מתווה עמק התימנים, עין כרם

רקע מקוצר:

הנהלת רמ"י מתבקשת לאשר באופן סופי את המתווה לעריכת עסקות חכירה עם הדיירים המוגנים באזור עמק התימנים אשר בשכונת עין כרם בירושלים, אשר אושר על-ידה עקרונית ביום 19.2.20.

רקע:

1. ביום 19.2.20 החליטה הנהלת רמ"י כדלקמן:

• "הנהלת הרשות מאשרת המתווה המוצע לעריכת עסקות חכירה עם הדיירים המוגנים באזור עמק התימנים אשר בשכונת עין כרם בירושלים, אשר יהיה בתוקף לתקופה מוגבלת של 24 חודשים מיום אישור תכנית מפורטת המקודמת ע"י המרחב.
• מובהר כי מדובר באירוע חריג שאין בו בכדי להשליך על מקרים אחרים, מאחר ונמנע מן הדיירים להצטרף להסדר בעת שהיה תקף, עקב ייעוד המקרקעין שעליהם היו בנויים בתיהם כשצ"פ. עוד מובהר כי מדובר בהצטרפות להסדר כולל שיחול על כל הדיירים המוגנים המתגוררים בתחום השצ"פ בעמק התימנים בלבד.
• עוד יובהר כי השומה תוזמן ליום 23.5.85, לייעוד מגורים ולזכויות בניה בהיקף של 250 מ"ר.
• ההסדר יועבר לאישור מועצת מקרקעי ישראל...".

1. למען הנוחיות, יפורט המתווה המאושר, כפי שפורט בהצעה המקורית:

תכנון:

• רמ"י תתקשר עם חברה מתכננת, אשר תקדם תכנון בשיתוף פעולה עם מינהל התכנון לכל תחום השצ"פ של עמק התימנים, כפי שמוגדר בתכנית 2610.
• התכנית שתקודם תהיה במתווה של תכנית 2610א, בכך שתושוונה זכויותיהם של תושבי עמק התימנים אשר בתיהם בנויים על קרקע ביעוד שצ"פ לזכויות יתר תושבי שכונת עין כרם, אשר יעוד המקרקעין שעליהם בנויים בתיהם הוא מגורים. במסגרת זו יוגדר מגרש מגורים בגודל המינימלי הנדרש, להקמת בית מגורים אחד (למעט מקרה אחד בו יתוכן מגרש לשתי יח"ד מאחר ומתגוררים בו שני דיירים מוגנים), עם זכויות בניה כמפורט בתכנית 2610. יתרת הבינוי תסומן להריסה. גבולות המגרשים יוגדרו בהתאם לתוואי השטח. המתכנן יפעל בתיאום עם הדיירים לסימון מוסכם של השטחים שיסומנו להריסה.
• לא תהיה הנגשה מוטורית, מעבר לקיים כיום.

מבחינה קניינית:

• רמ"י תסכים להתקשר בחוזי חכירה עם כל הדיירים המוגנים (או דיירים "נגזרים", אשר הוכרו או יוכרו על-ידה בהתאם לחוק הגנת הדייר) בעמק התימנים המחזיקים בבית הבנוי על מקרקעין בייעוד שצ"פ, או שהיה ביעוד שצ"פ בתקופת תוקף הסדר עין כרם.
• תנאי העסקה יהיו כדלקמן:
  • המגרש יוחכר לדייר המוגן לתקופה בת 49 שנים, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 27.28% מערך הקרקע (כפי שהיה בהסדר עין כרם) במועד בו אושרה תכנית 2610 (23.5.1985), בצירוף מע"מ וללא הוצאות פיתוח, וכן בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 עד ליום התשלום.
  • בנוסף ישלם הדייר לרמ"י את ערכו של המבנה כפי שנמסר לדייר, נכון למועד עריכת חוזה השכירות המקורי עם עמידר כתפוס ובהתייחס למספר החדרים המפורטים בחוזה המוגן, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961. 
  • מקום בו הדייר המוגן לא חתם על חוזה שכירות עם עמידר, אך מוכר כדייר מוגן ישלם בגין המבנה המקורי על פי ערכו במועד אישור תכנית 2610.
  • הדייר יהא רשאי להשיג על שומת רמ"י על-פי הנהלים שיהיו תקפים באותה עת.
  • העסקה תאושר בכפוף לתנאים הבאים:
    • פירעון חובות דמי שכירות מוגנים בגין הבנוי, בהתאם לכללים הנהוגים בעמידר.
    • התכנסות לגבולות המגרש המתוכנן לפי התכנית שתאושר ופינוי והריסת כל התפוס והבנוי בשטחים שמחוץ למגרש.
    • הריסת כל הבנוי מעבר למה שניתן להסדיר על-פי התכנית.
• ככל שיאושר תכנון המאפשר פיצול יחידת הדיור למספר יחידות דיור, תפעל רמ"י עפ"י החלטות המועצה והנהלים שיהיו בתוקף באותה עת. 
• ההצעה תעמוד בתוקפה לתקופה של 24 חודשים מיום אישור התכנית. לאחר מועד זה לא תתאפשר עריכת עסקה בתנאים המיטיבים שפורטו לעיל. דייר מוגן שיפנה לעריכת עסקת חכירה עם רמ"י לאחר המועד האמור יהא כפוף לתנאים שיהיו נהוגים ברמ"י באותו מועד, לרבות תשלום דמי שימוש.

