עמותת נאות הפרדס - ארכה לחתימה על מפרט כספי והארכת תוקף שומה

רקע מקוצר:

מובאת בזאת בפני הנהלת רמ"י בקשת עמותת נאות הפרדס, עמותה שהוקמה לצורך הקמת פרויקט מגורים לאנשי צבא קבע בשכונת רמות, ירושלים, להארכת המועד לחתימה על המפרט הכספי שנשלח לה על-ידי המרחב עד ליום 1.9.21.
פרטי הנכס 
שכונת רמות בירושלים
חלקה 15 בגוש 31268 בשטח 8,280 מ"ר
מגרש 8ב לפי תכנית 6576 לבניית 64 יח"ד

הסוגיה לדיון:

1. ביום 14.1.21 פנתה העמותה בבקשה להארכת תוקף השומה עד לסוף חודש נובמבר 2021 וכן היא מבקשת כי ככלל במיזמים הבאים של עמותות המגורים של מנהלת המגורים הצה"לית, תוקף השומה יהיה 15 חודשים ולא 12 חודשים.
2. מעיון בפניה ובהשתלשלות הארועים המופיעה בתיק, עולה כי למיטב הבנת העמותה תוקף השומה הינו שנה החל ממועד משלוח המפרט הכספי, אך בפועל מבקשת העמותה לאפשר לה לממש את העסקה בתוך חצי שנה ממועד משלוח המפרט ובהתאם לשומה שעל בסיסה אושרה העסקה.
3. מפניות מנהלת המגורים של צה"ל בעבר ובהווה עולה כי הקצאה לעמותות הצבא שונה מהקצאה רגילה, משום שמקרים אלה זהות בעל הזכויות אינה ידועה בעת אישור העסקה ומשלוח המפרט הכספי ולכן, להבדיל מהקצאות רגילות, אין החוכר העתידי יכול להתחיל לפעול לגיוס הכספים הדרושים לצורך מימוש העסקה (ככל שלא עשה זאת במקביל לקידום העסקה), לאחר שהיה מעורב בהליכי העסקה וידע שהיא עומדת להתאשר.
4. כאשר מקודמת הקצאה לעמותת כחות הבטחון, זהות החברים אינה ידועה בעת אישור העסקה ורק לאחר קבלת האישור הסופי של העסקה וקבלת השומה, מפרסמת העמותה קול קורא לצורך גיוס החברים, היא מציגה בפניהם את הפרויקט, מחתימה על החוזים הדרושים ומתחילה בהליך של רישום וגיוס כספים. באותה עת נגבה על ידי העמותה לפחות 30% מעלות הפרויקט, מכל נרשם, אשר רק בשלב זה מתחיל לקדם הליך של קבלת משכנתא, על כל הכרוך בך. 
5. במקרה דנן, קיים עיכוב נוסף במימוש העסקה הנובע מחוסר ודאות תכנונית. במסגרת מיזם נאות הפרדס מתכוונת העמותה לתכנן שתי חלופות של בניינים וזאת עקב חוסר וודאות בנוגע לקבלת "תוספת שבס". בעקבות זאת מעריכה העמותה כי יחול עיכוב של חודשיים נוספים במימוש העסקה על-ידה. 
6. העמותה טוענת בפנייתה כי פרק הזמן הדרוש לה למימוש העסקה הינו כ-11 חודשים ולפיכך היא מבקשת הארכת תוקף השומה בששה חודשים, מתוך הנחה שהשומה תקפה עד חודש מאי 2021.
7. הואיל והמועד הקובע לשומה היה 25.3.19, הרי שבהתאם לסעיף 4.20.3(א) לקובץ ההחלטות השומה היתה תקפה בעת עריכת העסקה ולא היה צורך להאריכה.
8. במקרה דנן נתנה ההנהלה אורכה לחתימה על המפרט הכספי עד ליום 1.1.21 (ר' סעיף 11 לעיל) ומשמעותה היא דחיית המועד לתשלום דמי החכירה המהוונים עד ליום 31.3.21, שכן לאחר החזרת המפרט הכספי החתום נעשה אישור סופי במערכת ומונפק שובר לתשלום בתוקף ל-90 יום.
9. משמעות בקשת העמותה היא תשלום עד ליום 30.11.21, כלומר הארכת המועד לחתימה על המפרט הכספי עד ליום 1.9.21 במקום עד ליום 1.1.21 ותשלום על פי שומה לערך קרקע של שנתיים וחצי קודם לכן (משוערך על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה).
10. סעיף 4.20.2(ב) לקובץ מאפשר לעשות שימוש בשומה בתוך שנתיים מהמועד הקובע בשומה. כלומר גם על פי מדיניות המועצה קיימת אפשרות (במקרים מיוחדים) לאשר עסקה בצוות מרחבי על פי שומה שנערכה שנתיים קודם לכן ומשמעות הדבר בפועל היא שלאחר אישור העסקה בכל המסלולים, חתימה על מפרט ואישור סופי – ישולמו דמי ההיוון כשנתיים וחצי לפחות לאחר המועד הקובע של השומה.
11. לאור האמור לעיל ובנסיבות המיוחדות של העניין, ממליץ המרחב לדחות את המועד לחתימת המפרט הכספי עד ליום 1.9.21.
     

בתאריך 03/02/2021  סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת לדחות את המועד לחתימת המפרט הכספי עד ליום 1.9.21.
יש לשערך את השומה בתוספת ריבית והצמדה.
מובהר כי לאחר מועד זה תתבטל ההקצאה.

יש להביא הנושא לדיון חוזר בוועדת הפטור בשל הזמן שחלף ממועד ההחלטה (למעלה משנה).