להוסיף לרשימה
מחיר למשתכן - סעיף 23 להחלטה 1518 (קול קורא)
רקע:
1. סעיף 23 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1518 בעניין דיור בהישג יד (מחיר למשתכן) (להלן-החלטת המועצה), קובע כי:
- "שיווק יחידות דיור מחיר למשתכן על ידי יזמים בעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה (שלא במסגרת מכרז מחיר למשתכן).
- רשות מקרקעי ישראל תפנה בהליך שוויוני ופתוח ליזמים בעלי זכויות בקרקע לבניה רוויה (שלא במסגרת מכרז מחיר למשתכן) ותציע לשווק את יחידות הדיור שיבנו על ידם, כולן או חלקן, לזכאים במסגרת מסלול מחיר למשתכן. הרשות תשלם ליזמים, לכל יחידת דיור שתתווסף למסלול מחיר למשתכן, סכום שלא יעלה על 137,000 ₪ כולל מע"מ.
- היזם בתמורה לתשלום כאמור, יתחייב לשווק את יחידות דיור מחיר למשתכן בהנחה של לפחות 200,000₪ ממחיר השוק, בהתאם לשומה מטעם רשות מקרקעי ישראל למ"ר נכון למועד קובע שיקבע על ידי הרשות ושלא יהיה מוקדם מיום 15.6.2015. באזורים בהם מוענקים לזכאים מענקים כספיים לדיור, תפחת ההנחה (המינימאלית) בהתאם לגובה המענק.
- הנהלת הרשות תקבע הוראות לביצוע סעיף קטן זה.
- מועצת מקרקעי ישראל תקבע את מספר יחידות הדיור שיתווספו למסלול מחיר למשתכן בהתאם לסעיף זה, בשים לב, בין היתר, לביקושים וצורכי המשק.
- כלל תנאי החלטה זו על נספחיה יחולו בהתאמה על דירות מחיר למשתכן שיתווספו לפי סעיף זה, בשינויים המחויבים, שיקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
2. במסגרת הצעת הנהלה זו, מוצעים תנאי הסף והתבחינים לבחירת היזמים אשר הרשות תתקשר עימם לפי סעיף 23 להחלטת מועצה 1518 וכן כללים נוספים להצטרפות.
3. להלן תנאים מקדמיים מוצעים (הצעה שלא תעמוד בתנאים אלו, לא תיבחן):
- מצב תכנוני: תכנית מפורטת, לפיה ניתן להוציא היתר בנייה. בפרויקטים של התחדשות עירונית - היתר בנייה מלא והסכמה של כלל הדיירים לפרויקט התחדשות העירונית (אם הפרויקט בבנייה, לא נדרשת הסכמה כאמור).
- מספר יחידות דיור: בפרויקט בו יש היתר בנייה - מינימום 10 יח"ד (בגבולות התנאים שנקבעו בחוזה הבנייה תוך אפשרות לסטייה סבירה נוכח העבודה שמדובר על פרויקט שכבר ניתן בו היתר בנייה). בפרויקט בו אין היתר בנייה - מינימום 20 יח"ד (בשטח שלא יעלה על האמור בחוזה הבנייה לרבות הסטייה האפשרית).
- הנהלת הרשות מסמיכה צוות הכולל יועץ משפטי, חשב, נציג רשות מקרקעי ישראל, נציג משרד הבינוי ונציג מטה הדיור המוסמך לשנות את התנאים המקדמיים הנזכרים לעיל. שונו התנאים, יובא השינוי לידיעת ההנהלה.
4. להלן התבחינים המוצעים:
- מיקום הפרויקט, בין היתר ביחס לשיווקי מחיר למשתכן וביחס לפוטנציאל זכאים.
- מספר יח"ד שיתווספו למסלול מחיר למשתכן והתמהיל שלהן.
- סוג הפרויקט (והשלב התכנוני בו מצוי הפרויקט (היתר בנייה ; בנייה בפועל וכיוצ"ב).
