אגד - עסקת שינוי ייעוד בתעסוקה (מס' חוזה 300409132)

רקע מקוצר: 

הנהלת רשות מקרקעי ישראל מתבקשת לאשר עסקת שינוי ייעוד בתעסוקה לחברת אגד החזקות בע"מ (להלן: "אגד" או "החברה") בהתאם לסימן ה' לקובץ החלטות המועצה "שינוי ייעוד בתעסוקה מעל 20 דונמים כאשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי" בשטח האקסטנסיבי והכל כפי שיפורט להלן.

סוגיה לדיון: 

ביום 24/1/1990 נחתם עם אגד חוזה חכירה למטרת תחבורה - אחר לתקופה של 49 שנה החל מיום 23/2/1986 ועד ליום 23/2/2035 בעבור גוש 4342 חלק מחלקות 32 ו- 33 בשטח של 42 דונם בעיר רמלה בהתאם לתכנית לה.12/1000.  הוראות תכנית לה12/1000/ קובעות כי השימוש המותר הינו שטח לחניון אוטובוסים ושטח פרטי פתוח כאשר בשטח החניון מותר לבנות משטחי חניה, מתקני תדלוק, מתקני רחיצה וסיכה, שירותי מינהלה כולל מזנון לנהגים ולעובדים ומשרדים בניצול של 10% משטח החניון ובמבנים של קומה אחת, פרט לשירותי המנהלה שמותר לבנות ב- 2 קומות. 
ביום 19/6/2006 אושרה תוכנית מח/90/א המשנה את הייעוד לאזור תעשייה מיוחד שצ"פ ודרך. בהתאם לתוכנית החדשה מגרשים 149 ו- 150 בשטח של כ- 19.8 דונם בייעוד תעשייה מיוחד, כ- 18 דונם שינו ייעוד לשצ"פ וכ- 4 דונם שינו ייעוד לדרך. 
ביום 12/5/2023 אושרה תוכנית רג"מ החדשה שמספרה 415-0332312 . התוכנית לא שינתה את ייעודם של מגרשי התעשייה 149 ו- 150 והייעוד נשאר עפ"י תוכנית מאושרת אחרת, היינו, עפ"י תוכנית מח/90/א. סעיף 6.2 (כו) בהוראות תכנית רג"מ החדשה קובע כי "תנאי למתן היתר להריסת חניון אגד בתחום השטח המיועד לפארק נחל גזר, יהיה מציאת פתרון חלופי". 
לאחר דין ודברים מול אגד סוכם כי יוקצו לה מגרשים 149-150 בשטח של כ- 19.8 דונם ואילו יתרת השטח (22.2 דונם) תושב לרמ"י, בכפוף לאישור הנהלת הרשות להקצאה בהתאם להצעה זו.  סימן ה' בפרק משנה 5.5 לקובץ החלטות המועצה קובע הוראות בעניין שינוי ייעוד בתעסוקה כאשר מדובר בחטיבת קרקע מעל 20 דונמים והשימוש בקרקע הוא אקסטנסיבי. 
במקרה דנן, לאור העובדה כי שטח העסקה הינו 42 דונם והשטח האינטנסיבי המוחזק על ידי החברה כהגדרתו בקובץ ההחלטות אינו עולה על 40%  מתכסית הקרקע יש להחיל סעיף זה על עסקת שינוי הייעוד שתיערך עם אגד בגין המגרשים לעיל, כאשר החברה זכאית לקבל שטח בשינוי ייעוד בגודל השטח המינימלי הקבוע בהחלטה של 20 דונם, בהתאם לסעיף 5.5.35 (1) ובתשלום של .31% . בהתאם לסעיף הנזכר לעיל, אגד זכאית לבצע את עסקת שינוי הייעוד בגין חלק הקרקע שבו נעשה שימוש אינטנסיבי ואילו השטח בו נעשה שימוש אקסטנסיבי יושב לרשות, אולם, במקרה זה, השטח המבונה, בגינו אגד זכאית לבצע עסקת שינוי ייעוד מהווה שצ"פ בתוכנית החדשה ואילו השטח האקסטנסיבי, עליו נמצא שטח החניון הקיים, מהווה שטח סחיר בתוכנית החדשה, מגרשים 149 ו- 150 כאמור לעיל.   
לאור האמור, נבצר מאגד לממש את עסקת שינוי הייעוד בשטח האינטנסיבי מאחר וייעודו אינו סחיר ועל כן מתבקשת הנהלת הרשות לאשר כי העסקה תמומש בשטח האקסטנסיבי, במגרשים 149 ו- ,150 אשר שטחם אינו עולה על 20 דונם.
תרת השטח, 22.2 דונם, המהווה למעשה שטח בשימוש אקסטנסיבי, שינה ייעודו לשצ"פ ועל כן אגד אינה זכאית לרכוש חלק מן הקרקע בפטור ממכרז בתשלום של 91% בהתאם לסעיף 5.5.35 (4) לקובץ ההחלטות. בהתאם לסעיף 5.5.35 (6) אגד תהיה זכאית לפיצוי עבור השקעות בקרקע במבנים או מתקנים אשר נבנו לצורך הפעילות. שווי המחוברים ייקבע בהתאם לשומת רמ"י. כמו כן בהתאם לסעיף 5.5.35(7) אגד זכאית לפיצוי כספי בגין יתרת תקופת החכירה שלא נוצלה.  
בהתאם לחוזה החכירה, תקופת החכירה עתידה להסתיים ביום 23/2/2035 היינו נותרו 9 שנים לסיום תקופת החכירה. בעבור תקופת החכירה שלא נוצלה יוחזר החלק היחסי לפי תקופה מהתמורה ששולמה בהתאם לנהלי רמ"י. לאחר שקלול כלל הנתונים הכוללים את ההחזר בגין המחוברים ואת תחשיב יתרת תקופת החכירה על החיוב בגין עסקת שינוי הניצול והיעוד (בשיעור של 31%) תערך התחשבנות סופית. 
נוכח העובדה כי חברת אגד הפעילה חניון אוטובוסים נוסף על מוסך בחטיבת המקרקעין מושא הצעה זו, המרחב סבור כי יש לאשר העסקה המוצעת בכפוף להמצאת כתב התחייבות חתום ע"י אגד ביחס לנושאים הבאים: 

