החלטת הממונה בנושא חובת הגילוי והשקיפות המוטלת על יזם – עקרון השוויון בתמורות

החלטת הממונה בנושא חובת הגילוי והשקיפות המוטלת על יזם – עקרון השוויון בתמורות

הפונים ובעלי דירות נוספים במתחם פינוי ובינוי חתמו על עסקאות פינוי ובינוי עם יזם. לטענתם, היזם התקשר בעסקאות שונות עם כל אחד מבעלי הדירות במתחם, תוך שלחלק מהם העניק תמורות עודפות ומרחיקות לכת ביחס לתמורות שהעניק לפונים. זאת, באופן המעיד על אפלייתם ובניגוד לעקרון השוויון בתמורות. כך, לטענתם, במקרה מסוים, היזם חתם על עסקת פינוי ובינוי העם בעלים של דירה במתחם (להלן: "הבעלים"), במסגרתה העניק לו תמורות עודפות העולות עשרות מונים על התמורות שהם קיבלו בגין אותן דירות, המסתכמות בסכום של 5.5. מיליון ₪ (עסקה זו תכונה להלן: "העסקה" וסכום זה יכונה להלן: "התמורה"). לפי חוות דעת שמאית שצורפה לפנייה, אכן, התמורה גבוהה משמעותית מהתמורה שניתנה לפונים עבור דירותיהם, על אף שמדובר בדירות בעלות שווי דומה.

בהקשר זה, של עקרון השוויון בתמורות, טען היזם, כי התמורה אינה חריגה משהעסקה אינה עסקת פינוי ובינוי ומכאן, כי היא אינה באה במסגרת הדין החל על עסקאות פינוי ובינוי. 

הממונה קבעה, כי – 

1. עמדתו זו של היזם אינה מקובלת עליה. יזם אינו יכול לעקוף את עקרון השוויון בתמורות על ידי הוצאת בעל דירה מסוים מכלל עסקאות הפינוי בינוי, בטענה שהעסקה עמו היא עסקה שונה, שאינה עסקת פינוי ובינוי, אלא עסקת מכר רגילה.
2. הסנקציה החריפה כנגד היזם הקבועה בסעיף 6(ג) לחוק פינוי ובינוי, בגין הפרת חובות הגילוי והשקיפות, המקימה עילת ביטול, נועדה להגן על בעלי דירות, שלא יוחתמו על עסקאות פינוי ובינוי בידי אדם הפועל מטעמו של יזם או מקבל או עתיד לקבל ממנו תמורה, מבלי שנתונים אלה יובאו לידיעתם. זאת, שכן, המניע של אותו אדם הפועל להחתמתם על עסקת פינוי ובינוי יכול שיהא שיקול בעל חשיבות לעניין ההחלטה אם להצטרף לפרויקט.
3. עם זאת, סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי אינו אוסר על תשלום תמורה חריגה, הוא אך מחייב בגילוי אותה תמורה. מעבר לכך, חובות הגילוי והשקיפות המוטלות על מי שמתקיימים בו תנאי הסעיף (שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי; או, מקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה; או, ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי), חלות רק אם אותו אדם פונה לבעלי הדירות בעניין עסקת הפינוי בינוי, פנייה שבמסגרתה עליו לגלות את עניינו האמור בעסקה.
4. בענייננו, כל שנאמר לגבי מעורבותו של הבעלים בעסקה הוא ש"הדייר הזה מסייע לנו בהחתמות בכל המתחם". אולם, טיבו ומהותו של סיוע זה לא התבררו ולא ברור אם הסיוע שהגיש הבעלים ליזם התבטא בפניות לבעלי הדירות ושכנועם להתקשר בעסקת הפינוי בינוי עם היזם. אפילו פנה הבעלים לבעלי דירות כאמור, לא נטען על ידי איש מהפונים שפנייה כזו על ידי הבעלים נעשתה אליו, וענייננו כאן הוא בהפרת חובות כלפי הפונים ולא כלפי בעלי דירות אחרים.
5. לאור האמור לא ניתן לקבוע שבמקרה זו הופרו חובות הגילוי והשקיפות לפי סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי.