יישום סעיפים 4.8.8 ו - 4.8.א בהחלטת מועצה 4.8 מכרז דיור להשכרה

רקע מקוצר:

מועצת מקרקעי ישראל אישרה תיקון להחלטת מועצה 4.8 – "מכרז דיור להשכרה" אשר קבע כי "תותר העברת זכויות מזוכה במכרז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות אף טרם מועד סיום הבניה., ובלבד שיועברו כל זכויות החכירה בכל יחידות הדיור במתחם המיועדות למטרת ההשכרה או בחלק בלתי מסויים מאלו, נשמרה מטרת ההקצאה, ומולאו כל תנאי ההסכם בין הזוכה במכרז לבין החברה אשר יש למלאם עד לשלב הבקשה להעברת זכויות על ידי הזוכה ומקבל הזכויות יתחייב לעמידה בכלל ההתחייבויות הזוכה מכל המכרז על נספחיו והסכמיו".
כמו כן נקבע כי "לאחר רישום צו בית משותף זוכה שהגיש הצעה משותפת יהיה רשאי לרשום את הזכויות ביחידות דיור מסוימות על שם אחד או יותר מיחידי המציע".
כמו כן קבע ההחלטה כי הוראות אלו יחולו גם על מכרזים שנסגרו בטרם כניסת ההחלטה לתוקף וכי יוקם צוות לקבוע כללים בדבר החלת התיקונים כאמור לעיל.

הסוגיה לדיון:

1.    תותר מכירת יחידות דיור לפרטיים בשיעור של עד 40% מסך יח"ד להשכרה בכל פרויקט, לרבות אלו המיועדות להשכרה במחיר מפוקח.
2.    המכירה לרוכשי הדירות תותר החל ממועד החלטת הועדה למתן היתר  בתנאים לגבי 50% מיח"ד המיועדות להשכרה או יותר. 
3.    על אף האמור לעיל, לא תותר מכירת הדירות לפני השלמת מלוא התחייבויות היזם המהוות תנאי להתקשרות בחוזה חכירה, לרבות תשלום מלוא התמורה בגין הקרקע.
4.    היזם ייחד דירה מסוימת לכל רוכש דירה ויהיה מחויב לרשום את הדירות על שם רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין. 
5.    היזם יביא לידיעת רוכשי הדירות את הוראות המכרז והדין החלות על הפרויקט ויכלול את הוראות המכרז הרלוונטיות בחוזה הרכישה. מובהר כי תתאפשר מכירת הנכס ע"י רוכש הדירה לרוכש יד שלישית וכן הלאה, באותם תנאים.
6.    היזם ייוותר האחראי המלא והבלעדי למלוא ההתחייבויות במכרז, לרבות בחוזה החכירה ובהסכם העיקרי, ולניהול הפרויקט להשכרה במשך כל תקופת ההשכרה, ולא יהיה במכירת הדירות כדי לגרוע מאחריותו כאמור.
7.    לרוכשי יח"ד לא תהיה כל סמכות קבלת החלטות ביחס לפרויקט, זהות השוכר, דמי השכירות ועוד, כפי שיפורט בתנאים שיכללו בחוזה הרכישה. הסוברניות של היזם תישמר ביחס לפרויקט אל מול גופי המדינה, ללא כל תלות ברוכשי הדירות.
8.    בדירות הנמכרות לפרטיים לא יתגוררו הרוכשים עצמם או בני משפחותיהם אלא גם הן ינוהלו ע"י היזם כדירות בשכירות ארוכת טווח לפי תנאי המכרז.
9.    תישמר הסמכות של גופי המדינה, לרבות ועדת המכרזים המשותפת, לאשר שינויים בתנאי המכרז, ולרוכשי הדירות לא תהא כל טענה כלפי גופי המדינה בקשר עם כך.  
10.    זכויותיהם של רוכשי הדירות יובטחו בהתאם לדין, לרבות על פי תנאי חוק המכר (דירות), תשל"ג -1973 וחוק המכר (הבטחת השקעות), תשל"ה-1974. 
11.    בכלל זה, במהלך תקופת הבנייה ועד לתחילת תקופת ההשכרה, תובטחנה זכויות רוכשי הדירות באמצעות בטוחה בהתאם להוראות סעיף 2(1) וסעיף 2(2) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות יתאפשר רק לאחר השלמת פרצלציה, רישום זכות החכירה של היזם וקבלת אישור אכלוס לפרויקט. 
12.    הערת האזהרה הרשומה לטובת דירה להשכיר בכל קרקע של מתחם להשכרה תמשיך ותחול ללא כל שינוי, גם על דירות שיירשמו על שם רוכשי הדירות. היזם ישמש כמעין "חברה משכנת" על מנת לאפשר ביצוע עסקאות בדירות הנ"ל מעת לעת, באמצעות ייפוי כוח שיקבל לשם כך מאת דירה להשכיר, ובפיקוח דירה להשכיר. 
13.    ביחס למכרזים שהוגשו בהם הצעות טרם תיקון החלטת מועצה סעיף 4.8 אשר נכנס לתוקף ביום 7.1.2024 תותר מכירת הדירות לרוכשי הדירות בתנאים האומרים ובלבד שהתקבלה החלטת ועדה לקבלת היתר בתנאים כמפורט סעיף 2 למסמך זה, עד ליום 31.12.2025 לכל המאוחר. בסמכות ועדת המכרזים להאריך את המועד הנ"ל ככל שיוצגו נימוקים המצדיקים עיכובים באיזה מהפרויקטים.
14.    לגבי מכרזים בהם טרם נבחרו זוכים – יותאמו הוראות חוברת המכרז על מנת ליישם את כללים אלו והיבטים נוספים הנובעים ממכירת הדירות. לגבי מכרזים שנסגרו טרם תיקון החלטת מועצה סעיף 4.8 – כל יזם שיבקש למכור דירות לרוכשי דירות בהתאם לכללים אלו, יחתום על תוספת להסכם המכרז אשר תאושר ע"י וועדת המכרזים. 
15.    באחריות כל יזם לבדוק עמידה בהוראות כל דין בעת מכירת הדירות, לרבות בהוראות כל דבר חקיקה ובהוראות התב"ע החלה, ולא תהיה למדינה וכל גוף מטעמה, לרבות משרד הבינוי והשיכון, רמ"י ודירה להשכיר כל אחריות לעניין זה. 

  
בתאריך 02/06/2024  סוכם:
 

הנהלת הרשות החליטה לאשר את ההצעה כפי שפורטה לעיל.