הרחבת מושב רווחה

רקע מקוצר

הנהלת הרשות התבקשה לדון בבקשת רווחה מושב עובדים של הפועל המזרחי לקידום עסקות בהרחבת המושב למומלצים אשר שילמו את הוצאות הפיתוח לאחר המועד הקובע על פי החלטת הנהלה 3212 וההחלטות שניתנו בעקבותיה, היינו ה-12.12.12. 
במסגרת הבקשה פורטו המועדים השונים שבהם שולמו הוצאות הפיתוח כן התבקשה ההנהלה להחליט, ככל שתסכים לקידום עסקות למומלצים שלא עמדו בהוראות המעבר, בנסיבות שפורטו בהצעה זו, האם האישור יינתן באופן גורף לכל המומלצים הללו, או לחלקם, בהתאם למועד התשלום.
 

רקע:

1. לרווחה מושב עובדים של הפועל המזרחי הסכם משבצת תלת צדדי שהסתיים ביום 30.9.05 ולא חודש מכיוון שהאגודה טרם פעלה להסדרת משבצת הקבע (הפרדה בין שטחי הקבע לשטחים הזמניים).
2. תקן הנחלות במושב הוא 80 ולפיכך היתה האגודה זכאית להקצאת 92 מגרשים בהרחבה בפטור ממכרז ערב תיקון 8 לפקודת האגודות השיתופיות, התשע"א -2011.
3. תכנית 3/140/03/6 פורסמה למתן תוקף ביום 4.11.97 ומטרתה להגדיל את היישוב ב-77 יחידות. הרחבת המושב שזורה במספר מתחמים בתוך השטחים שהוחזקו על ידי בעלי הנחלות וביניהם. 
4. במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת צברו האגודה וחבריה  חובות בהיקפים נרחבים. בעקבות זאת מונה כונס נכסים לנחלות וכן ניתנו על-ידי המשקם צו מניעה האוסר על האגודה ועל חבריה לעשות כל עסקה ו/או שינוי במקרקעי המשבצת וצו עיקול על זכויות האגודה.
5. מתוך רצון לפתור את בעיית החובות ולאור מינוי כונס הנכסים, החליטה האגודה ביום 18.1.97 לשווק את המגרשים שתוכננו במסגרת הרחבת המושב, כשיכון בנים, לצורך הסדר חובות עם נושי האגודה באמצעות המשקם. הוחלט כי ממגרשים אלה יוחרגו מגרשים שיוקצו למומלצים שיומלצו על ידי חברי אגודה שיגיעו להסדר לתשלום החובות עם המשקם.
6. משלא הגיעו הצדדים להסדר מוסכם והמשקם התרשם שלא חלה כל התקדמות בעניין שיווק המגרשים, הוא מינה, לבקשת הנושים, ביום 7.9.09 את עו"ד יפתח עניא לכונס נכסים של האגודה, לצורך מימוש נכסיה. 
7. בשנת 2010, לאור הסכסוכים ואי הסדרים במושב רווחה, החליט רשם האגודות השיתופיות לפרק את הועד הקיים ולמנות לאגודה ועד ממונה וליו"ר הועד מינה את עו"ד שלום יפרח. 
8. כאמור, תכנית ההרחבה אושרה עוד בשנת 1997, אך רק בשנת 2011 החלה האגודה לקדם את ההרחבה, ככל הנראה עקב מחלוקות שהתגלעו בין החברים.
9. המומלצים הראשונים הופנו לרמ"י רק בשנת 2012. באותה עת הוקפאה ההרחבה עקב חשש (שאומת כנכון) לגביית כספים אסורים. במקביל (ואף קודם לכן) חלו מניעות נוספות שונות לקידום הקצאות מגרשים בפטור ממכרז, כלהלן. 
    

