החלטת הממונה בנושא חתימה על עסקת פינוי ובינוי

החלטה מיום 20.1.2022

בעל דירה במתחם פינוי ובינוי (להלן: "הפונה" ו"המתחם") התבקש ואף נדרש, במסגרת פניות לבא כוחו, לחתום על עסקת פינוי ובינוי עם חברה שטרם הוקמה (להלן: "ההסכם"). פניות אלו, לדייר ולבא כוחו, בוצעו על ידי עורך דין המייצג מספר דיירים במתחם (להלן: "עורך הדין"). בפנייה שהגיש לממונה, הלין הדייר על התנהגות עורך הדין. לטענתו, בין השאר, עורך הדין מחתים בעלי דירות במתחם (להלן: "דיירים") על ההסכם, על אף שמדובר בהסכם שהינו "לטובת ישות לא קיימת מבחינה משפטית" (להלן: "חברה בהקמה"). זאת, תוך שהוא מבטיח לדיירים תמורות לפני שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) אושרה, על אף שהמתחם מקודם במסלול רשויות על ידי העירייה ומשמעות הדבר היא, שהתב"ע וקביעת התמורות הם באחריותה. עוד לטענתו, הבחירות בנציגות הדיירים ובעורך הדין בוצעו באופן לא חוקי, בלא שנעשה פרסום מוקדם, כשהוא ודיירים אחרים כלל לא ידעו על קיומן; עורך הדין מכפיש אותו בפני דיירים, מכנה אותו "דייר סרבן" בכל הזדמנות והופך אותו ללא לגיטימי הרוצה לחבל בפרויקט, למרות שהסטטוס המשפטי שלו בפרויקט אינו סטטוס של "דייר סרבן"; עורך הדין החתים דיירים על ההסכם ללא שהסביר להם על ההסכם וללא שהשאיר להם עותק של ההסכם, תוך הפעלת לחץ עליהם לחתום.  

    עורך הדין טען, בין השאר, כי במועד בו התחיל משרדו להוביל את הפרויקט, התוכנית למתחם טרם הופקדה והכנסת חברה יזמית כשהנתונים הכלכליים/תכנוניים עוד לא היו בשלים, הייתה משימה קשה. מסיבה זו נרשם בהסכם שם של חברת פרויקט בהקמה, שתוקם בהמשך. עוד לטענתו, ההסכם אינו הסכם מחייב אלא הסכם מדף או טיוטה; הדיירים מעולם לא חתמו על הסכם מחייב; החתימה של הדיירים על ההסכם היא חתימה עקרונית, כי עברו על ההסכם ואישרו אותו לשם העברתו בעתיד ליזמים, כחלק מתנאי הזכייה במכרז יזמים שייערך. לדבריו, דברים אלו הוסברו לדיירים. הוא הוסיף, כי בהסכם לא צוינו פרטים כגון גוש, חלקה או כתובת, לא ניתן לעשות בו שימוש ולא הייתה כוונה לעשות בו שימוש וכי לאחר כניסת יזם, כל הדיירים יחתמו על ההסכם מחדש עם כל הפרטים הנדרשים להפיכתו למחייב. בהתייחס לפונה, טען עורך הדין, כי הוא פועל יחד עם דיירים נוספים לחבל בפרויקט, להסית את הדיירים, להביא עורכי דין אחרים לפרויקט וליצור פרויקט אחר אותו הוא יוביל כיזם. זאת, תוך שהוא מכנה את הפונה ואת הדיירים הנוספים איתם, לטענתו, הפונה פועל, "סרבנים".

