השגה על שומה

הליך השגה על שומות

בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 00/00/2017 כלהלן:

1. הגדרות
2.  

1.  מטרה
2.  מטרת ההחלטה לקבוע מסגרת מנהלית להשגה על שומות.
3. תיקון טעות

•    מבקש הטוען כי נפלה טעות בשומה, רשאי להגיש לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") בקשה לתיקון הטעות, בתוך 21 ימים ממועד הקבלה.
•    הבקשה תוגש בכתב ותכלול פירוט העניינים, אשר לדעת המבקש, נפלה בהם טעות וכן יצרף אסמכתאות לביסוס טענתו.
•    הנושאים אשר רשאי המבקש לטעון שנפלה בהם טעות, יהיו אלה ואלה בלבד: טעות אריתמטית בתחשיב השומה, הזכויות הקנייניות במקרקעין, פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, המצב התכנוני החל על המקרקעין.
•    הרשות תבדוק את טענות המבקש. אם נפלה טעות, השומה תתוקן בהתאם והיא תהיה השומה. מצאה הרשות כי תיקון הטעות יהווה שינוי מהותי של השומה תציין בתשובתה שאין מדובר בתיקון טעות.
•    הרשות תמציא למבקש תשובה, ובמקרה של טעות – שומה מתוקנת, בהתאם ללוח זמנים שיקבע בנהלי הרשות.
•    מנהל המרחב העסקי, שבתחום מרחבו נערכת העסקה, רשאי להאריך את המועדים המנויים בסעיף זה.

1.     השגה ראשונה

•     מבקש המעוניין לטעון כנגד שומה, ובגינה בלבד, רשאי להגיש לרשות, שומת השגה בתוך 60 ימים ממועד קבלת השומה או התשובה לפי סעיף 2 לעיל לפי המאוחר (להלן: "השגה ראשונה").

1.     מנהל המרחב העסקי, שבתחום מרחבו נערכת העסקה, רשאי להאריך את המועד הקבוע בסעיף זה מנימוקים שירשמו.

•    השגה ראשונה תדון בפני מנהל לשכה או בפני שמאי מחוזי שימונה מטעמו, ובלבד שזה האחרון לא היה מעורב בהכנת השומה או בביצוע בקרה יזומה או בקרה מלווה על השומה.

1.    היה מנהל הלשכה מעורב בהכנת השומה או בביצוע בקרה יזומה או בקרה מלווה, תדון ההשגה בפני מנהל לשכה אחר שימונה על ידי השמאי הממשלתי הראשי או סגנו.

• הרשות תהיה המשיבה בהשגה.
• ראה מנהל הלשכה או השמאי המחוזי, הדן בהשגה, כי אין די במסמכים ובראיות שהוגשו לו על ידי המבקש ו/ או על ידי הרשות כדי להחליט בהשגה, רשאי הוא לדרוש כי יומצאו לו מסמכים וראיות נוספים, כפי שיקבע.
• החליט מנהל הלשכה או השמאי המחוזי, הדן בהשגה, שלא להכריע בה על יסוד החומר שבפניו בלבד ולקיים בה דיון, הדיון יתקיים בתוך 60 ימים מהיום בו העבירה הרשות את ההשגה למנהל הלשכה.
• ההחלטה בהשגה תינתן לא יאוחר מתום 60 ימים מן המועד שבו הומצאו כל הראיות הדרושות או מהמועד האחרון שניתן לצדדים להשלים טיעוניהם בכתב, להנחת דעתו של השמאי הדן בהשגה, או בתוך 60 ימים מיום סיום הדיון בה, אם התקיים דיון, לפי המאוחר.
• הארכת מועדים לקיום הדיון והמצאת ההחלטה לצדדים מעבר למפורט בסעיף זה תיעשה על ידי מנהל הלשכה בהודעה לצדדים.
• ההחלטה בהשגה תהא מנומקת, תינתן בכתב ותישלח לצדדים בדוא"ל או במסירה ידנית או בדואר רשום.

