ביטול הסכם פיתוח - שפיר נתיב-בע"מ, מכרז תכנן ובנה שכונת רמת ד' 5 בית שמש

רקע מקוצר

מובאת לדיון בפני הנהלת הרשות הצעה לביטול הסכם הפיתוח שנחתם בהמשך לזכייה במכרז "תכנן ובנה" בשכונת ד' 5 ברמת בית שמש (284/2018), זאת לאור הפרות מתמשכות מצד היזם "שפיר-נתיב" ואי עמידה במועדי השלמת הבנייה שנקבעו במכרז ובחוזי המכרז. 

רקע

1. החברות נתיב חברה לבניין והשקעות (1987) בע"מ, י.ד. ברזאני בע"מ, א.פ.י. נתיב פיתוח בע"מ הוכרזו ביום 30.12.2020 כזוכות במכרז 284/2018 לבניית 836 יח"ד (60% במחיר מופחת) ו-200 יחידות לדיור מיוחד, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, שטחי ציבור ופיתוח ציבורי. 

2. בהמשך, אושרה העברת הזכויות וההתחייבויות שבמכרז ובחוזה לחברת נתיב ברזאני יזום ופיתוח אשר שינתה את שמה לשפיר-נתיב בע"מ (להלן: "היזם"). כמו כן, אושרה תב"ע המגדילה צפיפות ל- 1,022 יח"ד.
3. היזם לא עמד במועדים החוזיים להם התחייב שכן, המועד בו היה עליו להשלים את הפרויקט חלף ביום 30.4.2024 והוא לא השלים אבני דרך משמעותיות. יצוין, כי היזם היה מצוי בפיגורים כבדים ביותר, וזאת עובר לפרוץ מלחמת חרבות ברזל ולא עמד בתנאים שנקבעו בהחלטות ועדות המכרזים שהתקיימו בעניינו.
4. לאור העיכובים שהחלו עוד מראשית הפרויקט בשנת 2021, משב"ש קיים בין השנים 2022-2025 שימועים ליזם וערך דיונים בוועדת מכרזים עליונה במסגרתם הוצעו לו מספר מתווים להארכת המועדים שנקבעו בחוזה הבנייה להשלמת הבנייה ואושר פיצול מועדי המסירה של המגרשים. אלא שהיזם לא נענה למתווים שהוצעו לו ולא עמד בתנאיו, ובפרט התנגד להמצאת כתב היעדר תביעות. 
5. ברקע הדברים תביעה שהגיש היזם באפריל 2025 כנגד משב"ש ורמ"י בסכום מוצהר של כמיליארד ש"ח, אשר הועמדה לצרכי אגרה על סך של כ-800 מיליון ש"ח. למותר לציין, כי עצם קיומה של התביעה אינו משליך על בחינת עמידת היזם בהתחייבויותיו החוזיות ועל המלצת ועדת המכרזים, הנשענת על שיקולים מקצועיים, חוזיים ומכרזיים בלבד. 
6. בתביעתו הכספית של היזם, אשר הקדימה את זמנה שכן הוגשה הרבה לפני החלטת ועדת המכרזים של רמ"י, הוא טוען לנזקי ממון עקב התמשכות הפרויקט, מלחמת חרבות ברזל, מחסור בפועלים, מצג שווא בנוגע להיקפי עודפי העפר, עיכובים תכנוניים ועוד, והוא שב וחוזר על עיקרי הדרישות שפירט בפני ועדות המכרזים השונות. 
7. בהחלטתה מיום 27.11.25, דחתה ועדת המכרזים את הטענות שהעלה היזם נגד רמ"י ומשב"ש אשר נמצא כי אין בהן ממש ודנה בבקשותיו למתן אורכות ועריכת שינויים מהותיים בהוראות המכרז שהתבקשו לצורך יצירת כדאיות והיתכנות לפרויקט. הוועדה דחתה את מרבית הבקשות למעט אישור הסבת הזכויות ושינוי שלביות המסירה. כן נקבע, כי לאור האינטרס הציבורי, הרצון להשלים את הפרויקט ובשים לב לפריסה הרחבה של העבודות הקיימות בשטח תאושר מתן אורכה להשלמת הבנייה מהמועד שנקבע לסיומה, בכפוף לעמידה בתנאים המצטברים שפורטו. הודגש, שאם היזם לא ייענה למתווה שהוצג שהינו תנאי לאורכה ולשינוי היסודי המבוקש על ידו בתוך 21 יום, וועדת המכרזים תמליץ לפעול לביטול הסכם הפיתוח בהתאם להוראות המכרז, הסכם הפיתוח וחוזה הבנייה ולחילוט הערבויות. 

