גבעסול אינסנטיבס בע"מ עדכון ועדת הפטור

תקציר: 

זכות קניינית -  חכירה ל-49 שנה, למטרת הקמת מרכז טכנולוגי מתקדם
תאור הנכס  -  מגרש 20 א' בשטח של 29.620 ד', בתכנית ג/2443 ,המהווה חלק מחלקות  127,130,133,136,139 ו-142 בגוש 22884 בבעלות ר"פ, מדינה וקק"ל - אזור תעשייה בית שאן.
המבקשת - חב' גבעסול אינסנטיבס בע"מ (ח.פ 514742667).
חב' ישראלית פרטית מקבוצת החברות גבעסול, אשר כל מניותיה מוחזקות בידי מר גדעון ידין.
בסיס נורמטיבי –

• תקנה 25 (5) ב' – המלצת משרד הכלכלה לפטור ממכרז
• נוהל 35.02B  - הקצאה בפטור ממכרז לתעשייה ומלאכה לרבות מבנים להשכרה
• סעיפים 4.1.2 (ב)  לקובץ החלטות – הקצאת קרקע לתעסוקה בפטור

שווי ההתקשרות -  

• ערך הקרקע - 22,511,000 ₪  (נכון ל-24.1.18) (השומה עברה בדיקת סבירות ונמצאה תקינה)
• סכום חד פעמי לתשלום (אזור עדיפות לאומית א' +תקרה) =13,336,767  ₪  נכון ל-17.2.2019  
• שווי המבנים הקיימים -    -. 6,850,000 ₪   * 100%   =      6,850,000 ₪ 
• סה"כ לתשלום (קרקע + מבנה)                       –            20,186,767 ₪

ההקצאה במתכונת הנ"ל אושרה ע"י ועדת הפטור ביום 9.7.2018 החלטה מס' 2352.

המרחב מעדכן את ועדת הפטור בנוגע להחלטת הנהלת רמ"י לפטור החברה בגין שווי המבנה, כפוף לביצוע ומימון הריסה ופינוי המבנה והפקדת ערבות בנקאית בשווי המבנה, להבטחת ביצוע ההריסה והפינוי.

בתאריך 05/08/2019  סוכם:
 

הועדה מאשרת את העסקה בתנאים הבאים: (גבי גולן, מניה לייקין, דינה דומיניץ)

1. הקצאת הקרקע מבוצעת בהתאם לפטור ממכרז להקמת מיזמים לתעשייה עפ"י החוק לעידוד השקעות הון. לתיק יצורף אישור משרד הכלכלה למתן פטור בגין אזור עדיפות לאומית וכן אישור משרד הכלכלה כי המבנים אינם ראויים להקמת מפעל עפ"י תוכנית היזם.
2. היזם יפקיד ערבות מתאימה לשם הבטחת הריסת המבנה והכשרת הקרקע לבניה. המרחב יקבע לוח זמנים כולל קנס לאיחור בהריסת המבנה כאמור.
3. היזם מתחייב לא לבקש הפחתה במחיר הקרקע בגין הריסת המבנה.
4. תקופת הפיתוח עפ"י החלטות המועצה לרבות קנסות לאי עמידה בתקופת הפיתוח, תחל ביום חתימת העסקה, תקופת ההריסה תהיה בתוך תקופת הפיתוח ולא תינתן הארכה בגין התקופה להריסת המבנה.

דעת מיעוט: (דקל כהן)

1. עובדת קיומם של המבנים הייתה ידועה ליזם לפחות מאז המלצת משרד הכלכלה בשנת 2017 ודרישתו כעת להפחית שווים מאפס כיון שאינם מתאימים לצרכיו, מעידה מתוכה, כי אכן מגרשים אלה אינם מתאימים לצרכיו ו/או מטרותיו. 
2. נדרש היה לשקול ולבחון באופן משמעותי הקצאת מגרש אחר פנוי בפטור ולא להביא לכך שהשלדים המשמעותיים (כ- 14,000 מ"ר בנוי) הבנויים על גבי המגרשים שבנדון יהרסו, הואיל ויכול ויש להם ערך רב ליזם אחר. 
3. נוכח עדכון המרחב אני סבור כי נכון היה לקיים תהליך תחרותי/מכרזי/ ייחודי, אפילו בקביעת מחיר מינימום מותאם (ללא שווי המבנים בשומה) ולא להעניק הפטור ליזם במגרשים אלה במחיר זה.
4. עמדתי בהקשר זה מקבלת לדעתי גם חיזוק ממספרי ההשוואה בעסקאות דומות כפי שהובאו בשומת השמאית מיום 23/12/18 והן מהבהרתה בסעיף 7.3 לפיה בנוסף לשימושים המאושרים בתוכנית המקומית הוגדר תא השטח שבנדון לשימוש משני מוסד חינוכי כגון מכללה, ומנתונים נוספים בשומה.