1. החברה תתחייב לערוך סקר הסטורי, חקירות וטיהור חטיבת הקרקע מושא ההצעה ככל וממצאי הבדיקה שתיערך במימונה המלא ועל אחריותה של החברה ימצאו כי יש צורך בפעולות טיהור.
2. החברה תתחייב שלא להגיש השגה מכל סוג שהוא בגין זיהומים בקרקע, ככל שימצאו, במגרשים 149 ו- 150 מושא עסקת שינוי הייעוד והניצול. 
3. החברה תמציא כתב התחייבות לפיו התנאי למציאת איתור חלופי לחניון הקיים, לא נדרש על ידה (ביטול סעיף 4.9.2(א)(ז)). 
4. לאור כל האמור לעיל, הנהלת הרשות מתבקשת לאשר עריכת עסקת שינוי ייעוד וניצול לטובת אגד במגרשים 149 ו- 150 כפי שפורט לעיל וכן לביצוע ההחזרים לה זכאית בגין המחוברים ויתרת תקופת החכירה בקיזוז התשלום הנדרש בגין העסקה בשיעור 31% כמפורט לעיל.

בתאריך 25.03.2026 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת עסקת שינוי יעוד בתעסוקה לחברת אגד החזקות בע"מ בהתאם לסימן ה' לקובץ החלטות המועצה שינוי יעוד בתעסוקה מעל ל-20 דונמים כאשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי בשטח האקסטנסיבי הכל כמפורט בהצעה.