הסוגייה לדיון

1. כבר עתה יצוין, כי מדובר בפרויקט ייחודי, מכרז "תכנן ובנה" רחב היקף ובעל מורכבות תכנונית, כלכלית וציבורית גבוהה, המחייב רמת מומחיות, ניסיון ויכולת ניהולית גבוהה במיוחד במסגרתו נדרש היזם להקים את יחידות הדיור ומוסדות הציבור בהינף אחד ולהשלים את כלל עבודות הפיתוח. 
2. היזם לא עמד בתנאי החלטת ועדת המכרזים, ואף העלה לאחר מועד החלטת הועדה דרישות חדשות, נוספות, המהוות שינויים מהותיים בתנאי החוזים ובמסמכי המכרז, החורגות מגדר הארכת מועדים גרידא, ואשר יש בהן כדי לשנות את תנאי המכרז והאיזון התחרותי שנקבע בו מלכתחילה. לפיכך, מובא הנושא לדיון בפני ההנהלה לצורך בחינת ביטול הסכם הפיתוח.
3. יובא לידיעת ההנהלה כי הפרויקט מתבצע בפריסה רחבה בשטח הכוללת פיתוח, הקמת מבני ציבור ומגורים, והיזם החל בביצוע עבודות במרבית המתחמים שונים. ממידע שנמסר מחברת הניהול "עמק איילון" היזם נמצא בשלבי גמר בפרויקט בחמישה מתחמים (A,B,C,D,E), הכוללים 20 מבני מגורים ומהווים סה"כ 408 יח"ד. האיכלוס מותנה בהשלמת הפיתוח והקמת מוסדות הציבור הנדרשים אשר טרם החלה בנייתם.
4. עוד יצוין, כי יחידות הדיור שיועדו במכרז לדיור מופחת הוגרלו לזכאים. 
5. במסגרת השימועים והשיח שנוהל מול היזם הוא הצהיר כי אין ביכולתו להשלים את הפרויקט אלא אם ישונו מועדי השלמת הבנייה כך שיוקצו לו למצער סה"כ 107 חודשים לצורך השלמת הבנייה (חלף 40 חודשים שנקבעו במכרז) ובמקביל, יאושרו שינויים נוספים הנוגעים לשורש תנאי המכרז ומהווים שינוי מהותי לתנאיו. כגון שינוי תמהיל הדירות שנקבע במכרז ומכירת יח"ד שנוספו מכוח תב"ע חדשה בשוק חופשי בלבד תוך סטייה מהתמהיל שנקבע במכרז, ביטול דרישה לבניית מבני ציבור, שינוי שלביות השיווק, פטור מהוצאות פיתוח נוספות ועוד.  
6. בשים לב לייחודיותו של הפרויקט כאמור, ולאור ההפרות החמורות והצהרות היזם בדבר היעדר כדאיות והיתכנות להשלמת הפרויקט אלא אם ישונו תנאי המכרז בדיעבד, ומכיוון שממילא, מתן ארכה אינה צפויה כשלעצמה להביא להאצת או השלמת הפרויקט,  מוצע לבטל את הסכם הפיתוח.

בתאריך 30/12/2025  סוכם:

בשים לב לאופיו הייחודי של הפרויקט, חשיבותו הציבורית, היקפו הרחב, ריבוי ההפרות, הכשל המתמשך בביצועו והצהרותיו של היזם לפיהן אין ביכולתו לקיים כיום את הפרויקט בהתאם לתנאי המכרז המחייבים אף אם תינתן לו אורכה להשלמת הבנייה - סבורה ההנהלה כי בהתאם להחלטת ועדת המכרזים המנומקת, אין מקום ליתן ארכה בהיקף המבוקש על-ידי היזם, או לאשר את הבקשות לשינוי תנאי המכרז בדיעבד. 
היזם הצהיר כי אין ביכולתו להשלים את הפרויקט בהתאם לתנאי המכרז וההסכמים שנכרתו בעקבותיו אלא אם ישונו תנאים מהותיים בתנאי המכרזים. היזם לא עמד במתווה שפורט בהחלטת ועדת המכרזים ומצוי בהפרה של הסכם הפיתוח והסכם הבנייה.
בסעיף 5.7.14 לקובץ ההחלטות נקבע כי הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים, כלליים ופרטניים, שבהם ניתן לחרוג מכללי פרק משנה 5.7. בהתאם לאמור, על אף שבסעיף 5.7.5 נקבע כי הרשות רשאית לאשר ליזם, אשר לא עמד במועדים הנקובים בהסכם לסיום הבנייה, אורכות לסיום הבנייה, וכן לדרוש ערבות ביצוע להבטחת סיום הבנייה במועד, בנסיבות העניין אין הצדקה להעניק ליזם אורכות להשלמת הבנייה, בין השאר, בשים לב לאי עמידתו במתווה שהוצע על ידי ועדת המכרזים, אשר פקע עקב אי עמידת היזם בתנאיו. 
בסעיף 5.7.4 לקובץ ההחלטות נקבע שבמידה והופר הסכם בשל אי עמידה במועדי סיום הבנייה, הרשות תפעל לביטול ההסכם ולהשבת הקרקע לידיה, ויחולו התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (8) בסעיף. 
הנהלת הרשות נותנת הסכמתה לביטול הסכם הפיתוח שנחתם, בכפוף לשימוע שיערך ליזם, במסגרתו תינתן לו הזדמנות להעלות טענותיו לעניין ביטול ההסכם וחילוט הערבויות שהועמדו על ידי היזם וגביית כלל הפיצויים והנזקים להם זכאית הרשות בהתאם להוראות המכרז, הסכם הפיתוח, חוזה הבנייה, סעיף 5.7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל וכל דין.