הסוגיה לדיון:

1.  רמ"י התקשרה עם האדריכלית אילה רונאל, אשר החלה לקדם תכנית כאמור. האדריכלית קיבלה מידע מהמרחב באשר למצב הזכויות בכל אחד מהמגרשים שעליו יש לקדם תכנון, לרבות קיום חוזי חכירה או זכויות מוגנות, קיומם של פסקי דין ותכניות מפורטות שאושרו בשטח. בהתאם למידע הנ"ל ולהנחיות שניתנו עפ"י המתווה התכנוני שפורט לעיל נערכה התכנית והוגשה למוסדות התכנון.
2. ביום 8.2.21 החליטה הועדה המחוזית להפקיד את התכנית החדשה, בכפוף לתנאים לפיהם, בין יתר הדברים, שטח מגרשי המגורים המוצעים בתכנית יהיה עד 350 מ"ר והם יכללו את 'קונטור' הבינוי הגרעיני הקיים בהתאם לתצ"אות היסטוריות הכלולות בתיק התיעוד. עוד נקבע כי שטח הבניה בכל מגרש מגורים יהיה עד 250 מ"ר, זאת בהתייחס להסדרת בינוי קיים. כמו כן נקבע כי הבינוי הקיים מחוץ למגרשי המגורים יסומן להריסה.
3. התכנית תוקנה והופקדה בהתאם להחלטה הנ"ל של הועדה המחוזית, אך רמ"י נאלצה להגיש התנגדות עצמית לתכנית, בעיקר משום שהתכנון סותר חוזי חכירה ופסקי דין שבהם נקבעו שטחי מגרשים גדולים מהאמור. הודעה על הפקדת התכנית פורסמה בעיתונים ביום 13.3.22.
4. בנוסף להתנגדות שהוגשה ע"י רמ"י הוגשו התנגדויות על ידי תושבי עמק התימנים, תושבי עין כרם, ועד עין כרם, ח"כ לשעבר רחל עזריה אשר קדמה בעבר הצעת חוק בנושא ועו"ד יוסי חביליו סגן ראש העיר ירושלים. טרם נקבע מועד לדיון בהתנגדויות.
5. אישור סופי של המתווה נדרש כעת, שכן הנושא שב ועלה במסגרת הדיונים בהמלצה להפקדה בועדה המקומית לתכנון ולבניה ובמסגרת הדיונים בועדה המחוזית וצפוי לעלות שוב במהלך שמיעת ההתנגדויות.
6. מבדיקה חוזרת של אישור מתווה עין כרם והארכת תוקפו עולה כי ההסדר המקורי אושר על-ידי ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל ואילו כל ההארכות ניתנו על-ידי הנהלת רמ"י (מינהל מקרקעי ישראל דאז) ועל כן המרחב סבור כי ניתן לאשר את המתווה ללא צורך בהחלטת מועצה ייעודית בנושא.
7. לפיכך מבקש המרחב כי הנהלת רמ"י תתן את אישורה הסופי למתווה שאושר ביום 19.2.20.

בתאריך 6.7.2022 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את המתווה להסדרת אזור "עמק התימנים" בשכונת עין כרם, ירושלים, כפי שאושר בהחלטת הנהלת הרשות מיום 19.2.20.