מקרקעי דלק ים מעגן (2011) בעכו - מפעל פרוטרום לשעבר

רקע : 

1. המדובר במקרקעין הממוקמים באזור התעשיה הדרומי של העיר עכו בסמוך לקו החוף וממזרח לו עובר קו מסילת ברזל קריות-נהריה.
2. ביום 22.3.1956 חברת תעשיות אלקטרוכימיות (1952) בע"מ [חברה בפירוק] (שם קודם : תעשיות אלקטרוכימיות (פרוטארום) בע"מ)  התקשרה בהסכם חכירה עם קק"ל באמצעות ממ"י במסגרתו חכרה את המקרקעין הידועים כגוש 18041 חלקות 8,9,10,11,36,37,38 , גוש 18025 חלקה 5, וגוש 10412 חלקה 7, בשטח 291,795 מ"ר, לתקופת חכירה מוחלטת של 75 שנה מ-1.10.1963 עד 30.09.2038,למטרות תעשיות כימיות ואלקטרוכימיות. 
3. ביום 14.11.1991 התקשרה החוכרת בהסכם חכירה עם רמ"י במסגרת חכרה את המקרקעין הידועים כגוש 18025 חלקה 6 בשטח של כ-150,003 מ"ר, לתקופת חכירה מ-1.10.1939 עד 30.9.2038, למטרת אחסנה בלבד ללא זכויות בניה בהתאם לתכנית ג/849 ותמ"א 513 מיום 8.8.1983. בתנאים המיוחדים להסכם החכירה צוין כי במידה ותתאפשר בניה בשטח, יצטרכו החוכרים לשלם הפרשי ערך קרקע.
4. במתחמים הנ"ל,  פעל מפעל לייצור PVC ותוצרים כימיים שונים הנוצרים במהלך ייצור המוצר הסופי. בשטח הנכס קיימים מבנים הרוסים , פסולת בניין רבה הכוללת בין היתר לוחות אסבסט. הפיתוח בתוך הנכס כולל כבישים וחיבור לתשתיות מים  חשמל ותקשורת בהתאם לצרכי המפעל.  
5. המפעל המזהם היה פעיל לפני כשני עשורים ומאז לא מתקיימת פעילות בהתאם למטרות החוזה. עד למועד כתיבת הצעה זו לא טוהרה הקרקע המזוהמת, זיהום הנחשב בקרב מומחים והמשרד להגנת  הסביבה כזיהום מסוכן , זיהום של מי תהום , של מי הים ושל האוויר סביב גדרות המפעל לכיוון הים. 
6. השותפות  "תדהר הראל מניבים הפארק הלוגיסטי בעכו" (שותפות מוגבלת) להלן "השותפות", הודיעה לרמ"י, כי רכשה בתנאים את הזכויות והחובות של חברת דלק ים מעגן (2011) בע"מ, וכי ברצונה לטהר את הקרקע וסביבתה. ב"כ השותפות הבהיר כי מרשתו נערכת, באמצעות מומחים ובתיאום עם עיריית עכו והמשרד להגנת הסביבה לתכנונו ולמימושו של פרויקט טיהור קרקע, וזאת על מנת לטפל במפגע המהווה פצע כעור בעיר עכו.
7. ביום 21.2.2017 פורסמה למתן תוקף תכנית  מתאר כוללנית עכו מספר ג/21535. תכנית שמכוחה לא ניתן לקבל היתרים. להלן השימושים העיקריים של התכנית : 
   מבני מגורים לרבות דיור מוגן, מעונות סטודנטים, מסחר משרדים ואכסון תיירותי מסוגים שונים.
   על אף האמור, במתחם פרוטרום המכונה מתחם י"א - שכונת נחל וים, יותרו שימושי תעשיה מסחר ומלאכה בלבד עפ"י המפורט בהוראות המיוחדות של המתחם. 
8. השותפות התקשרה בהסכם מותלה עם דלק ים מעגן (2011) בע"מ, לרכישת הזכויות במקרקעין. אחד התנאים שבהסכם הוא הסדרת הזכויות במקרקעין בין תדהר הראל לבין רמ"י .
9. ראש עיריית עכו, ביקש מרמ"י להירתם להזדמנות לשקם את האזור המזוהם והממשיך לזהם בצורה ניכרת בשטח בו היה המפעל בסמוך לחוף הים בשטח של מאות דונמים ולאפשר לממש בניה במקום בו מזה עשרות שנים יש הזנחה כוללת וסיכון חיי אדם.
10. לאור העובדה כי מדובר במקרה ייחודי, מנהלת החטיבה העסקית ניהלה בחודשים האחרונים דיונים פנימיים עם האגף המשפטי והמרחב ומו"מ עם השותפות וגיבשה עקרונות להסדר אשר מובאים לאישור הנהלת רמ"י וועדת ההשקעות של השותפות.