 הממונה קבעה כי – 

1. אכן, ההסכם אינו מסמך משפטי תקף המחייב את בעלי הדירות החתומים עליו. זו גם המסקנה המתחייבת על פי דין.
2. הדין אמנם מכיר בחוזה שנערך עם חברה בהקמה. אולם בענייננו, משתנאי מתנאי המבחן שנקבע בפסיקה לעניין זה אינו מתקיים ובעת חתימת הדיירים על ההסכם לא עמד לנגד עיניו של עורך הדין תאגיד מסוים, ממילא לחוזה כזה אין תוקף. זאת, לפחות ביחסים שבין בעלי הדירות החתומים על ההסכם לבין מי שמתיימר להיות, כיום או בעתיד, הצד השני להסכם.
3. משמדובר במסמך שאינו מחייב משפטית והינו בגדר טיוטה בלבד, לא ברור מדוע ראה עורך הדין לנכון להחתים את הדיירים על ההסכם ואף, כדבריו, על 'ייפויי כוח וכיוצ"ב'.
4. אף שלהסכם עליו החתים עורך הדין את הדיירים אין תקף, לא ראוי היה להחתים עליו את הדיירים. לפחות, לא ראוי היה להחתים את הדיירים על ההסכם בלא לציין בו בכתב ובאופן מפורש, כי מדובר בטיוטה בלבד שאינה מחייבת או כיתוב דומה.
5. עמדתו הנוכחית של עורך הדין לפיה להסכם אין תוקף מחייב שונה מעמדתו בעבר, לפי מכתבים מטעמו, בהם התייחס להסכם כאל הסכם תקף.
6. לא ראוי היה מצדו של עורך הדין, לפנות לדיירים בבקשה לשתף עמו פעולה בהתבסס על אותם הסכמים שלטענתו נחתמו כדין (על ידי למעלה מ-70% מהדיירים), כפי שטען במכתביו.
7. בנסיבות העניין לא היה מקום להתייחסותו של עורך הדין לפונה כאל דייר סרבן.
8. משהתמורות לדיירים נקבעות על ידי העירייה והתוכנית למתחם טרם הופקדה, לא ברור כיצד טען עורך הדין כי משרדו מחייב את היזם שייכנס לפרויקט, לאמץ את ההסכם ואת התמורות שבו. בנסיבות כאמור, יש להבהיר לדיירים שמתן התמורות כפוף למגבלות תכנון. זאת, במסגרת מסמך נוסף, מעבר להסכם עצמו, המנגיש את עיקרי ההסכם לדייר באופן שעיקריו יהיו ברורים, מדויקים ויפרסו בפני הדייר את התמונה המלאה, כנדרש מיזם בסעיף 1א(ב) לחוק.
9. כפי שנקבע בפסיקה לגבי פרויקט תמ"א 38, גם לעניין עסקת פינוי ובינוי, הדעת אינה נותנת שדיירים יתקשרו בעסקה מחייבת עם יזם שזהותו אינה ידועה להם ויש צורך בחובת גילוי ובשקיפות מלאה בהסכם לעניין זהות היזם.
10. פניות עורך הדין לפונה ולבא כוחו, בבקשה ואף בדרישה, כי יחתום על ההסכם אינן עולות כדי "הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרפות למיזם התחדשות עירונית", כמשמעותו בסעיף 7(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.
11. הטענה, כי מועד קיום הבחירות בנציגות הדיירים ובבא כוח הדיירים לא פורסם והדיירים לא עודכנו על כך מראש, לא התבררה כל צרכה. בכל מקרה, אין מדובר בנציגות הפועלת על פי דין ולפיכך, החלטות הנציגות יכול שיחייבו רק את מי שהסכים לקבל על עצמו החלטות אלה. מכאן נובע שכתב מינוי הנציגות אינו מחייב את הפונה. גם כתב מינוי עורך הדין כבא כוח הדיירים אינו מחייב את הפונה.
12. אין מקום לדון בטענות הפונה בדבר התנהגות עורך הדין כלפי דיירים אחרים. זאת, משאיש מאותם דיירים לא מצא לנכון להתלונן ההתנהגות הנטענת - הפעלת לחץ, החתמה על ההסכם ללא מתן הסבר או אי מתן עותק של ההסכם החתום.