חובות האגודה והמומלצים:

1. בהתאם לפסק המשקם מיום 24.5.95, עמד חוב האגודה לרמ"י, נכון ליום 31.12.91, על הסך 135,169 ₪. זאת, בנוסף לחובות לגופים נוספים.
2. ביום 26.5.08 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שנחתם בין האגודה לבין רמ"י בתביעה כספית שהוגשה בגין חובות האגודה עד ליום 31.8.08 שעמדו אז על סך 1,426,494 ₪.
3. ביום 14.9.10 נתן המשקם צו שצמצם את צווי המניעה והעיקולים שניתנו על ידו על משבצת האגודה, כך שלא יחולו על 9 מגרשים.
4. ביום 13.11.11 הגישה האגודה תכניות לביצוע עבודות תשתית בהרחבת המושב, אך אלה לא נחתמו לאור קיומם של חובות דח"ש של האגודה. המרחב השיב לפניית ב"כ האגודה כי עד להסדרת חובות האגודה לא ניתן לטפל בבקשה, הואיל ולא מדובר בצורך קיומי.
5. ביום 30.8.12 נעשה הסדר תשלומים עם האגודה.
6. ביום 20.11.12 חתם המשקם על צו לצמצום העיקולים שהוטלו במינהלה על חובותיה של האגודה, לצורך קידום עבודות הפיתוח והתשתית בהרחבת המושב. 

כספים אסורים:

1. ביום 6.12.10 הודיעה רמ"י לאגודה כי התקבלה תלונה שממנה עולה חשד שבכוונת האגודה לשווק מגרשים במתחם ההרחבה באמצעות קבוצת רכישה או חברה פרטית שלא קיבלה את אישור רמ"י לגובה הוצאות הפיתוח. 
2. ביום 16.1.13 הודיעה רמ"י לאגודה כי התקבלה תלונה בדבר כספים אסורים שנגבו ממומלצים במסגרת התקשרות עם חברה פרטית.
3. ביום 12.11.13, התקבלה החלטת הנהלה שקבעה, לגבי מושב רווחה, כי לאור התנהלות חברת א.ר.ח.ן וקבוצה לרכישה בכפר, אשר רכשו מהמומלצים את זכות ההמלצה, יש לשווק את כלל המגרשים במכרז פומבי.
4. לאחר בצוע שימוע לאגודה והקמת צוות מיוחד, בהתאם להחלטת הנהלה נוספת, החליטה ההנהלה ביום 29.4.14, בענין הרחבות בחמישה יישובים, לרבות הרחבת מושב רווחה, כי ניתן יהיה להקצות מגרשים למומלצים שעומדים בתנאי החלטת הנהלה 3212, בכפוף להגשת ההסכמים שנחתמו, הגשת תביעה כנגד מקבלי הכספים האסורים וחתימה של המומלצים והאגודה על כתב התחייבות ויתור ושיפוי. עוד הוחלט כי יתרת המגרשים תשווק במכרז. הודעה מתאימה נשלחה לאגודה ביום 23.6.14. 
5. המניעה להקצאה בפטור עקב גביית כספים אסורים הוסרה ביום 12.4.2016.
    

ביצוע מכרז מקדים:

1. ביום 6.6.11 הודיעה רמ"י לאגודה כי תנאי לקידום ההרחבה בהתאם להחלטת מועצה 1180 הוא עריכת מכרז מקדים ל-10% מהמגרשים המיועדים לשיווק במושב ולשם כך התבקשה האגודה להעביר מסמכים ואישורים מתאימים.
2. ביום 7.8.12 נתקבלה החלטת הנהלת רמ"י מספר 3252 לפיה ניתן יהיה לקדם עסקות הקצאת מגרשים בהרחבה למומלצים, אשר נתקיימו לגביהם ועדות קבלה ושולמו בגינם הוצאות פיתוח עד ליום 6.6.11, ללא התניית חובת מכרז מקדים. תנאי לויתור על מכרז מקדים במקרים האמורים יהיה המצאת כל האישורים על עמידה בתנאים הנ"ל בתוך חצי שנה מההחלטה, היינו עד ליום 6.2.13.
3. בעקבות החלטות הנהלה 3212 ו-3252 שלחה מנהלת המחלקה החקלאית ביום 29.8.12 מכתבים לכלל המושבים והקיבוצים בתחום מרחב ירושלים, לרבות אגודת מושב רווחה ובהם הודיעה כי על מנת שניתן יהיה להקצות מגרשים בפטור ממכרז בהרחבת המושב, על המומלצים לעמוד בתנאי הוראות המעבר שנקבעו בהחלטת הנהלה 3212 וההקצאות תבוצענה רק לאחר ביצוע מכרז מקדים, אלא אם יומצאו כל המסמכים הדרושים לביסוס זכאותם של המומלצים הנ"ל עד ליום 28.2.13.
4. ביום 20.11.12 נתן המשקם החלטה לפיה האגודה תבצע מכרז מקדים לגבי 8 מגרשים והוא ישחרר את המגרשים, בהתאם לרשימה שתוגש לו.
5. מאחר והאגודה לא עמדה בתנאי החלטת הנהלה 3252, שיווק המרחב 5 מגרשים במסגרת מכרז מקדים, הזוכים נקבעו ביום 3.6.18 ובכך נסללה הדרך להקצאת מגרשים בפטור ממכרז למומלצים.
    

