תוספת בנייה הפרשי שווי - בעל התניא אילת

תקציר:

עניינינו בבקשה לגביית הפרשי שווי בעקבות שינוי תכנוני (עסקה לגביית הפרשי שווי בין התב"ע החדשה לתב"ע החוזית).
ביום 06.06.2021 זכתה חברת בעל התניא אילת בע"מ , ח.פ 51601650 (להלן: "החברה") במכרז מחיר מופחת (מכרז בש/346/2020), ללא זכויות עתידיות, במגרשים 113, 114, 116  ייעוד מגורים ג' עפ"י תוכנית מס' 602-0514125
בשטח של כ- 13,581 מ"ר לבניית 119 יח"ד באילת (להלן: "התב"ע החוזית").
לחברה חוזה חכירה מהוון (נחתם ביום15.12.2022 ) לתקופה של 98 שנים מיום 06.06.2021 ועד ליום 05.06.2119 , ותקופת חכירה נוספת ל- 98 שנים החל מתום תקופת החכירה הראשונה.
ביום 28.8.2022 פורסמה לתוקף ברשומות תב"ע מס' 602-0951517 (להלן: "התב"ע החדשה"), אשר קודמה ע"י הועדה המקומית אילת , שמהותה :

• תוספת שטחים למרפסות שהיו חסרות בתוכנית הראשית סה"כ התוכנית מציעה תופת של כ- 150-400 מ"ר לכל מגרש בהתאמה למספר יחידות הדיור.

בהתאם לאמור, ועפ"י תנאי המכרז נערכה חוו"ד תכנונית אשר הועברה לבחינת ועדת מכרזים.
המרחב פנה לקבלת שומה לבדיקת הפרשי שווי נוכח שינוי טיב הזכויות בקרקע לפי התכנית, , בין התב"ע החוזית לבין התב"ע החדשה.
ביום 24.01.2025 התקבלה שומה ונמצא כי הפרשי השווי עומדים על סך של 5,455,985 ש"ח ( ביום 06.3.2025 אושרה בקרה לשומה זו).
יוזכר, כי מדובר במכרז מחיר מופחת , המשווק על בסיס התב"ע התקפה ללא אפשרות לשינוי ייעוד ו/או קיבולת הבנייה מצד הזוכה במכרז, וזאת בין היתר לאור החשיבות בעמידה במועדי הבנייה ובמימוש הבנייה. האיסור החל על הזוכה במכרז לקדם תכנית חדשה מופיע באופן
מפורש במסגרת תנאי המכרז והחוזה שנחתם עם החברה ביום  15.12.2021. בהמשך, נקבע כי ככל והתכנית התקפה תשונה ע"י גורם אחר, הזוכה לא יוכל לממש את הזכויות הנוספות אלא באישור של רמ"י בכתב ועל פי שיקול דעתה בלבד ובתנאים שייקבעו על ידה (סעיף ד' לתנאים המיוחדים).
העסקה קודמה לפי תקנת הפטור 25(1) ומובאת לאישור וועדת הפטור לאור שווי הקרקע :
זכויות חוזיות - 132,103,312 ש"ח
זכויות בתב"ע החדשה - 137,559,297 ש"ח
התמורה לתשלום בעסקה זו - הפרשי שווי לתשלום -  4,964,946.3  ש"ח

בתאריך  16/12/2025 סוכם:

הועדה מאשרת את הבקשה.