התחדשות עירונית במתווה בינוי-פינוי-בינוי בשכונת רמת אליהו, ראשון לציון

רקע:

מובא לאישור הנהלת הרשות המשך קידום מיזם התחדשות עירונית במתווה "מיזם בינוי - פינוי - בינוי ללא התקשרות עם יזם" בהתאם לסעיף 5.6.18.6 לקובץ החלטות המועצה וכן הכרעה במס' סוגיות אשר עלו במסגרת קידום המיזם.

1. רמת אליהו הינה שכונה ותיקה בעיר ראשון לציון אשר במשך שנות קיומה הייתה שכונה קולטת עלייה. השכונה מתאפיינת בבניה ישיבה ברמת תחזוקה נמוכה ומאוכלסת באוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי נמוך, בחלקה הגדול עולים מאתיופיה. 
2. בשנת 2014 נחתם הסכם גג מול עיריית ראשון לציון אשר יחד איתו נחתם הסכם עקרונות להתחדשות עירונית בשכונת רמת אליהו בעיר. הסכם העקרונות קבע שלוש חלופות אופציונליות:
   1. "פינוי בינוי" - פטור ממכרז במתכונת פינוי בינוי (בהתאם להחלטת המועצה ו/או כל החלטה שתבוא במקומה) בגבולות רמת אליהו, ביחס למגרשים שהדבר יתאפשר במסגרתם באופן עצמאי וללא תלות במקרקעין תומכים.
   2. "פינוי - בינוי" - בינוי בתחומי הקרקע המשלימה ו/או בתחומי התכניות שיחולו על מתחם האלף ופינוי מגרשים ברמת אליהו, בהתאם להחלטת המועצה ו/או כל החלטה שתבוא במקומה.
   3. בינוי - פינוי -בינוי: שיווק במכרז תוך ייעוד מס' יחידות הדיור שייבנו לטובת פינוי יחידות ברמת אליהו, מבלי להטיל על היזם הזוכה את הפינוי עצמו כמפורט בהחלטת הממשלה מס' 989 מיום 27.11.2013 בדבר "עידוד התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים לבינוי-פינוי-בינוי ללא מעורבות יזם".
3. יצויין כי בשנת 2017 התקבלה החלטת ממשלה מס' 2253 במסגרתה הוחלט לתמוך בקידום הליכי התחדשות עירונית במס' שכונות ובהן רמת אליהו בראשון לציון אשר בהן קיים שיעור ניכר של יוצאי אתיופיה וישימות גבוהה למימוש תהליכי התחדשות עירונית בהיקף נרחב.
   במסגרת החלטת הממשלה הוקצה תקציב ע"ס 120 מלי' ₪ בפריסה שווה על פני חמש שנים 2021-2017 (סה"כ 24 מיל' ₪ לשנה), ממקורות משרד הבינוי והשיכון. עפ"י מידע שנמסר מהרשות להתחדשות עירונית והעירייה תקציב זה משמש כיום למימון מנהלת ההתחדשות העירונית לרבות הוצאות נלוות כגון עו"ד ושמאי המוטלות בדרך כלל על היזם (היזם הינו המדינה במקרה זה).

הסוגיה לדיון:

להלן הסוגיות הנדרשות להכרעה במסגרת קידום הפרויקט:

1.    הקצאה נוספת בצריפין (נוריות) חלף הקצאה בנחלת יהודה

במסגרת הסכם העקרונות סוכם כי הקצאת יח"ד לטובת הפרויקט תהיה כדלקמן:

1. 2,500 יח"ד בנחלת עילית – בניהול רמ"י
2. 500 יח"ד בצריפין – בניהול רמ"י
3. 500 יח"ד במתחם ה-1000 – בבעלות עיריית ראשון לציון

עד כה הקצתה רמ"י בפועל את מלוא יח"ד שהוקצו לטובת הפרויקט בצריפין. הקצאת יח"ד בנחלת עילית אינה זמינה כיום ואינה צפויה להיות זמינה בשנה הקרובה לאור הימשכות הליכים תכנוניים (עיכוב שנגרם ע"י העירייה).
המשיכות ורציפות הינם גורמים משמעותיים בפרויקט לאור החשיבות ביצירת יחסי אמון מול תושבי השכונה. בעקבות כך, מבוקש כי רמ"י תקצה 200 יח"ד נוספות לטובת הפרויקט בצריפין וזאת חלף יח"ד שהתחייבה להקצות בנחלת יהודה..

מוצע: 

לאור חשיבות הרציפות בביצוע הפרויקט מאושרת הקצאת 200 יח"ד נוספות בצריפין חלף יח"ד בשכונת נחלת יהודה.