עמידה בתנאי הוראות המעבר:

1. בעקבות קבלת תיקון 8 לפקודת האגודות השיתופיות, בעניין ועדות קבלה לישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים, קבעה הנהלת רמ"י בהחלטה מספר 3212 מיום 22.5.12 הוראות מעבר לפיהן רק אגודות שקיימו ועדות קבלה עד ליום פרסום ההחלטה (המועד הוארך עד ליום 04.07.2012) והוצאות הפיתוח שולמו או ישולמו תוך 90 יום ממועד פרסום ההחלטה יוכלו להמשיך להפנות מומלצים להקצאת מגרש בהרחבת המושב בפטור ממכרז, לאחר קיומו של מכרז מקדים. 
2. ביום 4.7.12 פורסמה הודעה בעיתונות היומית בדבר קבלת הוראות המעבר.
3. כאמור, ביום 29.8.12 הודיעה מנהלת המחלקה החקלאית לאגודה (במסגרת מכתבים שנשלחו לכלל המושבים) מהם התנאים הדרושים לצורך הקצאת המגרשים בפטור ממכרז בהתאם להוראות המעבר וללא מכרז מקדים.
4. בעקבות הנחיה שניתנה על-ידי המשנה ליועמ"ש רמ"י דאז, שלחה מנהלת המחלקה ביום 30.10.12 מכתב נוסף המעדכן כי הוחלט על מתן הארכת מועד לתשלום הוצאות הפיתוח עד ליום 28.11.12 למועמדים שהתקיים דיון בוועדת קבלה בעניינם עד ליום 4.7.12. עוד הובהר כי יתרת המגרשים בהרחבה, בגינם לא ימצאו מומלצים העונים לקריטריונים הנ"ל, תוקצה בדרך של מכרז פומבי. 
5. בעקבות פנית ב"כ האגודה כמו גם אגודות נוספות אשר ביקשו ארכה נוספת לתשלום הוצאות הפיתוח לאור המצב הביטחוני ששרר באזור באותה תקופה (מבצע עופרת יצוקה) והקשה על עמידה במועד התשלום, אישרה המשנה ליועמ"ש להאריך את המועד לתשלום הוצאות הפיתוח בשבועיים, היינו עד ליום 12.12.12. 
   מנהלת המחלקה החקלאית הודיעה לב"כ האגודה ביום 25.11.12 על הארכה שאושרה, תוך שציינה כי האמור מתייחס רק למומלצים העונים על תנאי החלטות המועצה. מכתב בנוסח זהה נשלח לשאר האגודות במרחב.למרות האמור לעיל התברר, בדיעבד, כי ב"כ האגודה המשיך לגבות ממומלצים כספים בגין הוצאות הפיתוח גם לאחר ה-12.12.12.
6.  ביום 6.12.12 הודיע המרחב לאגודה ולב"כ כי נתקבלו המלצות להקצאת 11 מגרשים בהרחבה ועל מנת לבדוק האם ניתן להחיל את החלטת הנהלה 3252 ולהקצות את המגרשים מבלי להמתין לעריכת מכרז מקדים יש להמציא אישורים על מועד קיום ועדת קבלה וקבלה על תשלום הוצאות פיתוח. יצוין כי 40 המלצות נוספות הועברו במהלך חודש ינואר 2013, אך אלה לא נבדקו עקב החשד לקבלת כספים אסורים, כאמור לעיל. במכתב מנהלת המחלקה החקלאית מיום 28.2.13, הובהר כי בסופו של יום ניתן יהיה לטפל רק בהמלצות העונות להחלטות הנהלה 3212 ו-3252.
7. בסוף שנת 2014 המציאה האגודה פרוטוקול אסיפה כללית מיום 18.1.97 שנזכרה בסעיף 5 לעיל ואליו צורפה טבלה עם רשימת 48 מומלצים שהינם בני מקום. לטענת האגודה בתקופה זו היה צורך בקיום ועדות קבלה למומלצים חיצוניים בלבד. המרחב הודיע, במכתבו מיום 15.1.15 כי לא ניתן לראות בפרוטוקול האמור כמסמך הקובע כי מגרשי ההרחבה יוקצו לבנים בלבד ללא צורך בקיום ועדות קבלה. ראיה לכך היא כי הופנו גם מומלצים שאינם בנים ואלה עברו ועדות קבלה. לגבי מומלצים אלה הפרוטוקול שהומצא אינו תקין, משום שאין בו שיוך של מגרשים למומלצים.בישיבה שהתקיימה אצל יועמ"ש רמ"י סוכם כי למרות האמור לעיל, רמ"י תסכים לבחון את הבקשה לאחר שהאגודה תספק אינדיקציות להסתמכות, ככל שהיתה, לשייך את המגרשים לבני המקום לפני המועד הקובע. במידה שהתקיימה הגרלה יש להראות שהיא התייחסה מפורשות למומלצים בני המקום וכן יש להמציא תיעוד להחלטות שהתקבלו לגבי קבלת הבנים ונתונים למועדים בהם שולמו הוצאות הפיתוח.