שומת מקרקעין - שינוי מתווה השומה בהתייחסות לעלויות הפיתוח

רקע : 

1. עסקות רשות מקרקעי ישראל (להלן : רמ"י) נערכות, ככלל, ללא פיתוח.
2. בהתאם למתווה זה, בשומות ובטבלאות הערכים הנערכות לצורך ביצוע העסקות ברמ"י מנוכה רכיב הפיתוח.
3. רכיב הפיתוח המנוכה כיום מהווה חלק בלתי נפרד מהשומה ונדון במסגרת השגה שמאית, וזאת על אף שאינו בתחום מומחיותו של שמאי המקרקעין.
4. עלויות הפיתוח מנוכות מהשומה לפי המדרג הבא :
   •    עלויות מאושרות על ידי בקר פיתוח של רמ"י, משב"ש או תמ"ת
   •    אגרות והיטלים
   •    נורמטיביות, בהתאם לקווים מנחים פרק ה', שעודכנו פברואר 2017  - אשר נקבעו על ידי אגף פיתוח (לינה מרגלית) ואגף שמאות ברמ"י (אביה מדמון) 
5. בעסקות לשטחי קרקע גדולים מ – 10 דונם או 5,000 מ"ר עיקרי, הנחיות הזמנת השומה מחייבות התייחסות של בקר פיתוח לרכיב הפיתוח שיש להפחית מהשווי בשומה.
6. למרות שרכיב הפיתוח, כאמור, אינו בתחום מומחיות השמאי, אנו נתקלים בהחלטות רבות של השמאי הממשלתי ושל ועדת השגות המתערבות בסוגיית הפיתוח, המבטלות את  עלויות הפיתוח אשר אושרו ברמ"י וקובעות עלויות אחרות וזאת מבלי לבסס את עמדתם על חוות דעת של מומחה מתאים.
7. השמאי הממשלתי (הקודם והנוכחי) מסכימים כי מדובר בתחום שאינו שמאי, אך בפועל , משיקולים שונים, מתערבים בסוגיה זו בהכרעות השמאיות.
8. בכדי למנוע התערבות ברכיב הפיתוח נדרש להפריד רכיב זה ממסמך השומה לצורך הגשת השגה, כך שהשומות יערכו לשווי כולל פיתוח, כפי שמקובל בשוק, ועלויות הפיתוח יופחתו במסמך נלווה לשומה בהתאם לכללים שנקבעו. מסמך זה לא יהווה חלק מהשומה לעניין השגה שמאית.
9. המתווה המעודכן הנ"ל הוטמע בפרק כ"ה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי שעניינו סוגיות מיוחדות בשומות שמבוצעות עבור רמ"י (פורסמו בדצמבר 2017) ובפרק ה שעניינו הוצאות פיתוח סביבתי (פורסמו בפברואר 2017 ועודכן בדצמבר 2017 בהתייחסות לשומות כולל פיתוח).

הצעה להחלטה : 

מבוקש לאשר כי השומות יערכו מיום 1/1/2018 במתכונת החדשה :
שומה כולל פיתוח
נספח שווי קרקע ללא פיתוח.

במקרה של השגה על עלויות הפיתוח שהופחתו בשומה, יוכל המבקש לפנות בהשגה לעניין פיתוח באותה הדרך שהוא פונה במקרה של השגה משפטית.
האגף המקצועי יבחן את הטענות שיועלו ויוציא מסקנה.
במקרה שיידרש לעדכן את הנספח, השמאי יעשה זאת.
נוהל השגה על שומה יעודכן בהתאם – יתווסף פרק שיתייחס להשגה על עלויות הפיתוח.

בתאריך 27/12/2017  סוכם: 

הנהלת הרשות מאשרת את הצעת האגף.