בתאריך 20/10/2021  סוכם:

1. הנהלת הרשות מאשרת את המתווה המוצע ורואה חשיבות רבה בקידומו נוכח התועלות הרבות העולות ממנו, הן בהיבט טיהור הקרקע והמים והסרת המפגעים הסביבתיים החמורים הקיימים בשטח, והן בהיבט הפיתוח העירוני. הפרוגרמה אשר תקודם תכלול כ- 900 יח"ד לכל הפחות, מתחם תעסוקה ולוגיסטיקה וכן רצועת פנאי ונופש והכל לתועלת העיר והמרחב כולו. 
2. במסגרת המתווה האמור, כלל המתחמים המזוהמים יטוהרו בהתאם לדרישות המשרד להגנת הסביבה  על ידי ובמימון מלא של היזמים.
3. חטיבת הקרקע תחולק לשלושה מתחמים עיקריים כדלקמן:
   1. "מתחם המגורים" -       מתחם בשטח של כ-60 דונם אשר הצדדים מייעדים למגורים.
   2. "מתחם הנופש" -           מתחם בשטח של כ 20 - 40 דונם בייעוד של מלונאות, מסחר ונופש.
   3. "מתחם הלוגיסטיקה" - מתחם בשטח של כ-350-330 דונם שייעודו לוגיסטיקה, אחסנה ותעשייה.
4. הזכויות במתחמי התעסוקה, הפנאי והנופש יוקנו ליזמים במסגרת עסקת שינוי יעוד וניצול, והיזם ישא בתשלום היטל השבחה. 
5. מתחם המגורים יושב לידי הרשות לצורך שיווקו בהיצע פומבי, כאשר היזמים יהיו זכאים לרכישת 15% מהזכויות למגורים בפטור ממכרז בתמורה מלאה. היזמים ימציאו אישור מעיריית עכו על פטור מהיטל השבחה במתחם המגורים המושב לרמ"י, ורמ"י תפריש חלף היטל השבחה בגין התקבולים משיווק מתחם המגורים שישווק על ידה.
6. בהסכמת רמ"י,  תינתן הזכות בידי היזמים, להגדיל את שטח מתחם המגורים ולהקטין בהתאם את שטחי המתחמים האחרים. 
7. עלויות הטיהור לא יופחתו משומות הקרקע בעסקאות השינוי ייעוד ו/או ניצול וההקצאה בפטור.
8. אישור ההנהלה מותנה בהגעה להסכם מפורט אשר ייחתם בין הצדדים. הנהלת הרשות מסמיכה את מנהלת החטיבה העסקית, היועצת המשפטית לרשות , חשב הרשות ומנהל מרחב חיפה לקדם את ההסכם המפורט ובכלל זאת לקבוע בהסכם הוראות בדבר שלביות ההקצאות ליזמים בהלימה לתכנית הטיהור שתאושר על ידי המשרד להגנת הסביבה.  
9. בנוסף לשלביות ההקצאות ועבודות הטיהור, ייקבעו  בהסכם המפורט  הוראות כדלקמן: 
   1. מנגנון שיבטיח  לרמ"י זכויות חליפיות במתחמים ככל שמתחמים המגורים לא יאושר בהתאם למנגנון איזון שיקבע בהלימה לחלוקת השטחים ושווים.  
   2. כל צד יישא במיסים החלים עליו על פי כל דין.
   3. לעניין הוצאות פיתוח המתחמים ככל שתהיינה, כל צד יישא בחלקו.