למרות שהאגודה לא המציאה מסמכים אובייקטיביים, הודיעה רמ"י ביום 3.2.16 כי בכפוף להמצאת תצהיר חתום המפרט את העובדות שפורטו במכתב יו"ר האגודה, ניתן יהיה לקדם את הקצאת המגרשים למומלצים החיצוניים שעומדים בתנאי החלטה 3212 ולבני מקום מומלצים ששילמו את הוצאות הפיתוח עד ליום 12.12.12 וזכו במגרשים במסגרת ההגרלה שנערכה, כנטען על ידם, ביום 29.6.11, בהתאם לחלוקת המגרשים על גבי תשריטים ורשימות. ביום 21.3.16 הומצאה רשימת מומלצים עדכנית, העומדים לטענת האגודה בכללי החלטת הנהלה 3212 וכן צורפו קבלות בגין הוצאות הפיתוח. רשימה זו לא תאמה לרשימה קודמת שנשלחה ולכן האגודה נתבקשה להמציא התייחסויות ומסמכים מתאימים וכן להשלים את אישור הוצאות הפיתוח מול אגף הפיתוח ברמ"י. הובהר כי לאחר בצוע כל האמור לעיל ישווקו כל המגרשים שבגינם אין מומלצים העומדים בתנאי ההחלטות, לרבות 5 המגרשים שהאגודה סימנה לצורך מכרז מקדים. המסמכים הנדרשים הומצאו ביום 18.7.16.
8. במהלך שנה זו ובשנה שלאחריה נשלחו מספר פניות מטעם ב"כ האגודה ומטעם מומלצים בודדים, לאשר החרגה של מגרשים שהוצאות הפיתוח שולמו בגינם באיחור. רמ"י השיבה לכל הפניות בשלילה, כפי שהשיבה לפניות מטעם אגודות אחרות.
9.  נכון להיום, מתוך 77 מגרשי ההרחבה, נותרו לכל הפחות 29 מגרשים לשיווק, על פי הפירוט הבא:
   5    מגרשים שווקו במכרז
   35 עסקות פטור ממכרז אושרו במרחב
    6 מגרשים נוספים ניתן להקצות בפטור ממכרז בהתקיים תנאים מסויימים.
   2 מומלצים שילמו את הוצאות הפיתוח במועד, אך הוקצו להם מגרשים בפטור ממכרז במושבים אחרים.
10. מתוך 29 המגרשים לשיווק (או יותר, ככל שלא תושלמנה העסקאות האמורות לעיל), קיימים 13 מגרשים שלגביהם הופנו מומלצים ששילמו הוצאות באיחור, לפי ההתפלגות הבאה
     9 מומלצים שילמו הוצאות פיתוח בין התאריכים 13.12.12 ו-31.12.12.
    מומלץ אחד שילם הוצאות פיתוח ביום 6.1.13.
    3 מומלצים שילמו הוצאות פיתוח במהלך שנת 2014.
11. למרות שנשלחו מכתבים אל נציגי האגודה ובאי כחה, המבהירים את חשיבות העמידה במועדים, ככל הנראה חלק מהמומלצים הוטעו על-ידי ב"כ האגודה לחשוב שככל שישלמו את הוצאות הפיתוח במועדים ששילמו, יוקצה להם מגרש בהרחבה, ולפיכך העבירו את תשלום הוצאות הפיתוח לב"כ האגודה, אשר הסכים לקבל מהם את הכספים, הפקיד אותם בחשבון נאמנות ונתן להם קבלה ללא כל הסתייגות תוך ידיעה ברורה שלו שהמועד לתשלום עבר.
12. לטענת היו"ר הממונה של הועד, המושב עבר טלטלות רבות במשך השנים וחברי האגודה ובניהם הולכו שולל על ידי גורמים שונים ואין זה נכון וצודק להעניש את המומלצים שכל רצונם הוא לבנות את ביתם במקום בו נולדו וגדלו. 
    המועד האחרון לתשלום הוצאות הפיתוח היה מקביל למועד בו היה עליהם לשלם סכומים נכבדים במסגרת המינהלה להסדרים לצורך ביטול צווי המניעה ומסיבה זו נתן המשקם בשלב מסויים צו לפיו האגודה תפנה לרמ"י בבקשה לשקול את החרגת האגודה מהוראות המעבר. 
    לטענתו, ככל שרשימת המומלצים תאושר באופן חלקי, יגרם שבר חברתי בין חברי האגודה, במיוחד כאשר חלק מהבנים שילם את הוצאות הפיתוח באיחור של ימים ספורים בלבד.
    בנוסף, הוצאות הפיתוח ששולמו על-ידי המומלצים כבר הועברו לקבלן והושקעו בעבודות הפיתוח של ההרחבה.