- גובה המענק הכספי המבוקש על ידי היזם (כאשר המקסימום הוא 137000 ₪ או 97000 (או 77000) במקום בו יש מענק לרוכש).
- המחיר למ"ר סופי דירתי המבוקש על ידי היזם (כאשר מחיר המקסימום משקף הנחה של 200000 ₪ (באזורים בהם מוענקים לזכאים מענקים כספיים לדיור, תפחת ההנחה (המינימאלית) בהתאם לגובה המענק).
- לאור השונות הגבוהה בין הפרויקטים והמאפיינים הייחודים של כל פרויקט, ההחלטה בדבר קבוצת היזמים אשר הרשות תתקשר עימם לפי סעיף 23 להחלטת המועצה כולה להתבסס על כלל הקריטריונים שפורטו או חלקם.
5. הרשות רשאית לנהל משא ומתן עם היזמים שהצעותיהם ייחשבו כהצעות מתאימות לצורך קיום משא ומתן, ולפני שקבעה עם מי מהיזמים תבצע את ההתקשרות. במידה והחליטה לנהל משא ומתן כאמור, תשמור הרשות על מתן הזדמנות הוגנת ושווה לכל המציעים שעמם ינוהל משא ומתן כאמור.
6. תמריץ בנייה על פי החלטות המועצה הקודמות - מקרים בהם זכאי יזם לתמריץ בנייה, התמריץ לא יינתן על דירות מחיר למשתכן שיצטרפו לפי סעיף 23 להחלטת מועצה 1518 (התמריץ יינתן בהתאם לשטח היחסי של דירות שאינן מחיר למשתכן). היזם לא יקבל ארכה למועדים (בהם עליו לעמוד בתמריץ הבנייה) בגין תקופת הזמן בו הצעתו לקול קורא נבחנה.
7. יזם בעל זכות בעלות ופרויקט של התחדשות עירונית – לא תחול לגביהם החלטה 1513.
8. יזם בהסכם פיתוח או שקיבל את הקרקע בפטור ממכרז, יידרש להאריך את תקופת הפיתוח \ מועדי השלמת הבנייה כתנאי להצטרפות לפרויקט, ולשלם בהתאם להחלטה 1513 (ביטול עסקאות ומתן ארכות). לאחר מכן, יחולו עליו ההוראות בדומה ליזמים שזכו במכרז ויצרפו לפרויקט זה.
יזמים אשר זכו במכרז - לא יחויבו בגין ארכות להשלמת מועד הבנייה (לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1513) ככל שיינתנו. אין באמור, כדי לגרוע מהסעדים העומדים לרשות או למשרד הבינוי והשיכון על פי חוזה הבנייה.
9. החלטת הנהלה זו, מבטלת את כל החלטות ההנהלה הקודמות בעניין זה.
בתאריך 11/01/2018 סוכם:
ההחלטה מאושרת.
בתאריך 17/12/2018 סוכם:
יובהר לגבי סעיף 8 לגבי יזמים אשר זכו במכרז כי ההחלטה תחול הן לגבי זכיה בהסכם הפיתוח והן לגבי זכיה בהסכם חכירה (ההבהרה/עדכון נדרשת לאור הרישא של הסעיף, לפי ניתן להבין שהסיפא לא חלה על הסכם פיתוח), כמו כן ההחלטה תחול על כל יחידות הדיור מושא מגרש הזכייה במכרז ולא רק יחידות דיור מחיר למשתכן שנכללים בפרויקט הקול קורא. סעיף 8 מדבר על כל ה"מ בעניין אורכות ולאו דווקא לגבי ה"מ מספר 1513.
המשמעות היא שיזם אשר זכה במכרז ונכנס לקול הקורא (סעיף 23 לה"מ 1538) לא יחויב בגין ארכות להשלמת הבנייה (גם אם ההסכם שלו לא היה בתוקף לפני הכניסה לפרויקט הקול קורא) על כל יח"ד מושא מגרש הזכייה ולא רק על יח"ד מחיר למשתכן שנכללים בפרויקט הקול קורא.