התחדשות עירונית עסקת הקצאה מגרש השלמה - עקרונות להליך השגה על שומה

רקע מקוצר:

רמ"י מאפשרת, בכפוף להוראות פרק 5.6 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הקצאת קרקע משלימה בפטור במכרז במיזמים להתחדשות עירונית אשר בתחומם קרקע בניהול רמ"י.    
עד היום השגה שמאית התאפשרה אך ורק על שווי מגרש ההשלמה המוקצה בעסקת הקצאה בפטור ממכרז ובמנותק מהליך בחינת הכדאיות הכלכלית.        
לאחר בחינת הדברים הוסכם כי רמ"י תאפשר במסגרת ההשגה השמאית על שווי מגרש ההשלמה, להעלות טענות גם ביחס למסקנות בחינת הכדאיות הכלכלית וזאת במקרה בו רמ"י מצאה לנכון כי המיזם הנדון אינו כדאי כלכלית.     
הליך ההשגה וכן בחינת הכדאיות הכלכלית, יהיו כפופים למדיניות רמ"י. להלן יפורטו עקרונות ההליך ותנאיו.

הסוגיה לדיון:

1. במקרה בו נמצא כי התכנית כשלעצמה, ללא מגרש ההשלמה, הינה כלכלית ולפיכך אין מקום להקצות מגרש בפטור, תינתן אפשרות ליזם להציג טיעוניו בפני נציגי רמ"י בישיבה שתתואם על ידי מנהל המרחב בהשתתפות: מנהל המרחב, שמאי המרחב, שמאי הרשות (או מי מטעמו), מתכנן המרחב, ויועץ משפטי. עדכון בדבר טענות היזמים והעמדה המקצועית של נציגי רמ"י תובא בפני הנהלת רמ"י להחלטתה לעניין עצם הקצאת המגרש, על הליך זה לא יחול הליך השגה שמאי.
2. במקרה בו נמצא כי התכנית כשלעצמה אינה כלכלית, תיערך בחינת כדאיות כלכלית של כלל התכנית (כולל מגרש ההשלמה), במסגרת הבחינה יובא מחיר מגרש ההשלמה לפי שוויו המלא (לפי חיוב של 91%) לפי כללי ההחלטה, ותקבע רמת הרווחיות בהתייחס לשווי זה.
3. רק אם ימצא כי שוויו המלא של מגרש ההשלמה (לפי חיוב של 91%) אינו מביא את המיזם לכלכליות לפי סף הרווחיות המינימלי, יבחן בעסקה רכיב ההשלמה הנדרש לצורך השגת רמת רווחיות מינימלית, בהתאם להחלטות המועצה ומדיניות רמ"י.             

4. הליכי השגה:    

על שומת שווי מגרש ההשלמה, ניתן להשיג בהתאם לנהלי רמ"י.  רמ"י תאפשר במסגרת ההשגה השמאית על שווי מגרש ההשלמה, להעלות טענות גם ביחס למסקנות בחינת הכדאיות הכלכלית נוכח השלכתן על מחיר העסקה. הליך ההשגה וכן בחינת הכדאיות הכלכלית, יהיו כפופים למדיניות רמ"י.    

להלן העקרונות להליך ההשגה:

• 4.1.    יובהר כי תחשיב הכדאיות הכלכלית, וכנגזרת שיעור הרווחיות, לצורך ההחלטה על הקצאת הקרקע בפטור ומתן הנחה, מבוסס בעיקרו על העקרונות והכללים המפורטים בתקן 21, אולם אינו כפוף לתקן מקום בו קיימת מדיניות של רמ"י לעניין תחשיב הכדאיות . ראו להלן מדיניות רמ"י בנספח1 להחלטה 
• 4.2.    ההחלטה בהשגה תקבע את  שווי מגרש ההשלמה בהתאם לעקרונות החלטת המועצה (על פי הזמנת השומה), ואת שיעור הרווחיות במתחם ההתחדשות הנדון בהינתן שמגרש ההשלמה יוקצה בתשלום מלא (91%).
• 4.3.    ההחלטה בהשגה תינתן בכפוף למדיניות רמ"י ולמסמך עקרונות הליך השגה, כפי שסוכם עם השמאי הממשלתי, ראו נספח 1.
• 4.4.    בהתאם לסיכום תינתן קדימות להליכי השגה על התחדשות עירונית, כך שהליך ההשגה  (ראשונה ושניה) לא יארך יותר מ- 90 יום בכל ערכאת השגה.
• 4.5.    יובהר כי בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות, רמ"י רשאית להגיש השגה שניה על ההחלטה בהשגה ראשונה.
• 4.6.    לאחר מיצוי הליכי ההשגה, תבחן רמ"י את גובה ההנחה העדכנית שתינתן במסגרת ההקצאה בפטור ממכרז, לאור ההחלטה בהשגה ובהתחשב במכלול השיקולים העומדים בפניה.

הצעת החלטה לפרסום:

מאושר לאפשר הליך השגה שמאי, בהתאם לעקרונות המפורטים בהחלטה, במקרה בו רמ"י סבורה כי התכנית כשלעצמה, ללא מגרש ההשלמה, אינה כלכלית ויש מקום לבחון הקצאת מגרש השלמה בפטור ממכרז. 

בתאריך  19/02/2025  סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת לאפשר הליך השגה שמאי, בהתאם לעקרונות המפורטים בהחלטה, במקרה בו רמ"י סבורה כי התכנית כשלעצמה, ללא מגרש ההשלמה, אינה כלכלית ויש מקום לבחון הקצאת מגרש השלמה בפטור ממכרז.