1. השמאי המחוזי הדן בהשגה רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה, כולה או מקצתה, להורות על עריכת שומה חדשה, וכן רשאי הוא להגדיל או להקטין את השומה.

• כל מסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור יראו אותם כידועים לצדדים להשגה, והשמאי הדן בהשגה יהא רשאי להסתמך עליהם בהחלטתו אף מבלי שיודיע לצדדים על כך מראש.
• הגשת השגה, כאמור בסעיף 3.1, לא תעכב את ביצוע העסקה מושא השומה, ובלבד שהמשיג שילם את מלוא סכום החיוב שנקבע בהתאם לשומה, או 75% מסכום זה והפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בהתאם לנהלי הרשות, בגין יתרת סכום העסקה לפי השומה, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א – 1961.     
• על אף האמור לעיל, בעסקאות המפורטות להלן ניתן יהיה להגיש השגה רק לאחר ביצוע העסקה ותשלום כמפורט בסעיף זה:    

1.      הקצאה בפטור שלא מכוח סעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים    
2.      הקצאה בפטור בהתאם להחלטת מועצה 1469 ו – 1470 או כל החלטה שתבוא במקומן (זכות יזום).

• הוחלט בהשגה כי שווי הקרקע גבוה מהשווי שנקבע בשומה – יהיה המשיג חייב לשלם את סכום החיוב הנוסף בהתאם לשווי הקרקע שנקבע בהשגה או להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית על סכום החיוב הנוסף תוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה.

1. הוחלט בהשגה כי שווי הקרקע נמוך מהשווי שנקבע בשומה, תבוצע התחשבנות על ידי הרשות רק לאחר מיצוי כל הליכי ההשגה.

• השגה על שומה מיוחדת תידון אך ורק בפני ועדת ההשגות.
• מבקש הטוען כי נפלה טעות בהחלטה בהשגה ראשונה, רשאי להגיש למנהל הלשכה שבלשכתו נדונה ההשגה, עם העתק לצד השני, בקשה לתיקון הטעות, כמפורט בסעיף 2, בשינויים המחויבים, והחלטתו תשלח לצדדים בהתאם למפורט בסעיף 3.8 לעיל.

1. השגה שניה – השגה בפני ועדת השגות
2. על החלטה שהתקבלה בהשגה ראשונה ניתן יהיה להשיג השגה שניה בפני ועדת השגות כמפורט להלן:

•  ועדת ההשגות תהא בת שלושה חברים, והם:

1. יושב ראש הועדה - עובד מדינה הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום, שיתמנה על ידי שר המשפטים בהסכמת יו"ר מועצת מקרקעי ישראל;
2. השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, בנסיבות מיוחדות, רשאי השמאי הממשלתי הראשי לקבוע כי מנהל לשכה, שהנכס נשוא השומה אינו בתחום לשכתו, ימלא את מקומו כחבר בוועדה;
3. שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; השמאי יתמנה על ידי יו"ר מועצת השמאים;

• הצדדים (להלן בסעיף זה: "המשיג") רשאים להשיג בפני ועדת השגות על ההחלטה בהשגה ראשונה (להלן: "השגה שניה");
• המשיג יצרף לפנייתו את כל המסמכים המפורטים בנהלי הרשות – נוהל השגה על שומת מקרקעין.
• לא יתקבלו מסמכים מאלה המפורטים בנוהל כאמור לאחר חלוף המועד הקבוע בסעיף 4.6 להלן, אלא באישור הועדה. לא המציא המשיג לידי הוועדה את מסמכים האמורים במועד האמור או במועד שאישרה לו הוועדה, יראו את המשיג כאילו חזר בו מן ההשגה.

1. לא יישמע צד במהלך דיון אלא לעניין טענות שהועלו במסמכים שהגיש לוועדה כאמור בסעיף זה, אלא אם התיר יושב ראש הועדה להעלות טענות שלא הועלו במסמכים כאמור, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון בעניין.

