אגם מונפורט

מהות ההצעה:

הקצאת קרקע לפארק ציבורי עם אטרקציות ציבוריות במתחם אגם המונפורט ל- 49 שנים .
החוכר: חברת אגם המונפורט ח.פ.511839359.
מסגרת נורמטיבית: הקצאה לפי תקנה 25(6) לתקנות חובת מכרזים - הקצאה לרשות מקומית לצרכי ציבור
תיאור הנכס: גוש 18430 חלק מחלקות 21, 22, גוש 19891 חלק מחלקות 12, 20, 23, 39, 44, 48, 56, 61 וחלקה 51 בשלמות, גוש 19892 חלק מחלקות 2-5, 8-12, 20, 21, 24, 43, וגוש 21217 חלק מחלקה 12 .
חיובים כספיים:
החישוב בחוזה עפ"י שומה מיום 7.5.2025 כדלקמן
51,500,000 ש"ח (ערך קרקע) * 36.4% (אחוז לחיוב עפ"י הנוהל) = 18,746,000 ש"ח
מכוון שמדובר בישוב שנמצא בקו עימות - החוזה לא מחויב.
הקצאת השטח טעונה אישור ועדת המשנה לאור גודל השטח – מעל ל 100 דונם.

רקע 

בקשה להקצאת פארק ציבורי עם אטרקציות ציבוריות במתחם אגם המונפור
זהות היזם : חברת אגם המונפורט ח.פ.51183935.  
מדובר על גוש 18430 חלק מחלקות 21, 22, גוש 19891 חלק מחלקות 12, 20, 23, 39, 44, 48, 56, 61 וחלקה 51 בשלמות, גוש 19892 חלק מחלקות 2-5, 8-12, 20, 21, 24, 43, וגוש 21217 חלק מחלקה 12.

• מגרשים 402, 403 - בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.
• מגרש 404 - בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.
• מגרשים 5001, 5002, 5004, 5005, 5006, 5007, 5008 בייעוד חניון.
• מגרש 501 - ביעוד מבנים ומוסדות ציבור לחינוך.
• מגרש 601 - בייעוד דיור מיוחד מסחר ומבני ציבור.
• מגרשים 701, 702, 703, 705, 706, 707, 708, 709, 710, 712, 713, 714, 715, 716, 718, 719, 720 - בייעוד שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). יצוין כי מגרש 718 בייעוד שצ"פ כולל גם זכויות למסחר.
• מגרש 805 - בייעוד שביל.
• מגרש 1002 - בייעוד מסחר ספורט ונופש.
• מגרש 2001, 2002, 2003 - בייעוד ככר עירונית.
• מגרש 3000 - בייעוד נחל / תעלת נחל (האגם עצמו).
• מגרש 401 - בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.
• מגרש 721 - בייעוד שטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
• מגרשים 801, 802, 803, 804, 806, 807, 808, 809, 810, 812, 813, 815, 816, 817, 818, 819, 820, 821, 822, 823, 824, 890 - בייעוד שביל.
• מגרש 904 - בייעוד ספורט ו/או נופש.

  
על השטח חלה תכנית מס' 255-0464909 בתוקף מיום 10.12.2018, בתוכנית נקבעו בין היתר מגרשים לצורכי ציבורי בייעוד: מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, שבילים, דרכים, חניונים, נחל/תעלת נחל, כיכר עירונית, מסחר ספורט ונופש, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, דיור מיוחד מסחר ומבני ציבור.
עפ"י טבלת זכויות הבנייה ניתן להעביר זכויות בנייה עד 50% בין השימושים  במגרשים 401-403 ,601, וזאת במעמד היתר הבנייה ובהתאם להוראה ייחודית בתב"ע הקובעת כדלקמן: "תותר העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות בין השימושים השונים באותו תא שטח, בשיעור שאינו עולה על כ50%- מסך השטחים העיקריים ומסך שטחי השירות המותרים לבניה בשימוש המעביר, בתאי השטח הבאים: תאי השטח 401-403 בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, תא שטח 601 בייעוד דיור מיוחד, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור".