החלטה:

לנוכח הנסיבות החריגות שפורטו בהצעת המרחב והעובדה כי מדובר באיחור של ימים בודדים (פחות מחודש לכל היותר) המצטרף לכל יתר הנסיבות, הנהלת הרשות מאשרת את ההצעה לגבי עשרת המומלצים ששילמו הוצאות פיתוח עד ליום 6.1.13. הקצאת המגרשים תעשה בהתאם לנהלי הרשות ועל בסיס ערך עדכני למועד עריכת העסקאות ללא אפשרות להעלות כל טענה בעניין, בכפוף להמצאת מלוא המסמכים הנדרשים ולהסכמת מומלצים אלה לקידום העסקה עפ"י שומה כאמור.
הקצאת המגרשים דנן מותנית בהתחייבות האגודה להשיב  את יתרת 19 המגרשים הפנויים לצורך שיווקם במכרז פומבי ושיתוף פעולה בקידום שיווקם, לרבות בעניין הסדרי הפיתוח מול המועצה.  
במסגרת השבת 19 המגרשים לצורך שיווקם האגודה תהיה זכאית לזכות ייזום בהתאם להוראות סימן ב' לפרק משנה 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל  והיא רשאית להפנות מומלצים על פי שיקול דעתה, לרבות 3 המומלצים שנכללו בהגרלה ושילמו הוצאות פיתוח בשנת 2014.