• אם תוגש השגה שניה על ידי המבקש, המשיבה תהיה הרשות.

1. אם תוגש השגה שניה על ידי הרשות, המשיב יהיה המבקש.

• השגה שניה המוגשת על ידי המבקש, תוגש למזכירות הועדה בתוך 60 ימים מיום קבלת ההחלטה בהשגה ראשונה, או תיקונה לפי סעיף 3.13 לעיל.
• שמאי הרשות, או מי מטעמו, רשאי לפי שיקול דעתו להחליט, להשיג על ההחלטה בהשגה ראשונה. הוחלט על הגשת השגה, שומת ההשגה מטעם הרשות אינה כפופה לשומה הראשונה.
• בטרם הגשת השגה שניה על ידי הרשות, תוגש למזכירות הוועדה "הודעה על כוונת הרשות להגיש השגה", בתוך 30 ימים מיום מועד קבלת ההחלטה בהשגה ראשונה.

1. ההשגה לעיל, תוגש למזכירות הוועדה, על ידי הרשות, בתוך 30 ימים מיום שליחת ההודעה כאמור.

•     ועדת השגות אינה מחויבת לפעול בהתאם לסדרי הדין ודיני הראיות הנהוגים בבתי המשפט, תפעל בדרך הנראית לה מועילה ביותר לקבלת החלטה צודקת ומהירה בהשגה, ותקבע את סדר בירור ההשגה והדיון בה;
•     החלטות ועדת השגות יתקבלו ברוב דעות חברי הוועדה; באין רוב לדעה אחת, תכריע דעת יושב ראש הוועדה.
•     ועדת השגות רשאית לדון ולהחליט בהשגה על פי טענות וראיות שהוגשו לה בכתב בלבד, ואולם לבקשת המבקש או לבקשת הרשות, תיתן להם הוועדה הזדמנות לטעון את טענותיהם בעל פה ולהציג בפניה ראיות, בדרך שתורה, זולת אם נוכחה כי הדיון איננו נדרש לצורך בירור המחלוקת.
•     ראתה הוועדה כי לא נדרש לקיים דיון כאמור בסעיף 4.11 לעיל, תודיע על כך לצדדים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההשגה, וכן תאפשר לצדדים להשלים את טענותיהם בכל עניין הנוגע לעצם קיום הדיון או לשאלה שבמחלוקת, בתוך 14 ימים מיום שהודיעה לצדדים.
•     ראתה הוועדה כי יש לקיים דיון, יתקיים הדיון בתוך 60 ימים מיום קבלת ההשגה במזכירות הוועדה, לרבות כל המסמכים הנדרשים כמפורט בנוהלי הביצוע ולרבות שובר תשלום האגרה, או מיום שנתקבלו המסמכים והראיות הנוספים, לפי המאוחר.
•     הוועדה תהיה רשאית, לפי שיקול דעתה, לבקש מהשמאי, שדן בהשגה ראשונה, הבהרות בכתב להחלטתו בהשגה.
•     ההחלטה של ועדת ההשגות תהא מנומקת ותינתן בכתב, לא יאוחר מתום 60 ימים מן המועד שבו הומצאו כל הראיות הדרושות למתן החלטה, להנחת דעתה של ועדת ההשגות, או בתוך 60 ימים מסיום דיוניה, לפי המאוחר.

1. בהחלטתה, רשאית ועדת השגות לאשר את ההחלטה בהשגה ראשונה או חלקים ממנה, לבטלה או לשנותה, או להורות על עריכת שומה חדשה, וכן רשאית היא להגדיל או להקטין את שווי הקרקע בשומה, או את שווי הקרקע שנקבע בהשגה הראשונה.

• הארכת מועדים לקיום הדיון והעברת ההחלטה מעבר למפורט בסעיף זה תיעשה על ידי יו"ר הוועדה בהודעה לצדדים.
• כל מסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור יראו אותם כידועים לצדדים להשגה השניה, והוועדה תהא רשאית להסתמך עליהם בהחלטה אף מבלי שתודיע לצדדים מראש.
• הגשת השגה שניה, כאמור בסעיף זה, לא תעכב את ביצוע העסקה מושא השומה, ובלבד שהמשיג שילם את סכום החיוב בהתאם לשווי הקרקע שנקבע בהחלטה בהשגה ראשונה, טרם הגשת ההשגה. במקרה בו המבקש טרם שילם והחליטה הרשות להגיש השגה על ההחלטה בהשגה ראשונה, ביצוע העסקה יותנה בתשלום כמפורט בסעיף 3.10 לעיל, בהתאם לשווי הקרקע שנקבע בשומה או בשומת ההשגה מטעם הרשות, הגבוה מבניהם.
• הוחלט בהשגה שניה שעל המבקש לשלם סכום נוסף, מעבר לסכום ששולם – ישלם המבקש את התוספת בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה.

 
17.    הוראות כלליות:
18.    החלטה בהשגה שניה תינתן לא יאוחר מחלוף 12 חודשים ממועד הגשת ההשגה הראשונה.
19.    התחשבנות בגין סכום החיוב תערך לאחר מיצוי הליך ההשגה.
20.    השגה על שומה תהיה בעניינים שמאיים בלבד. אין בהחלטה זו כדי לאפשר למשיג להגיש השגה בדבר עצם החיוב, ובכלל זה לעניין הזכויות הקנייניות של המבקש או לעניין פרשנות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל או לעניין גובה עלויות הפיתוח שהופחתו בשומה.
21.    מצא השמאי שדן בהשגה הראשונה או מצאה ועדת ההשגות, לפי העניין, שקיימת סוגיה שאינה בסמכותם, כאמור, רשאים הם לעכב את הדיון עד לבירור הסוגיה.
22.    הודעה על עיכוב הדיון כאמור, תועבר לצדדים בכתב.
23.    לא ניתן יהיה להשיג על שומה שנערכה לצורך מידע מוקדם.
24.    בהחלטה משותפת של מנהל הרשות, יועמ"ש הרשות ושמאי הרשות ניתן לקבוע בנסיבות חריגות ומטעמים מיוחדים שירשמו על ידם, תידון השגה שתוגש על שומה רק בפני ערכאת ערעור אחת שתוגדר על ידם, או שלא תתאפשר הגשת השגה כלל.
25.    הגשת השגה על שומה שנערכה לגביית דמי שימוש בגין שימוש שלא כדין קיים או שחדל מלהתקיים או מצוי בהליכי הסדרה, וכן בגין פלישה,  תתאפשר רק לאחר תשלום מלוא סכום החיוב לפי שומה בגין רכיב זה, בדרך המפורטת בסעיף 3.10. 
26.    בעסקאות חילופי קרקע, ההשגה תתאפשר רק לאחר ביצוע העסקה ותשלום בהתאם לסעיף 3.10.
27.    הגשת השגה על שומה או שומה מיוחדת שנערכה לצורך גביית דמי היתר בגין בניה שבוצעה בפועל ללא אישור הרשות, תתאפשר רק לאחר תשלום מלוא סכום החיוב לפי שומה בדרך המפורטת בסעיף 3.10.
28.    בשומות שנערכות למטרת העברת זכויות, ניתן יהיה לבצע את העברת הזכויות בכפוף לתשלום לפי סעיף 3.10 ובהמצאת מסמך חתום על ידי שני הצדדים ומאומת על ידי עו"ד המציין את זהות הגורם עימו תבוצע התחשבנות כספית לאחר מיצוי הליכי ההשגה.
29.    האגרות הקשורות בניהול ההליכים המנויים בהחלטה זו יגבו מהמבקש, בגין כל אחת מדרכי ההשגה לפי סעיפים 3 ו- 4, בהתאם לאמור בתקנות רשות מקרקעי ישראל (אגרות), תשס"ד-2004.
30.    החלטה זו תחול על שומות אשר טרם נדונו בהליך השגה או שטרם נקבע מועד לדיון בהליך ההשגה.
31.    עם כניסתה לתוקף של החלטה זו תבוטל החלטת מועצה מספר 1304.