• מגרש 401 - בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור. שטח מסחר מבוקש 59.28 מ"ר, שימושים מבוקשים בייעוד זה- בית קפה. שטח ציבורי מבוקש 197.35 מ"ר (לאחר ניוד), שימושים מבוקשים בייעוד זה: מתנ"ס-חדר חוגים. אחרי הליך ניוד חלק מן הזכויות בשיעור המותר בהתאם להוראות התב"ע מהשטח בייעוד מסחר לשטח בייעוד ציבורי,  אחוז השימוש הסחיר המבוקש  הינו 19% בלבד.
• מגרש 402 - בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור. שטח מסחר מבוקש 59.28 מ"ר, שימושים מבוקשים בייעוד זה-  בית קפה.  שטח ציבורי מבוקש 197.35 מ"ר (לאחר ניוד) שימושים מבוקשים בייעוד זה: מתנ"ס – חדר חוגים. אחרי הליך ניוד חלק מן הזכויות בשיעור המותר בהתאם להוראות התב"ע  מהשטח בייעוד מסחר לשטח בייעוד ציבורי,  אחוז השימוש הסחיר המבוקש  הינו 19% בלבד.
•  מגרש 403 - בייעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור. שטח מסחר מבוקש 140.37 מ"ר, שימושים מבוקשים בייעוד זה -  קפיטריה. שטח ציבורי מבוקש 463.9 מ"ר (לאחר ניוד), שימושים מבוקשים בייעוד זה: קונסרבטוריון.  אחרי הליך ניוד חלק מן הזכויות בשיעור המותר בהתאם להוראות התב"ע  מהשטח בייעוד מסחר לשטח בייעוד ציבורי,  אחוז השימוש הסחיר המבוקש  הינו 19% בלבד.
• מגרש 601 - בייעוד דיור מיוחד, מסחר ומבני ציבור. שטח דיור מיוחד מבוקש 671 מ"ר, שימושים מבוקשים בייעוד זה:  מעונות סטודנטים ; שטח מסחר מבוקש 266.57 מ"ר, שימושים מבוקשים בייעוד זה -  מכולת, בית קפה; שטח ציבורי מבוקש 465.43 מ"ר (לאחר ניוד) שימושים מבוקשים בייעוד זה: אולם רב תכליתי.  אחרי הליך ניוד חלק מן הזכויות  בשיעור המותר בהתאם להוראות התב"ע מהשטח בייעוד מסחר לשטח בייעוד ציבורי,  אחוז השימוש הסחיר המבוקש  הינו 19% בלבד.
• מגרש 718 - בייעוד שטח ציבורי פתוח. שימושים מבוקשים בשטח בייעוד שצ"פ – אמפי פתוח/מקורה למחצה, אחסנה, שירותים ציבוריים; שטח מסחר מבוקש 30 מ"ר לצורך עגלת קפה, הינו מתוך השטח הציבורי הפתוח המבוקש שהינו בשטח כולל של 1,051  מ"ר  - השימוש הסחיר הנלווה בשטח המבוקש אושר בתב"ע לשימוש כקיוסק .
• מגרש 1002 – בייעוד מסחר ספורט ונופש. שטח ספורט ונופש מבוקש 711.4 מ"ר. שימושים מבוקשים בייעוד ספורט ונופש – אולם ספורט ובית קפה. שטח מסחר מבוקש 190.61 מ"ר. שימוש מבוקש בייעוד מסחר – בית קפה. אחוז השימוש הסחיר המבוקש  הינו 19% בלבד.

 מצורפת טבלת פרטי השימושים המבוקשים אשר הועברה ע"י מר אופיר בן-בוחר, מ"מ מנכ"ל חברת "אגם המונפורט" ואשר תצורף לחוזה.

עפ"י מכתבו של מר אופיר בן-בוחר " מיום 16.6.2025  למהנדסת הוועדה מעלה הגליל, אגם מונפורט מרכז תיירות ונופש בע"מ הינו תאגיד ציבורי בניהול הרשויות המקומיות אשר מבקש לחתום עם רמ"י על חוזה חכירה אשר השימושים הסחירים במסגרתו לא יעלו על 20 %. בהתאם לכך, מפורט במכתב זה כי "אגם מונפורט מסכימים להפחתת שטחי בנייה במגרשים 718, 1002 ולנייד שטחי בנייה בין שימושים בהתאם להוראות סעיף 5 א' בתקנון במגרשים 601, 401, 402, 403 ולגרוע את היתרה מעל מסת 20% המקובלים על נהלי רמ"י. בתוך כך, התבקש אישורה של הועדה המקומית להוצאת היתרי בנייה בשטחים מופחתים כפי שפורט במסמך.
 