2.    תמורה לעירייה

סעיף 3.4 להסכם העקרונות קובע כי מגרשים אשר ישווקו ע"י העירייה במתחם ה-1000 ישווקו בתנאים זהים לתנאי השיווק וההקצאה אשר יחולו ביחס למגרשים רמ"י לרבות ביחס למחיר המינימום, מטלות הפינוי, שיטת המכרז וההקצאה וכיו"ב.
לאור הייחודיות והתקדים בהקצאת קרקע לטובת מיזמי התחדשות עירונית ע"י רשות מקומית נדרש הנושא לבחינה מעמיקה ע"י משרד הפנים. לאחרונה אושר מתווה הסכם העקרונות ע"י יועמ"ש משרד הפנים וההקצאה במתחם ה-1000 אף אושרה ע"י מליאת העירייה.
בסיס המתווה של בינוי-פינוי-בינוי הינו כי בתמורה להקצאת דירות לתושבי השכונה יקבל הגורם המקצה רמ"י/העירייה את דירתם הישנה לרבות השבח התכנוני הגלום בה. העירייה ביקשה כי החלוקה בין הדירות שיוקצו לעירייה לבין הדירות שיוקצו לרמ"י תהיה במתחמים נפרדים בכדי להימנע ממגרשים ברמת אליהו בבעלות משותפת של העירייה ורמ"י. 

מוצע: 

העירייה תהיה זכאית לתמורות כפי התמורות להם זכאית רמ"י במסגרת הפרויקט, דהיינו, העירייה תהיה זכאית בגין כל תושב השכונה שתשכן בדירה חדשה לדירתו הישנה והשבח התכנוני הנובע ממנה. הדירות המתפנות ישווקו במתכונת זהה למתכונת השיווק ע"י רמ"י. 
למען הקלת התפעול, זכויות העירייה ורמ"י בשכונת רמת אליהו יקובצו במתחמים נפרדים. 
יח"ד אשר יוקצו לטובת הפרויקט בתוך שכונת רמת אליהו יתחלקו בין רמ"י והעירייה בהתאם ליחס בין ההקצאות של כל גוף לפרויקט (3,000:500 = 6:1)
פינוי מבנה ציבור
התכנון החדש לשכונה כולל שינוי מיקום גאוגרפי של השימושים הציבוריים בשכונה, החל בכבישים וכלה בבתי ספר, וזאת ומסגרת טבלאות איזון בהם נכללים גם מבני מגורים קיימים (בפשטות – שטח המשמש כיום למגורים מתפנה לטובת כביש ובמסגרת טבלת האיזון מוקצה לדירות המתפנות מגרש מגורים בשטח המשמש כיום ככביש).
פרק פיתוח התשתיות בהסכם העקרונות קובע כי הפיתוח ברמת אליהו (בשונה מצריפין ונחלת יהודה בהם הפיתוח מבוצע במסגרת הסכם הגג) ימומן באמצעות גביית אגרות והיטלי פיתוח ע"י העירייה. בנוסף נקבע כדלקמן:
 

6.1.4 בנוסף, תחול על ההסדר החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1263 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. אין באמור כדי לגרוע מאחריות העירייה ביחס לפיתוח האלף על פי כל דין.
6.1.5 מעונות יום, מקוואות, בתי כנסת, אולמות ספורט, מגרשי ספורט, ספריות ומתנ"סים וכן שדרוג מוסדות חינוך קיימים ובניית מוסדות חינוך קיימים ובניית מוסדות חינוך חדשים כמענה לתוספת יחידות הדיור, יבוצעו על ידי העירייה ו/או מי מטעמה. אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מזכותה של העיריה להשתתפות המדינה במימון תשתיות ומבנים כאמור לפי הנהלים הכלליים החלים ביחס לרשויות מקומיות מסוגה.

עמדת העירייה הינה כי על היזם- רמ"י לשאת בעלות העתקת השימושים הציבורים למיקומם החדש כנדרש במסגרת התב"ע כפי המקובל מול יזמים פרטיים (ובהתאם לטיוטת תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). בחינת הנושא במסגרת פרק משנה 3.9 לקובץ החלטות המועצה – "פינוי והסדרי פינוי" הינה בעייתית לאור אופי האירוע – סיוע ומימון לטובת קידום התחדשות עירונית דהיינו הפינוי כמו הפרויקט אינו בהכרח בעל כדאיות כלכלית עצמאית.
כעת עומדים על הפרק פינוי מגרשי הסוכנות ונעמת בהם מתוכנן כביש בתוכנית החדשה.

מוצע:

עלות העתקה וכינון המבנים (בהתאם לבנוי בפועל כיום) בלבד שהתב"ע משנה את יעודם ימומנו מהכנסות הפרויקט (יתחלקו בין רמ"י לעירייה בהתאם ליחס בין ההקצאות של כל גוף לפרויקט - 6:1).
כפי שנקבע בהסכם העקרונות רמ"י תגבה במסגרת השיווק בשכונת רמת אליהו הוצאות פיתוח נוספות בגין השתתפות בהקמת מבני ציבור. כל עלות נוספת לרבות עלויות הנדרשת לצורך שדרוג מבנים ומתן מענה לגידול באוכלוסיית השכונה ימומן ע"י העירייה ממקורותיה (אגרות והיטלים, חלף היטל השבחה ותקציבים ישירים ממשרדי ממשלה בהתאם לכללים הנהוגים לגבי רשויות מקומיות).
 

בתאריך 06/10/2021  סוכם:
 
הנהלת הרשות מאשרת את ההצעה.