 
דברי הסבר

1.     ביום 6/11/2013 אושרה החלטת מועצה 1304 שהחליפה את החלטה מס' 1181 שעניינה הליך השגה על שומות.
2.     החלטה 1304 נכנסה לתוקף לאחר אישור נוהל השגה על שומת מקרקעין 34.03 ביום 4/2/2014.
3.     להלן הסבר לשינויים מהותיים:
4.     עדכון הגדרות:

•     "בקרה" – דיוק ההגדרה.
•     "בקרה יזומה" – דיוק ההגדרה.
•     "בקרה מדגמית" – דיוק ההגדרה.
•     "מועד קבלה" – 5 ימים ממועד משלוח השומה או ההכרעה בהשגה, המונח הקודם בו נעשה שימוש "המצאה" אינו ברור.
•     "עסקה", "שומה", "מבקש" – דיוק ההתייחסות לכלל הפעילות העסקית המבוצעת ברמ"י ולא להגדרה המצומצמת של עסקה.
•     החרגה מהגדרת שומה – שומות שנעשו לפי נוהל חר"ם – חנ"נ הקובע כי אין אפשרות השגה בשומות שנערכו לפי הנוהל שכן הוא מהווה נוהל מיטיב. 
•     "שומת השגה" – הרחבת ההגדרה כך שתכלול גם שומת השגה שמוגשת על ידי רשות מקרקעי ישראל.
•     "שומה מיוחדת" - דיוק ההגדרה.    

1.     השגה ראשונה:

•     הבהרה כי שמאי מחוזי או מנהל לשכה אשר היה מעורב בהכנת שומה ראשונה או בביצוע בקרה יזומה או מלווה, לא ידון בהשגה על שומה זו.
•     עמידה בלו"ז – הניסיון מלמד כי הטיפול בהליכי ההשגה מתארך מעבר ללו"ז שנקבע בהחלטה. מוצע כי חריגה מהלו"ז הקבוע בהחלטה תחייב הודעה לשני הצדדים תוך נימוק. במגמה כי הדרישה להודעה מנומקת תקטין את מספר המקרים בהם יחרוג השמאי מכריע מלוחות הזמנים בהחלטה.
• קציבת לו"ז של 60 ימים בכל שלב, לבקשת הייעוץ המשפטי לאחידות בפרקי הזמן.
•     בהתאם להחלטת ההנהלה המורחבת והמצומצמת הוחלט להגביל את האפשרות להגשת השגה מבלי להתקדם בעסקה (ללא תשלום) רק לעסקאות פטור מכוח סעיף 25(1), בכל עסקת הקצאה בפטור אחרת וכן הקצאה במסגרת זכות ייזום, ניתן יהיה להגיש השגה רק במקביל להתקדמות בעסקה.
•     ניסוח מחדש של הסעיף המתייחס לאופן התשלום במקרה בו החוכר מבקש להתקדם בעסקה במקביל להליך השגה. הנוסח הקודם לא היה ברור וגרר אי הבנות בין רמ"י לחוכרים. הנוסח המוצע לא שינה את כוונת הדברים, והבהיר כי במקרה של הפחתה בהחלטה בהשגה ראשונה תבוצע התחשבנות רק לאחר מיצוי הליכי ההשגה. באופן זה הרשות לא תידרש להשיב כספים בטרם מוצו הליכי ההשגה.
•     לא ניתן יהיה להשיג על שומה מיוחדת בפני שמאי ממשלתי (השגה ראשונה) אלא בפני ועדת השגות בלבד (ערכאה אחת) שכן מדובר בשומה שנערכה ישירות על ידי השמאי הממשלתי.
•     ההחלטה בהשגה תשלח על ידי הגוף המכריע בהשגה הראשונה, ומועד העברת ההחלטה לצדדים תהווה את מועד הקבלה. הרשות מצידה תעביר בהתאם לנהלים את המסמכים הרלוונטיים להתקדמות בעסקה, אך ספירת המועדים לעניין הגשת השגה שניה תחל עם קבלת ההחלטה מהשמאי הממשלתי.