במכתבה של מהנדסת הועדה מיום 18.06.25 נכתב כי : "אין מניעה עקרונית מבחינת הועדה המקומית לקדם בקשות להיתרי בנייה בהתאם לחלוקת השטחים שהוצגה, ככל שהיא נעשית בהתאם להוראות התכנית החלה, וללא סטייה ממנה".
מתחם האגם הכולל את אגם המונפורט ואטרקציות שונות הוקם בתחום שיפוט המועצה האזורית מעלה יוסף בשיתוף עיריית מעלות תרשיחא.
חברת אגם המונפורט הינה תאגיד משותף לעיריית מעלות תרשיחא ומועצה אזורית מעלה יוסף.
החברה מנהלת ומתפעלת את הפארק כולו ומבקשת להסדיר זכויותיה במגרשים בהקצאה זו מאחר וניהול המתחם הוא בתחום אחריותה על בסיס ניהול משותף בין שתי הרשויות (מעלות תרשיחא - מעלה יוסף).
חוות דעת משפטית - ניתנה ע"י האגף המשפטי בתאריך 13.2.2018 לפיה מאחר ומדובר בחברה שהיא תאגיד משותף לשתי רשויות, ניתן להקצות את הקרקע בפטור ממכרז לשימוש המבוקש בתנאים הנהוגים בהקצאות קרקע לרשויות מקומיות. עם זאת, מאחר ועדיין לא קיימת החלטה לפיה ניתן להקצות קרקע לתאגיד משותף לרשויות מקומיות עפ"י תקנה 25(6), קבעה חוות הדעת המשפטית כי הקרקע תוקצה על בסיס תקנה 3(28) לתקנות חוק חובת המכרזים בכפוף לאישור וועדת הפטור ושר האוצר כנדרש בהתקנה ראו מייל של הגב' מלי וגנר מיום 13.2.2018 בתיק.
יצוין כי מאז חל שינוי בעמדה ונראה כי כיום אין מניעה מלהקצות קרקע לתאגיד המאגד בתוכו מספר רשויות מקומיות.
לעניין זה ניתן להפנות לסיכום ישיבה אצל המשנה ליועמ"ש דאז (עניינים אזרחיים) מיום  25.10.20 בנושא : "הקצאת קרקע למטמנה בדימונה". בסיכום ישיבה זו נקבע:

 "אין מניעה לאפשר את הקצאת כלל שטח התוכנית לרשות המקומית לצורכי מטמנה בפטור ממכרז, לפי תקנת הפטור 25(6). זאת גם אם מרבית הפסולת המוטמנת בה אינה מתחום הרשות המקומית בה היא ממוקמת, והיא משרתת גם רשויות מקומיות אחרות". וכן: "לאור האמור, קיימת עדיפות בהקצאת המטמנה לאשכול רשויות מקומיות/איגוד ערים".

מהאמור עולה כי אין מניעה להקצות לרשויות מקומיות על בסיס תקנה 25 (6) גם כאשר מדובר בתאגיד הכולל מספר רשויות מקומיות.
יצוין כי כך נעשה גם בעסקה שאושרה למטמנת טליה במתכונתה המקורית (מס' חוזה 205000520).
כפי שצוין לעיל,  השימוש בקרקע נשוא ההקצאה המבוקשת הוא ציבורי ברובו, כאשר שיעור השימוש המסחרי בקרקע הינו 19% בלבד והינו נמוך מן השיעור המקסימלי המותר הקבוע בנהלי הרשות.
כפי שפורט לעיל, ביחס לתאי שטח 718 ו- 1002 הסכימה החברה להפחתת שטחי בנייה וביחס לתאי שטח  401-403 ו- 601 אזי  קיימת הוראה ייחודית בתב"ע  המתירה העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות בתאי שטח אלה בין השימושים השונים באותו תא שטח.
 
נראה כי אופן יישום הוראת התב"ע המבוקש במקרה דנן, בו בכוונת החברה לפעול במעמד מתן ההיתרים לניוד זכויות מייעוד מסחר לייעוד מבנים ומוסדות ציבור (כפי מכתב החברה  מיום 16.6.25), מתיישב עם הוראות התב"ע וכבר ניתן, לבקשת החברה, אישורה העקרוני של מהנדסת הועדה המקומית להוצאת היתרי בנייה בהתאם לחלוקת השטחים שהוצגה (כפי מכתב מיום 18/6/25).
 
לאור כל האמור, בנסיבות המפורטות, בשים לב לכך ששיעור השימוש בקרקע נשוא בקשת ההקצאה הינו ציבורי ברובו :מוסדות ציבור לתרבות וחינוך, מנהל, בריאות, דת ופנאי וכו' ומיועד לשרת שתי רשויות מקומיות, ובשים לב לכך כי החברה הינה תאגיד משותף לשתי הרשויות המקומיות הללו [עיריית מעלות והמועצה האזורית מעלה יוסף],   הרי שמוצע להקצות את הקרקע לפי תקנה 25 (6).
 
