרזי מחצבות, ולפיו טיוטת חוברת המכרז מועברת לרשות החברות ובהתאם לעמדתה והנחיות האגף המשפטי מעוגנות הוראות מתאימות במסגרת המכרז.  

הצעת החלטה לפרסום:

הנהלת הרשות מאשרת את שיווק תאים 7 ו-8 בתכנית  656-0612895  בשיטת תמלוגים לפי פרק משנה 7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ולהמלצות היישום אשר פורטו לעיל, וכן את שיווק תא מספר 8 בדרך של מכרז פומבי. 

בתאריך  01/01/2021  סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את שיווק תאים 7 ו-8 בתכנית  656-0612895  בשיטת תמלוגים לפי פרק משנה 7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ולהמלצות היישום אשר פורטו לעיל, וכן את שיווק תא מספר 8 בדרך של מכרז פומבי.