הקניית בעלות במתחם ההשפעה של תמ"א 70 - מרחב תחנות המטרו

רקע:

מערכת הסעת המונים הכוללת רכבת תחתית (להלן – מערכת מטרו), נחוצה כדי למנוע משבר תחבורתי חמור וצפויה להניב תועלות כלכליות, חברתיות ואורבניות משמעותיות אשר ערכן נאמד בעשרות מליארדי שקלים חדשים. 
מערכת המטרו כוללת שלשה קווים המתפרסים על פני 24 רשויות מקומיות. אורך הקווים עולה על 150 ק"מ ומתוכננות להיבנות למעלה מ-100 תחנות. מערכת המטרו תכלול 4 מתחמי דפו ו-7 מתחמי תחבורה משולבים שמטרתם ליצור חיבוריות וקישוריות בתוך מערכת הסעת ההמונים. עלות המיזם כפי שנקבע בחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2012 (להלן - חוק המטרו או החוק) לא תעלה על 150 מיליארד שקלים חדשים.
נקבע כי מחצית מהתקציב תמומן על ידי מקורות וכלי מימון המבוססים על התועלות הכלכליות שיניב המיזם, בין היתר עליית ערך הקרקעות הסובבות את המיזם. על מנת ליישם החלטה זו גובש מודל למיסוי עליית שווי הנכסים המושפעים מתוכנית המטרו, ולפיו נקבע "מס השבחת מטרו" (להלן – מס מטרו) שיחול על בעלי נכסים במתחמי ההשפעה, שכתוצאה מההקמה וההפעלה של מערכת המטרו, שווי נכסיהם והפעילות העסקית הנובעת מהם צפויים לגדול באופן משמעותי. 
בהתאם לחוק, כל תוכנית אשר תופקד החל מיום 1.1.23 תחויב בהיטל השבחה בשיעור של 40% ובנוסף במס מטרו בשיעור של 35% מן ההשבחה. החיוב על פי החוק יהיה על בעל מקרקעין המוגדרים כ"מקרקעין מושבחים" - מקרקעין המצויים ב"מתחם השפעה" לפי תמ"א 70 או מקרקעין הכלולים בתוכנית משביחה ש-80% משטח התוכנית נמצא במתחם השפעה.
 

הסוגיה לדיון:

סעיף 5.1.2(ג)(8) לקובץ החלטות מועצה מסמיך את הנהלת הרשות, במקרים בהם קיים אינטרס מיוחד, להחליט שלא תוקנה בעלות במקרקעין בנכס מסוים או סוגי נכסים. לאור האמור, הרשות רשאית להפעיל שיקול דעת בהחלת ההחלטה בדבר הקניית הבעלות. 
יצוין כי קיים קושי בהפחתת מס מטרו כיום מחישוב הפוטנציאל בעסקות הקניית הבעלות בנכסים אלו, בהינתן העובדה שההיתכנות התכנונית להעצמת הזכויות בכל מתחם אינה ידועה ויכולה לקחת עוד שנים, וכך גם בעניין אופן חישוב היטל ההשבחה ומס המטרו. מאידך, הותרת מערכת יחסים של חכירה בנכסים אלו חלף עריכת עסקות להקניית הבעלות, תאפשר לערוך עסקות שינוי יעוד וניצול בעתיד בהתאם למצב תכנוני מאושר, ודאי וידוע. 
בנסיבות העניין, מאחר שכאמור הפוטנציאל התכנוני אינו ודאי ואינו ידוע בשלב זה, לאור אי הוודאות בנוגע להיקף מס שיחול, היקף ההשבחה שתהיה בפועל והקושי להעריך אותה בעת עריכת השומה לצורך הקניית הבעלות, מוצע להשתמש בסמכות ההנהלה ולמנוע את הקניית הבעלות בשלב זה בעסקאות במתחם ההשפעה של תמ"א 70.
על אף האמור מקום בו חוכר יבקש לרכוש את הבעלות, רכישה זאת תתבצע על פי הנהלים התקפים כיום ומבלי להתחשב במס המטרו והחוכר יחתום על כך שהוא מודע ומסכים לכך שהקניית הבעלות נעשית על פי נוהלי הרשות ובהתאם למתווה האמור.

החלטה:

 הנהלת הרשות החליטה לאשר את ההצעה.