בהתאם לסיכום ישיבה מיום 17.11.2024, כל המגרשים המצוינים (401-403, 1002, 601) יוגבל השימוש המסחרי בהם ל- 20% כשימוש נלווה לשימוש הציבורי בהתאם לנוהל B35.06. השימוש המסחרי במגרש 718 יוגבל בהתאם לתב"ע.
 
החישוב בחוזה עפ"י שומה מיום 7.5.2025 כדלקמן:

•  51,500,000 ש"ח (ערך קרקע) * 36.4% (אחוז לחיוב עפ"י הנוהל) = 18,746,000 ש"ח

 מכוון שמדובר בישוב שנמצא בקו עימות - החוזה לא מחויב.
 לאחר אישור העסקה במרחב, העסקה תועבר למסלול ירוק עקב גודל שטח וערך קרקע גבוהים.

בהתאם להחלטת ועדת מסלול ירוק מיום 5.1.2026 להלן הבהרות/תיקונים:
 

1. קו עימות - בהתאם למייל של מר ויאם סעד מיום 12.1.2026 (סרוק בתיק) שטח העסקה מצוי ביישוב חוסן (סמל יישוב 662) המוגדר כקו עימות. כמו כן, שטח העסקה נמצא בתוך הגבול של קו עימות צפון (במרחק של עד 9 ק"מ מהגבול עם לבנון), על כן, החישוב בוצע בהתאם להגדרה זו.

2. המרחב התבקש להתייחס ל - מלון שנמצא בשלבי סיום - מדובר בעסקה של צוות תעסוקה שנמצא ומטופל מחוץ לשטח עסקה זו.

3. לא התקבלו טפסים חתומים - בהתאם לשיחה טלפונית ובאישור שרית/מיטרה הועברו הטפסים ללא חתימות - כעת מועבר טופס חתום.

 
 בהתאם להחלטת מסלול ירוק מיום 26.1.26 להלן הבהרות :
 

1. אישור וועדת הפטור בגין גובה ערך הקרקע - יועבר לוועדת הפטור.

2. במהלך הישיבה הוועדה יצרה קשר עם המרחב. המרחב השאל לגבי הפעלת החניונים וכן לגבי השיט באגם שמופעל בתשלום, וכן קיוסק שקיים בפועל.

לגבי החניונים -
המרחב עדכן כי מדובר בגביה עפ"י חוקי עזר עירוניים ועל כן נכלל בחלק של דח"ש סימלי. המרחב מתבקש לעגן תנאי מיוחד לעניין זה כך שהיזם מתחייב לפעול לפי חוקי העזר.

לגבי מספר שימושים מסחריים שקיימים כפר בפועל כגון : שיט באגם וקיוסק- המרחב מתבקש לתת התייחסות מפורטת לעניין גביית דמ"ש לתקופת עבר - התייחסות המרחב - לעניין גביית דמי שימוש לתקופת עבר ביחס לשימושים מסחריים קיימים בפועל - יציין המרחב כי בהתאם להחלטת הנהלה 5700 בעניין הקלות ליישובי קו עימות בצפון עקב מלחמת חרבות ברזל הוראת שעה, קיים פטור מדמי שימוש עבר בגין שימושים לא מוסדרים בעסקאות הפטורות מתשלום על פי החלטות המועצה, כולל עסקאות הנמצאות בתהליך שטרם הסתיים. לאור האמור, החוכרת פטורה מתשלום דמי שימוש בגין השימושים המסחריים הקיימים בפועל.
 
החלטת מסלול אדום מיום 25.3.2026:

העסקה מאושרת בכפוף ל:

1. אישור וועדת הפטור בגין גובה ערך הקרקע.

2. עיגון תנאים מיוחדים בהתאם לכלל הערות המיפוי.

ועדת הפטור אישרה את ההצעה ביום 28/4/26

לאור גודל השטח מעל 100 דונם נדרש אישור וועדת משנה.
 
החלטת ועדה קודמת 

סוג ועדה: ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל    סוג החלטה: אושרה בתנאים הבאים

תיאור החלטה: 
הועדה מאשרת את הבקשה.

החלטת ועדה נוכחית: 
סוג ועדה: ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל    סוג החלטה: אושרה בתנאים הבאים.

בתאריך 14/05/2026 סוכם: 

הועדה ממליצה לאשר את הבקשה. 
בהתאם לסעיף 2.25 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, המלצה זו תשלח לחברי המועצה. אם לא תתקבל במזכירות המועצה התנגדות של חברי המועצה להמלצה תוך 14 יום מיום משלוח ההמלצה, הדבר יהווה את אישור המועצה לעסקה.