1. השגה שניה:בדומה להשגה ראשונה לעניין חריגה מלוחות זמנים ושליחת ההכרעה, ובנוסף:

•     הוספת סמכות גם לשלוחיו של שמאי הרשות להודיע על כוונת הרשות להגיש השגה. כמו כן הובהר כי הרשות רשאית להשיג על החלטה בהשגה ראשונה גם במקרה בו בהחלטה נקבע שווי גבוה מהשומה הראשונה.
•     ניסוח מחדש של הסעיף המתייחס לאופן התשלום במקרה בו החוכר מבקש להתקדם בעסקה במקביל להליך השגה. הנוסח המוצע מבהיר כי במצב בו החוכר מבקש לראשונה להתקדם בעסקה לאחר קבלת הכרעה בהשגה ראשונה ובמקביל להגשת השגה שניה בפני ועדת השגות, אזי הסכום לתשלום יהווה את הסכום שנקבע בהחלטה בהשגה או הסכום שנקבע בשומת רמ"י או בשומת ההשגה מטעם רמ"י, הגבוה מבניהם. 

1. הוראות כלליות:

• הוספת סעיף דקלרטיבי המגדיר את הזמן המרבי להליך השגה כולל.
• הבהרה כי התחשבנות תבוצע לאחר מיצוי הליכי השגה ולא באמצע התהליך.
• הגבלת סמכויות השמאי הממשלתי וועדת השגות לדון בעניינים שמאיים בלבד. הרחבת ההגבלה גם לעניין גובה עלויות הפיתוח שהופחתו בשומה. קביעת עלויות הפיתוח נעשית לרוב בהתאם לגבייה בפועל של אגרות והיטלים או בהתבסס על עלויות פיתוח מאושרות על ידי אגף פיתוח ברמ"י שזה תחום סמכותו. קביעת עלויות הפיתוח אינה בתחום מומחיותו של השמאי ועל כן אין לדון בה במסגרת הליך השגה שמאי. במידה ועולות טענות בנוגע לעלויות הפיתוח, הן נבחנות באגף הפיתוח על ידי אנשי המקצוע המומחים לכך.
• החרגה של שומות למידע מוקדם מהליך השגה על פי החלטה זו.
• הוספת סמכות למנהל הרשות, יועמ"ש הרשות ושמאי הרשות להגביל מנימוקים מיוחדים את הליך ההשגה לערכאה אחת או לשלול את זכות ההשגה. נועד בעיקר לעסקאות בהם מתנהל הליך משפטי מורכב או תנאי עסקה מיוחדים.
• הובהר כי במקרים בהם נעשה שימוש שלא כדין, בין אם קיים ובין אם חדל להתקיים, לא ניתן יהיה להגיש השגה ללא תשלום מלא הסכום לפי השומה. במקרים אלה כבר בוצע השימוש שלא כדין ואין מקום לאפשר למפירים הליך השגה מבלי לשלם. קל וחומר לעניין פלישה. האמור מתייחס לשומות לצורך גביית דמי שימוש ודמי היתר, לא לתשלום בגין ההסדרה, אם קיימת אפשרות לכך.
• בחילופי קרקע ניתן יהיה להגיש השגה רק לאחר ביצוע העסקה.
• בהעברת זכויות ניתן יהיה להגיש השגה בכפוף לתשלום החיוב בגין העברת הזכויות וחתימה של הצדדים על החייב שיעמוד מול הרשות במקרה של דרישת תשלום נוספת עקב השגה. 

בתאריך 20/08/2017  סוכם:
 

הנהלת הרשות מאשרת את הנוסח המוצע.