מבחנים לגמר פיתוח/סיום בניה בזיקה לפרק 5.7 בקודקס

רקע מקוצר:

1.     הטבלה המצ"ב היוותה נספח לנוהל 31.29 :  "טיפול בחוזה פיתוח ובחוזה חכירה" – שהיה בתוקף מ-7/2/2000 עד 5/12/17.  

*   במקרה של אי התאמה בין החוזה לבין מסמך זה, יש לפעול לפי החוזה. 

1.    ביום 5/12/17 אושר נוהל ביצוע B 35.16, אורכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת הבנייה בחוזה חכירה.
2.    הנוהל לא כלל רביזיה של הנספח הנ"ל.
3.    מוצע לבחון מחדש את הנספח לאור שאלות שהועלו ע"י המרחבים כמפורט להלן :

•    הקצאות למטרת הקמת מבנה רב דירות לפרטיים במגזר המיעוטים בהן לא נבנו כל יחידות הדיור.
•    הקצאה במכרז למטרת הקמת מבנים בבניה רוויה בה בוצע שינוי תכנית לבניה צמודת קרקע עם מספר יחידות דיור נמוך יותר. 
•    הקצאה בפטור ממכרז למטרת אחסנה/אחסנת רכבים, בה הבניה בפועל היוותה כ-10% מקיבולת הבניה המותרת בתוכנית.

1.    יש לציין כי לא מעוגן תנאי מיוחד בהסכמי הפיתוח או החכירה, הקובע את שיעור הבניה המינימלי המזכה את היוזם/חוכר במעמד של "סיום בניה" כמשמעותו בפרק ההגדרות של הקודקס.
2.    הפרשנות המקובלת במרחבים היא שעל היזם/חוכר להשלים את הבניה של מלוא הקיבולת המפורטת במבוא להסכם. ככל שלא מומשה מלא קיבולת הבניה יש להמשיך ולנהל את לוחות הזמנים להשלמת הבניה בהתאם לכללי החלטת מועצה 1513.
3.    עסקאות בפטור ממכרז למטרות תעשיה ומלאכה ו/או תיירות, הן היוצא מן הכלל.  בעסקאות הנ"ל מצוין מפורשות את שיעור הבניה המינימלי שיזכה את היזם בהמרת הסכם הפיתוח להסכם חכירה.

הסוגיה לדיון:

להלן טבלת המבחנים לגמר פיתוח המעודכנת המוצעת לדיון והחלטה :
 

*   במקרה של אי התאמה בין החוזה לבין מסמך זה, יש לפעול לפי החוזה.

הצעת החלטה לפרסום:  הטבלה המעודכנת תפורסם לציבור

נתונים כלליים לצורך דיון בהנהלה

1.  החלטת מועצה :  (בחר אפשרות)           סעיף : __ 
2.  נוהל / הוראת אגף : (בחר אפשרות)    מס' ___      פירוט ... 
3.  סעיף הפטור:      פירוט ...   חוו"ד היועץ המשפטי למחוז:  פירוט ...
4.  נתונים כספיים / כלכליים:   הוצאה תקציבית מתקנה:  _______      מתואם עם אגף כספים: _____(בחר אפשרות)
5.  המלצת מנהל המחוז: פירוט ...
6.  המלצת מנהל האגף: עמדת מנהל אגף עסקות הנה כי קיים קושי לדרוש השלמת בניה של מלוא הקיבולת המותרת בהסכם, אלא אם כן יעוגן תנאי מיוחד בהסכם הקובע את הבינוי המינימלי שעל היזם/חוכר לממש.
7.  נימוק אחר:  פירוט ...

בתאריך 05/05/2019  סוכם:
 

הנהלת הרשות מסמיכה את מנהל אגף עסקות להיוועץ עם גורמים חיצוניים שיש להם ממשקים בקשר עם הסוגיה הנדונה (כגון התאחדות בוני הארץ, התאחדות התעשיינים וכד') 
על מנת לבחון את ישימות המבחנים לגמר פיתוח. 
לאחר גיבוש מתווה הנושא יובא בשנית לדיון בפורום הנהלת הרשות.

ביחס למקרים הממתינים להחלטה האם להמיר לחוזה חכירה או האם לקבוע כי הושלמה הבניה, הוחלט כדלקמן:     
ככל שלא עוגן תנאי מיוחד בחוזה הקובע את הבינוי המינימלי להמרה מהסכם פיתוח לחכירה או להשלמת הבניה, והיזם או החוכר מימש את הבניה בהתאם לבקשה להיתר החתומה ע"י רמ"י, 
אזי ניתן יהיה להמיר את הסכם הפיתוח  בחוזה חכירה או לקבוע כי הושלמה הבניה, ובלבד שמתכנן המרחב יאשר כי לא מדובר בבינוי מינימלי קיצוני.